LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 novembre 2007), que M. X..., propriétaire de six lots dans un immeuble en copropriété, les a réunis en un seul, à la suite de travaux réalisés en 1997, et les a transformés en appartement à usage d'habitation ; que par acte du 15 octobre 2003, le syndicat des copropriétaires (le syndicat) l'a assigné en remise en état des lieux sous astreinte, en faisant valoir que les transformations avaient porté atteinte, d'une part, à la solidité de l'immeuble, d'autre part, aux parties communes et avaient été faites en violation des règles d'urbanisme puisqu'en l'absence de tout permis de construire ;
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour accueillir la demande du syndicat, l'arrêt retient qu'il résulte des constatations faites par le deuxième huissier de justice que les travaux réalisés ont affecté les parties communes puisque le cloisonnement initial a été démoli, qu'un mur a été modifié et que la modification des parties communes nécessitait l'autorisation de l'assemblée générale ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une atteinte à des parties communes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 27 rue Fermée à Aix-en-Provence aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 27 rue Fermée à Aix-en-Provence à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 27 rue Fermée à Aix-en-Provence ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à remettre les lieux qui sont sa propriété dans leur état initial, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant un an, à compter du 60ème jour suivant la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE les modifications de l'affectation des lots acquis par Monsieur X... n'est pas contestée et qu'elle est établie par les procès-verbaux de constat établis par la société civile professionnelle DUPLAA, huissier de justice à AIX-EN-PROVENCE le 23 septembre 1993, la SCP ALBERTIN-CAMOIN, huissier de justice à AIX-EN-PROVENCE les 6 mai et 23 juin 1997 ; qu'il résulte des constatations faites par le deuxième huissier de justice que les travaux réalisés ont affecté les parties communes puisque le cloisonnement initial a été démoli et qu'un mur a été modifié ; que la modification des parties communes nécessitait l'autorisation de l'assemblée générale ; qu'en outre il n'est pas justifié par Monsieur X... du respect des règles de l'urbanisme et qu'un procès-verbal d'infraction a même été établi par la ville d'AIX-EN-PROVENCE le 5 janvier 2000 à la suite de la transformation du garage en habitation ; qu'en conséquence, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la remise en état des lieux dans leur état initial sous astreinte conformément au dispositif ci-après ;
1° ALORS QU'il ressortait du constat d'huissier en date du 23 juin 1997, versé aux débats par Monsieur X..., que seul un cloisonnement avait été démoli à l'occasion des travaux de réhabilitation entrepris dans les locaux dont il était propriétaire ; qu'en déduisant cependant de ce constat qu'outre la démolition d'un cloisonnement, un mur avait été modifié, la Cour d'appel l'a dénaturé, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, les parties communes sont définies par le règlement de copropriété ; qu'en se contentant d'affirmer, pour condamner l'exposant à remettre les lots dont il était propriétaire dans leur état initial, que les travaux avaient affecté les parties communes dès lors que le cloisonnement initial avait été démoli et qu'un mur avait été modifié, sans rechercher si ces éléments constituaient des parties communes au sens du règlement de copropriété, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° ALORS QU'en toute hypothèse, dans le silence du règlement de copropriété, seul constitue une partie commune, parmi les éléments de structure de l'immeuble, le gros-..uvre des bâtiments ; que Monsieur X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que les travaux de réhabilitation qu'il avait entrepris dans les lots dont il était propriétaire n'avaient nullement affecté le gros-..uvre ; qu'en se contentant cependant d'affirmer, pour condamner l'exposant à remettre les lots dont il était propriétaire dans leur état initial, que les travaux avaient affecté les parties communes dès lors que le cloisonnement initial avait été démoli et qu'un mur avait été modifié, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces éléments faisaient partie du gros-..uvre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° ALORS QU'en toute hypothèse, la méconnaissance d'une règle d'urbanisme ne peut donner lieu à réparation que si le permis de construire a été préalablement annulé ou déclaré illégal et que le demandeur à l'action justifie d'un préjudice ; qu'en condamnant l'exposant à remettre les lots dont il était propriétaire dans leur état initial aux seuls motifs qu'il ne démontrait pas s'être conformé aux règles d'urbanisme et qu'un procès-verbal d'infraction avait été établi par la ville d'AIX-EN-PROVENCE le 5 janvier 2000, sans rechercher si le permis de construire en vertu duquel les travaux litigieux avaient été réalisés avait été annulé ou déclaré illégal ni si le Syndicat des copropriétaires justifiait d'un préjudice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, ensemble l'article 1382 du Code civil ;
5° ALORS QU'il incombe au demandeur à l'action d'apporter la preuve du bien fondé de sa demande ; qu'en relevant, pour condamner l'exposant à remettre dans leur état initial les locaux dans lesquels il avait effectué des travaux de réhabilitation au motif qu'il ne justifiait pas s'être conformé aux règles d'urbanisme, quand il appartenait au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'action, d'apporter la preuve de cette circonstance, la Cour d'appel a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil.
