LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 11 décembre 2008) que M. et Mme X..., aux droits desquels vient Mme X..., propriétaires d'une parcelle, l'ont, par acte du 25 avril 1973, donnée à bail à construction pour trente ans à la société Chenal hôtel et se sont engagés à lui consentir préférentiellement, au terme du bail à construction, un bail sur l'immeuble commercial à construire ; qu'à cette échéance, les parties ne se sont pas accordées sur le prix du bail commercial ; qu'un expert a été désigné par ordonnance de référé ;
Attendu que la société Chenal hôtel fait grief à l'arrêt de fixer à un certain prix le bail prenant effet au 1er mars 2003, alors, selon le moyen, qu'en cas d'expertise judiciaire, le droit au procès équitable postule que les parties soient en droit de produire une expertise établie à leur demande pour contrecarrer les conclusions de l'expertise judiciaire, et que les conclusions de l'expertise établie ainsi unilatéralement soient examinées par le juge ; qu'en opposant "que la société Chenal hôtel se fonde essentiellement, pour la première fois en appel, sur le rapport de M. de Y... établi le 25 novembre 2003, lequel n'est pas contradictoire, alors qu'une expertise judiciaire a eu lieu", sans analyser ce rapport et confronter son analyse et ses conclusions au rapport de l'expert judiciaire, les juges du fond ont violé l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 1315 du code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel qui, s'agissant du taux d'occupation de l'hôtel, a relevé que M. de Y... avait retenu un taux de 59 % pour l'année 2002 mais sans indication sur la méthode de calcul, n'a pas écarté le rapport de l'expertise amiable établi par M. de Y... ;
D'où il suit que le moyen manque en fait ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Chenal hôtel aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Chenal hôtel.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a fixé le loyer annuel à 44.583 € à compter du 1er février 2003, outre le remboursement de la taxe foncière, donné acte à Mme X... de ce qu'elle supportera les gros travaux prévus à l'article 606 du Code civil, dit que le bail prendra effet le 1er février 2003 et enjoint à la Société CHENAL HOTEL de régulariser un bail dans les formes voulues par le propriétaire ;
AUX MOTIFS QUE « la Société CHENAL HOTEL se fonde essentiellement, pour la première fois en application, sur le rapport de Monsieur de Y... établi le 25 novembre 2003, lequel n'est pas contradictoire alors qu'une expertise judiciaire a eu lieu ; qu'elle demande que le loyer soit déterminé en fonction des usages et notamment de la méthode hôtelière, tout en admettant que l'expert judiciaire a retenu cette méthode ; que le taux d'occupation de 57 % en 2002 produit par la Société CHENAL HOTEL, sans aucune certification d'un expert-comptable, n'est pas probant ; que Monsieur de Y... a retenu un taux de 59 % pour la même année sans indication sur la méthode de calcul ; que la Société CHENAL HOTEL propose un prix locatif inférieur à ce qu'elle payait en 2003, le bail étant renouvelé au 1er février 2003 ; qu'enfin, le compte de résultat global produit par la Société CHENAL HOTEL relève un chiffre d'affaires inférieur en 2003 qu'en 2002, année que souhaite retenir la Société CHENAL HOTEL, auquel elle ajoute les années 2000 et 2001 ; qu'elle n'a pas produit le détail du compte de résultat de l'année 2003 comme elle devait le faire en application de l'ordonnance du 9 octobre 2007 ; que le Tribunal a parfaitement analysé la situation du fonds, le rapport de l'expert judiciaire et les conditions particulières pour fixer la valeur locative à la somme de 44.583 € ; que le jugement sera donc confirmé ; qu'il convient d'y ajouter que la Société CHENAL HOTEL devra régulariser, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, un nouveau bail commercial conforme au projet présenté par la propriétaire et non contesté par le locataire, et de payer le complément de loyer exigible depuis le 1er février 2003 (…) » (arrêt, p. 4, § 3 et 4) ;
ALORS QU'en cas d'expertise judiciaire, le droit au procès équitable postule que les parties soient en droit de produire une expertise établie à leur demande pour contrecarrer les conclusions de l'expertise judiciaire, et que les conclusions de l'expertise établie ainsi unilatéralement soient examinées par le juge ; qu'en opposant « que la Société CHENAL HOTEL se fonde essentiellement, pour la première fois en appel, sur le rapport de Monsieur de Y... établi le 25 novembre 2003, lequel n'est pas contradictoire, alors qu'une expertise judiciaire a eu lieu », sans analyser ce rapport et confronter son analyse et ses conclusions au rapport de l'expert judiciaire, les juges du fond ont violé l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 1315 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a fixé le loyer annuel à 44.583 € à compter du 1er février 2003, outre le remboursement de la taxe foncière, donné acte à Mme X... de ce qu'elle supportera les gros travaux prévus à l'article 606 du Code civil, dit que le bail prendra effet le 1er février 2003 et enjoint à la Société CHENAL HOTEL de régulariser un bail dans les formes voulues par le propriétaire ;
AUX MOTIFS propres QUE « la Société CHENAL HOTEL se fonde essentiellement, pour la première fois en application, sur le rapport de Monsieur de Y... établi le 25 novembre 2003, lequel n'est pas contradictoire alors qu'une expertise judiciaire a eu lieu ; qu'elle demande que le loyer soit déterminé en fonction des usages et notamment de la méthode hôtelière, tout en admettant que l'expert judiciaire a retenu cette méthode ; que le taux d'occupation de 57 % en 2002 produit par la Société CHENAL HOTEL, sans aucune certification d'un expert-comptable, n'est pas probant ; que Monsieur de Y... a retenu un taux de 59 % pour la même année sans indication sur la méthode de calcul ; que la Société CHENAL HOTEL propose un prix locatif inférieur à ce qu'elle payait en 2003, le bail étant renouvelé au 1er février 2003 ; qu'enfin, le compte de résultat global produit par la Société CHENAL HOTEL relève un chiffre d'affaires inférieur en 2003 qu'en 2002, année que souhaite retenir la Société CHENAL HOTEL, auquel elle ajoute les années 2000 et 2001 ; qu'elle n'a pas produit le détail du compte de résultat de l'année 2003 comme elle devait le faire en application de l'ordonnance du 9 octobre 2007 ; que le Tribunal a parfaitement analysé la situation du fonds, le rapport de l'expert judiciaire et les conditions particulières pour fixer la valeur locative à la somme de 44.583 € ; que le jugement sera donc confirmé ; qu'il convient d'y ajouter que la Société CHENAL HOTEL devra régulariser, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, un nouveau bail commercial conforme au projet présenté par la propriétaire et non contesté par le locataire, et de payer le complément de loyer exigible depuis le 1er février 2003 (…) » (arrêt, p. 4, § 3 et 4) ;
Et AUX MOTIFS adoptés QU'« il résulte des pièces du dossier et du rapport d'expertise qu'en ce qui concerne l'hôtel, celui-ci est classé en catégorie trois étoiles, qu'il est situé à proximité de la gare, que la recette maximale s'élève à 1.386 euros par jour soit, pour l'année, 459.517 euros, que le taux d'occupation pour l'année 2003 est de 73,37 %, le taux de remise de 10,35 % et que le taux de recettes pratiqué selon les usages est compris entre 12 et 13 % et peut être augmenté lorsqu'il s'agit de location nouvelle ; qu'en l'espèce, ainsi, il peut être retenu une valeur locative se calculant de la façon suivante : 459.517 euros x 71 % (taux d'occupation moyen) x 13 % x 0,90 (remises) = 38.172 euros ; que relativement au bar, l'expert a estimé la surface pondérée à 86,60 m², ce qui n'est pas contesté par les parties ; qu'en procédant par comparaison à d'autres loyers pratiqués sur le secteur de BEAUVAIS compris entre 156 et 298 euros au m², il a évalué la valeur locative du bar à : 100 euros au m² en raison de sa situation dans un secteur peu commerçant ; que cependant, cette boutique est proche d'une gare, ce qui suppose un certain passage ; qu'il conviendra de retenir une valeur de 130 euros au m² ; qu'en conséquence, la valeur locative du bar peut être estimée à : 86,60 m² x 120 euros = euros ; que la valeur locative totale s'établit ainsi : - boutique à usage de bar : 10.392 euros, - hôtel : 38.172 euros, TOTAL : 48.564 euros ; qu'il convient en outre de tenir compte de l'impôt foncier mis à la charge du preneur et qui s'est élevé à 3.891 euros, ramenant la valeur locative à 44.583 euros (…) » (jugement, p. 3) ;
ALORS QUE le prix du bail à renouveler doit s'apprécier au regard des éléments préexistants à la date de son renouvellement ; qu'en s'abstenant de prendre en compte les années antérieures à cette date, pour se contenter de fonder sa décision sur l'exercice comptable 2003, dont les éléments étaient en grande partie postérieurs à la date de prise d'effet du bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles L. 145-33, L. 145-36 et R. 145-10 du Code du commerce.
