LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :
Attendu que par acte sous seing privé du 4 novembre 2004, a été conclue entre Mme X... et les époux Y... une promesse synallagmatique de vente immobilière avec condition suspensive de l'octroi aux acquéreurs d'un prêt de 200 000 euros au plus tard le 19 décembre 2004 ; que par lettre du 13 décembre 2004, transmis immédiatement au notaire de Mme X..., la société Cafpi a informé les époux Y... de l'accord d'un partenaire financier pour "la mise en place d'un prêt de 205 000 euros (...) sous les réserves de prise de garanties et des assurances" ; que Mme X... ayant refusé de conclure l'acte de vente puis vendu le bien à un tiers, les époux Y... ont réclamé sa condamnation à des dommages-intérêts ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt attaqué (Colmar, 25 septembre 2008) d'avoir partiellement accueilli cette demande alors, selon le moyen :
1°/ que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie par la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; que ne caractérise pas une offre ferme et sans réserve une attestation valant seulement accord de principe au surplus soumis à des réserves ; qu'en jugeant que la condition suspensive d'octroi d'un prêt était réalisée après avoir pourtant constaté que les acquéreurs avaient seulement reçu un courrier les informant qu'un établissement financier avait donné son accord pour mettre en place un prêt «sous les réserves de prise de garanties et des assurances», et donc l'existence d'un simple accord de principe et non une offre ferme et définitive de prêt, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 du code civil et L. 312-16 du code de la consommation ;
2°/ qu'en jugeant que la condition suspensive d'octroi d'un prêt était réalisée alors que le courrier informant les acquéreurs d'un accord de principe de l'établissement financier pour mettre en place le prêt était donné «sous les réserves de prise de garanties et des assurances», et donc sous condition, la cour d'appel a méconnu les termes pourtant clairs et précis de ce courrier et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'il en résulte que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, réputée accomplie par la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, est réputée défaillie lorsque seul un accord de principe intervient avant l'expiration du délai convenu, peu important qu'une offre ferme et définitive confirmant cet accord soit émise postérieurement à l'expiration de ce délai ; qu'en jugeant que la condition suspensive d'octroi d'un prêt était réalisée au motif qu'une offre de prêt confirmant l'accord de principe antérieurement donné avait été émise postérieurement au délai initialement convenu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil ;
Mais attendu qu'une offre préalable de crédit conforme aux dispositions du code de la consommation, qui ne sont exigées que pour la protection de l'emprunteur, n'est pas nécessaire pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation ; qu'abstraction fait d'un motif surabondant relatif à l'émission ultérieure par la banque d'une offre préalable de prêt conforme à l'accord initialement donné, la cour d'appel, qui a constaté la transmission par les acquéreurs dans le délai de la condition suspensive d'une lettre les informant de l'octroi du crédit, en a exactement déduit que la condition suspensive avait été réalisée, la formule d'usage "sous réserve de prise de garanties et des assurances", ne rendant pas cet accord conditionnel et ne portant pas atteinte à son caractère ferme ;
Que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mademoiselle X... à payer aux époux Y... la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QU' « aux termes du compromis de vente de l'immeuble situé ..., daté du 4 novembre 2004 et signé par les parties, consentie et acceptée pour le prix de 252.000 euros, "la vente est parfaite par la signature de la présente, sous la réserve de la condition suspensive ci-après : ... la vente est conclue sous la condition suspensive de l'octroi aux acquéreurs d'un prêt de 200.000 euros dans un délai de un mois et demi" ; qu'il n'est pas discuté que dans le délai convenu entre les parties, les époux Y... ont été informés par un écrit du 13 décembre 2004 de la société de courtage CAFPI qu'ils avaient mandatée pour l'obtention d'un prêt, dans les termes suivants : "Nous avons le plaisir de vous informer que dans sa séance du 13 décembre 2004, notre partenaire financier a donné son accord pour mettre en place un prêt de 205.000 euros, soit 1.344.711,85 francs sur une durée de 240 mois, et ce pour financer l'achat d'une maison ancienne pour résidence principale, ..." ; que, contrairement à l'appréciation de la défenderesse et des premiers juges, cet écrit établissait la réalisation de la condition fixée par le contrat dès lors qu'il attestait de l'accord d'un établissement financier pour la mise en place d'un prêt de 205.000 euros pour financer l'acquisition de l'immeuble en litige, le compromis de vente n'imposant pas aux acquéreurs-emprunteurs de justifier d'autres caractéristiques du financement accordé et de la dénomination de la banque ; quant à la mention figurant en "post scriptum" sur l'attestation du 13 décembre 2004 selon laquelle : "cet accord vous est donné sous les réserves de prise de garanties et des assurances", elle ne remet nullement en cause l'accord de l'organisme de crédit pour l'octroi du prêt sollicité par M. et Mme Y... ; qu'il peut encore être observé que le document du 13 décembre 2004 apporte la précision, non exigée pour la réalisation de la condition suspensive, relative à la durée du prêt (240 mois), et que l'offre de prêt du "partenaire financier" de la Société CAFPI, en l'espèce le CREDIT LYONNAIS, communiquée le 15 janvier 2005 aux demandeurs avec l'ensemble des caractéristiques du financement ne faisait que confirmer l'accord qu'il avait donné dès le 13 décembre 2004 à l'octroi du prêt, la condition suspensive telle que stipulée au contrat étant réalisée à cette dernière date ; qu' il ressort également des pièces de la procédure que l'attestation du 13 décembre 2004 relative à l'octroi du prêt a été adressée le même jour par Maître Z..., notaire des acquéreurs, à Maître A..., notaire de la venderesse, Mademoiselle X..., avant l'expiration du délai contractuellement fixé pour la réalisation de la condition suspensive, soit au plus tard le 19 décembre 2004, ce délai ayant été accepté par la défenderesse dont le notaire avait également été informé par écrit, dès le 6 décembre 2004, que les époux Y... n'avaient pas usé de leur droit de rétractation ; que l'argument de Mademoiselle X..., tiré de la "situation d'incertitude" dans laquelle elle se trouvait est ainsi dépourvu de pertinence, compte tenu de la commune intention des parties de s'en tenir au délai susvisé et de la volonté des époux Y... de conclure la vente, rappelée par leurs courriers des 2 et 6 décembre 2004 directement adressés à la défenderesse, qui n'a été démentie par aucun acte ou écrit des demandeurs»,
ALORS, D'UNE PART, QUE la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie par la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; que ne caractérise par une offre ferme et sans réserve une attestation valant seulement accord de principe au surplus soumis à des réserves ; qu'en jugeant que la condition suspensive d'octroi d'un prêt était réalisée après avoir pourtant constaté que les acquéreurs avaient seulement reçu un courrier les informant qu'un établissement financier avait donné son accord pour mettre en place un prêt « sous les réserves de prise de garanties et des assurances », et donc l'existence d'un simple accord de principe et non une offre ferme et définitive de prêt, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 du Code civil et L312-16 du Code de la consommation,
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en jugeant que la condition suspensive d'octroi d'un prêt était réalisée alors que le courrier informant les acquéreurs d'un accord de principe de l'établissement financier pour mettre en place le prêt était donné « sous les réserves de prise de garanties et des assurances», et donc sans condition, la Cour d'appel a méconnu les termes pourtant clairs et précis de ce courrier et a ainsi violé l'article 1134 du Code civil,
ALORS, ENCORE, QUE lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'évènement soit arrivé ; qu'il en résulte que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, réputée accomplie par la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, est réputée défaillie lorsque seul un accord de principe intervient avant l'expiration du délai convenu, peu important qu'une offre ferme et définitive confirmant cet accord soit émise postérieurement à l'expiration de ce délai ; qu'en jugeant que la condition suspensive d'octroi d'un prêt était réalisée au motif qu'une offre de prêt confirmant l'accord de principe antérieurement donné avait été émise postérieurement au délai initialement convenu pour la réalisation de la condition suspensive, la Cour d'appel a violé l'article 1176 du Code civil.
