LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que, dans son courrier du 2 septembre 2005, Mme X... avait confirmé son intention d'acheter le terrain par "compromis" préalable devant comporter diverses conditions et que dans son courrier du 5 octobre 2005, elle ajoutait des conditions, que par courrier du même jour, adressé par M. Y... au notaire chargé de dresser le "compromis" celui-ci précisait son accord pour vendre à Mme X... ou à une société civile immobilière en cours de constitution et que la vente se ferait aux conditions proposées par Mme X..., la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant tiré de l'existence d'une clause de substitution, en a déduit que le seul accord intervenu entre les parties était de signer une promesse de vente laquelle, après signature, aurait valu vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'il ressortait des pièces produites que la société civile immobilière la Salamandre avait été immatriculée au registre du commerce et de société le 8 novembre 2005 et n'avait, en conséquence, pas de personnalité juridique à la date à laquelle la promesse aurait dû intervenir, la cour d'appel a pu en déduire que c'était sans faute que M. Y... avait refusé de signer le "compromis" de vente dans la mesure où l'indication de la société civile immobilière la Salamandre, comme acquéreur, changeait le prix qui lui serait revenu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI La Salamandre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société La Salamandre
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI LA SALAMANDRE de son action tendant à voir prononcer judiciairement la vente ;
AUX MOTIFS QUE Madame X... estime que la vente du terrain était parfaite dans la mesure où par l'échange de courriers en date du 5 octobre 2005, il y avait eu échanges des consentements sur la chose et sur le prix ; qu'il est constant que dans son courrier du 2 septembre 2005, Madame X... a confirmé son intention d'acheter le terrain par compromis préalable devant comporter diverses conditions et que dans son courrier du 5 octobre 2005 elle rajoute des conditions que devra contenir le compromis de vente ; que dans son courrier du 5 octobre 2005, Monsieur Y... indique à Maître Z..., notaire, qu'il confirme qu'il est d'accord pour vendre à Madame X... ou à une SCI en cours de constitution le terrain aux conditions proposées par Madame X... ; que s'il est vrai que Monsieur Y... ne fait pas référence dans ce courrier au fait que la vente est liée à la signature préalable d'un compromis de vente, cette condition est implicite et nécessaire au vu des courriers de Madame X..., puisqu'il rappelle que la vente se fera aux conditions proposées par celle-ci, et au vu du fait qu'il ait écrit non à Madame X... mais au notaire chargé de rédiger le compromis de vente avec Maître A... ; qu'il ressort de ces constatations que le seul accord intervenu entre les parties était de signer le compromis de vente, lequel après signature, aurait valu vente ; que de surcroît, pour qualifier l'accord intervenu entre les parties, la Cour ne peut que faire remarquer que la faculté de substitution par une SCI en cours de constitution insérée dans le courrier de Madame X... du 5 octobre 2005 et reprise dans le courrier de Monsieur Y... à Maître Z... ne pouvait avoir pour effet de mettre à la charge de la SCI une obligation de contracter mais seulement de la rendre bénéficiaire d'un droit ; que l'accord de Monsieur Y... apparaît donc comme une promesse unilatérale de passer contrat et non comme un contrat synallagmatique de vente ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la faculté de substitution est sans effet sur le caractère synallagmatique ou unilatéral d'une promesse de vente, si bien qu'en jugeant, au soutien de sa décision, «que la faculté de substitution par une SCI en cours de constitution (…) ne pouvait avoir pour effet de mettre à la charge de la SCI une obligation de contracter mais seulement de la rendre bénéficiaire d'un droit» si bien que «l'accord de Monsieur Y... apparaît donc comme une promesse unilatérale de passer contrat et non comme un contrat synallagmatique de vente», la Cour d'Appel a violé les articles 1134 et 1589 du Code Civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'Appel, qui s'est bornée à énoncer que le courrier du 2 septembre 2005 de Madame X... avait confirmé son intention d'acheter «par compromis préalable devant comporter diverses conditions», sans caractériser la volonté claire et non équivoque des parties de différer le principe du transfert de propriété, sous conditions suspensives, au jour de la signature du compromis, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1583 du Code Civil ;
ET ALORS ENFIN QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt que Madame X..., agissant tant pour son compte que pour une SCI en cours de constitution, et Monsieur Y..., agissant en qualité de représentant de la Société SLP, avaient confirmé au 5 octobre 2005 leur accord sur la chose vendue, sur le prix TTC de 193 210 euros, et sur les conditions proposées par Madame X..., si bien qu'en refusant de constater la vente, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du Code Civil, ensemble les articles 1583 et 1589 du Code Civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI LA SALAMANDRE de son action tendant à obtenir des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces versées aux débats que la SCI SALAMANDRE a été immatriculée le 8 novembre 2005 ; qu'à défaut d'avoir eu une existence légale et donc une personnalité juridique le 25 octobre 2005, date du compromis de vente, la SCI LA SALAMANDRE ne pouvait apparaître comme acquéreur du bien comme il a été demandé la veille de l'acte à Maître A..., notaire du vendeur ; que la seule possibilité aurait été que l'acquéreur soit Madame X... avec une clause de stipulation pour autrui réglant les conséquences financières de la substitution qui ne pouvait changer les conditions financières de la vente pour le vendeur ; que c'est donc sans faute de sa part que Monsieur Y... a refusé de signer le compromis de vente dans la mesure où l'indication de la SCI LA SALAMANDRE comme acquéreur changeait le prix qui lui serait revenu si cela avait été Madame X... qui était apparue comme acquéreur ;
ET QUE la SCI LA SALAMANDRE n'apporte pas la preuve de son préjudice ;
ALORS QUE la faculté de substitution est autonome par rapport à la promesse de vente, et sans effet tant sur le caractère synallagmatique ou unilatéral de celle-ci, que sur les obligations réciproques des parties, si bien que la Cour d'Appel, dès lors qu'elle avait constaté que Monsieur Y..., agissant en qualité de représentant légal de la Société SLP, avait donné son accord sur la chose vendue et sur le prix d'un montant de 193 210 euros TTC, à «Madame X... ou à une SCI en cours de constitution», ne pouvait juger la SCI LA SALAMANDRE, parce qu'elle n'était pas encore constituée au jour du projet de compromis, non fondée à demander réparation du refus de la Société SLP de signer ce compromis et d'exécuter ses obligations, sans violer les articles 1134 et 1583 du Code Civil ;
ET ALORS QUE le préjudice subi par la SCI LA SALAMANDRE résultait nécessairement de la privation du bénéfice de la vente si bien qu'en énonçant que cette société n'aurait pas rapporté la preuve de son préjudice, la Cour d'Appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1147 du Code Civil.
