LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les parties n'avaient pas fixé de terme pour l'accomplissement de la condition à laquelle était soumis le bail, à savoir la possibilité pour le preneur d'effectuer des travaux modifiant la distribution des locaux et ayant retenu, sans dénaturer les stipulations du bail, que ce n'était pas l'interdiction administrative contre laquelle le gérant de la société Grande pharmacie de la gare (GPG) n'avait cru devoir exercer aucun recours qui avait empêché la réalisation des travaux, mais le refus unilatéral de ce gérant de procéder aux travaux supplémentaires exigés par l'administration sur l'ensemble de l'immeuble, obligation émanant de l'autorité publique qui ne saurait être reprochée à la bailleresse et dont le preneur avait convenu de faire son affaire sans avoir jamais soutenu que son consentement ait pu être vicié lorsqu'il avait signé le bail, la cour d'appel qui, sans apprécier la validité d'une décision administrative, a pu déduire de ces seules constatations que le preneur avait empêché la réalisation de la condition, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société GPG aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société GPG ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils, pour la société Grande Pharmacie de la gare
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société GPG de sa demande tendant à la résolution du contrat de bail commercial signé le 27 juin 2005 avec Mme X... et à la restitution des sommes versées à cette dernière au titre du contrat ;
Aux motifs que le contrat de bail du 27 mai 2005 portait sur un local au rez-de-chaussée et trois appartements au premier étage avec autorisation de sous-location pour un usage d'habitation ; que le preneur était autorisé à réaliser des travaux modifiant la distribution des locaux à savoir : autorisation d'abattre les murs séparant la parcelle n° 25 au cadastre des parcelles 23 et 29, autorisation de démonter la véranda incluse dans l'objet du bail, autorisation de niveler le sol ; qu'il était expressément convenu que ces travaux constituaient une condition essentielle et déterminante du contrat sans laquelle M. Z... n'aurait pas contracté ; que le bailleur autorisait le preneur à réaliser à sa charge et sous sa responsabilité les travaux nécessaires à l'implantation de son activité et notamment ceux concernant la sécurité ; que dans le cadre des travaux, le bailleur donnait tous pouvoirs au preneur auprès des administrations concernées si nécessaire ; que le preneur faisait son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires et de tous les travaux de mise en conformité et était seul responsable en ce domaine ; qu'il s'agissait bien entendu de procéder à l'agrandissement de la pharmacie déjà existante qui jouxtait la parcelle louée ; qu'une indemnité spécifique de 75 300 euros avait été versée à Mme X... en raison des conditions consenties qui étaient déterminantes pour le preneur, mais qui constituaient un sacrifice à compenser pour la bailleresse qui supportait une «dépréciation de la valeur de l'immeuble du fait de l'augmentation des contraintes contractuelles» ; que ces contraintes résultaient de l'autorisation de la cession du droit au bail à M. Z... par le précédent locataire, l'autorisation de modifier la distribution des lieux par des travaux sur le gros oeuvre, la dérogation au principe d'accession et la dérogation au principe de réévaluation des loyers et l'autorisation de sous-location des locaux à l'étage ; que la société GPG avait réglé les loyers du 1er octobre 2005 au 30 novembre 2006 sans justifier à son dossier des formalités accomplies pour procéder aux travaux, que ce soit au niveau architectural, bancaire ou administratif ; que M. Z... s'était vu consentir la cession du droit au bail par le précédent locataire en présence de Mme X... le 30 septembre 2005 ; qu'il ne résultait pas de traces de diligences en vue d'obtenir l'autorisation de procéder aux travaux entre le 27 juin 2005 et le 30 septembre 2005, date à partir de laquelle il avait néanmoins commencé à payer un loyer mensuel de 2500 euros sans exploiter les lieux loués au rez-de-chaussée ; qu'il ne résultait pas du dossier le moindre reproche à la bailleresse qui aurait fait obstacle à la délivrance des lieux loués ou serait revenue sur ses autorisations de travaux ; que la société GPG ne soutenait plus que son consentement avait été vicié ; que la lettre du 6 novembre 2006 constituait la première manifestation d'une difficulté avec l'architecte des bâtiments de France ; que M. Z... avait indiqué dans cette lettre : «J'ai donc déposé une demande en vue d'aménager le bas de l'immeuble conformément à nos accords. Comme je vous l'ai signalé à plusieurs reprises, l'ABF en charge du dossier interdit tous travaux de réhabilitation partiels et exige que l'ensemble de l'immeuble soit réhabilité en même temps. La conséquence de cette position est qu'il m'est impossible d'utiliser l'immeuble comme prévu, sauf à réaliser la réfection complète et totale de l'immeuble, ce qui aurait pour conséquences d'engendrer des dépenses de plusieurs milliers d'euros» ; que ce courrier se terminait par une proposition de réunion avec les conseils respectifs des parties et, le cas échéant, l'architecte des bâtiments de France ; que dès le 17 novembre 2006, Mme X... par la voie de son conseil s'était étonnée de n'avoir jamais reçu les documents correspondant aux difficultés rencontrées avec l'architecte des bâtiments de France et ne comprenait pas le lien entre les travaux envisagés et la réhabilitation totale de l'immeuble ; que la cour ignorait ce qui s'était passé jusqu'au 5 avril 2007, date à laquelle la société GPG avait notifié à Mme X... que l'architecte des bâtiments de France avait refusé les travaux selon le certificat d'urbanisme négatif délivré le 27 décembre 2006 ; que l'acte en tirait la conséquence de l'inexistence du bail avec mise en demeure de restituer l'indemnité spécifique de 75 300 euros et les loyers versés durant seize mois ; qu'il résultait du certificat d'urbanisme ainsi notifié plus de vingt et un mois après le bail que la demande de permis de construire avait été déposée le 31 octobre 2006, soit six jours avant le premier courrier de M. Z... faisant officiellement état de difficultés ; que ce courrier était antérieur au certificat d'urbanisme négatif délivré le 27 décembre 2006 fondé sur un défaut de visa de l'architecte des bâtiments de France ; qu'aucune tentative de réunion n'avait eu lieu entre le 17 novembre 2006 et le 11 décembre 2006, période au cours de laquelle l'architecte des bâtiments de France était saisi du dossier et n'avait pas encore émis son avis ; que le destinataire du certificat d'urbanisme négatif avait par ailleurs été informé non seulement d'une possibilité de recours contentieux dans les deux mois de la notification mais surtout d'une possibilité de recours gracieux auprès de l'autorité concernée ; que ce recours gracieux prolongeait le délai de recours contentieux dans les deux mois suivant la réponse, l'absence de réponse au recours gracieux au terme d'un délai de deux mois valant rejet implicite ; que le certificat d'urbanisme négatif était la seule pièce que la société GPG versait au débat à l'appui de l'impossibilité de procéder aux travaux, condition résolutoire rendant selon l'appelante inexistant le bail ab initio, dès lors qu'elle s'était accomplie, soit en l'espèce dès lors que les travaux n'avaient pas pu être effectués ; que si l'appelante invoquait l'article 1183 du code civil qui prévoyait en ce cas la révocation de l'obligation, et la remise en état initial des choses objets du contrat, il n'en demeurait pas moins qu'elle revendiquait ne s'être engagée dans les liens du bail qu'à la condition que les travaux pussent être effectués sans précision d'un terme fixe ; que l'article 1176 du code civil, en l'absence de point de temps fixé pour l'accomplissement de la condition, exigeait qu'il fût devenu certain que l'événement n'arriverait pas pour que ladite condition fût censée défaillie ; qu'à la date du 5 avril 2007, à laquelle M. Z... avait notifié l'inexistence alléguée du bail, la cour estimait que la démonstration n'était pas faite de travaux définitivement interdits puisque le pétitionnaire n'avait pas jugé utile d'exercer le moindre recours gracieux, ce qui aurait prolongé de deux mois (délai implicite de refus) le délai de deux mois de recours contentieux qui expirait le 27 février 2007, deux mois après le certificat d'urbanisme négatif ; que cette précipitation ne laissait pas d'étonner, alors même que la première démarche officielle pour obtenir l'autorisation était en date du 31 octobre 2006, date de dépôt de la demande de certificat d'urbanisme et que la société GPG n'avait jamais provoqué de réunion avec l'architecte des bâtiments de France ; qu'ainsi, et même à la date du 5 avril 2007, il n'avait pas été démontré que les travaux contractuellement autorisés étaient devenus irréalisables du fait de l'administration, sauf à oublier que le contrat de bail donnait pouvoir au preneur pour accomplir toutes les formalités éventuelles envers l'administration dont il faisait son affaire personnelle, la moindre des diligences consistant à exercer un recours contentieux conservatoire et à tout le moins un recours gracieux, aucune urgence ne justifiant cette absence de recours, alors même que quinze mois d'exploitation de la pharmacie étaient déjà perdus sans que Mme X... ne se soit vue notifier le moindre reproche jusqu'au 6 novembre 2006 où il n'était sollicité qu'une réunion à laquelle elle ne s'était pas opposée ; qu'en toute hypothèse, et à lire les propres termes du courrier signé par M. Z... le 6 novembre 2006, ce n'était pas l'impossibilité de procéder aux travaux contractuellement autorisés qui avait motivé son désengagement, mais l'exigence que l'architecte des bâtiments de France que l'ensemble de l'immeuble soit réhabilité en même temps ; que sur ce volet précis, il n'était pas démontré en fait que Mme X... ne se fût d'une quelconque manière opposée à une réhabilitation de l'immeuble, que ce fût pour les travaux du rez-de-chaussée contractuellement autorisés, ou même pour ceux de l'étage puisque la société GPG n'avait jamais formalisé la moindre demande, proposition ou exigence en ce sens et ne pouvait donc exciper d'un refus de la bailleresse ; que sur un plan factuel, ce ne n'était donc pas l'interdiction administrative de procéder aux travaux contractuellement autorisés qui avait entraîné l'impossibilité de procéder auxdits travaux, mais le refus unilatéral de M. Z... de procéder aux travaux supplémentaires exigés par l'administration sur l'ensemble de l'immeuble, obligation émanant de l'autorité publique qui n'aurait pu en aucun cas être reprochée à Mme X... et dont le preneur avait convenu de faire son affaire personnelle sans avoir jamais soutenu que son consentement ait pu être vicié lorsqu'il avait contracté le bail ;
Alors que 1°) lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera sans point de temps fixe, elle est censée défaillie lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; qu'en retenant qu'au 5 mars 2007, date à laquelle le bail a été dénoncé par le preneur, il n'était pas démontré que les travaux étaient définitivement interdits puisque le pétitionnaire n'avait pas jugé utile d'exercer le moindre recours gracieux qui aurait prolongé le délai de recours contentieux qui avait expiré le 27 février 2007, ce dont il résultait précisément qu'aucun recours n'était plus possible contre le certificat d'urbanisme négatif à la date du 5 mars 2007, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1176 du code civil ;
Alors que 2°) le bail prévoyait que le preneur ferait son affaire de l'obtention des autorisations administratives pour la réalisation des travaux ; qu'il a rempli son obligation en sollicitant un certificat d'urbanisme ; qu'en lui reprochant de ne pas avoir exercé de recours contre le certificat d'urbanisme négatif, la cour d'appel a ajouté au contrat une obligation qui n'y figurait pas (violation des articles 1176 et 1134 du code civil) ;
Alors que 3°) il n'appartient pas au juge judiciaire d'apprécier la validité d'une décision administrative ; qu'en retenant que le preneur ne pouvait se prévaloir de ce que les travaux étaient interdits dans la mesure où il s'était abstenu d'exercer le moindre recours contre le certificat d'urbanisme négatif devenu définitif, ce qui revenait à considérer que cette décision aurait pu ou dû être rapportée ou annulée et donc à remettre en cause sa légalité (violation de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III) ;
