LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté que l'acte d'échange du 30 août 1975 désignait la propriété cédée à M. X... comme étant une maison d'habitation avec cour et jardin mais sans mentionner le terme de dépendance alors que la construction du local du " tank à lait " avait une autonomie physique et matérielle lui permettant d'être identifiée en tant que telle, qu'il n'existait aucun accès entre ce local et la maison de Mme X... alors qu'il existait une communication entre le 1er étage du local " tank à lait " et la grange ayant appartenu aux époux Y... qui s'en servaient comme d'une dépendance jusqu'à son aménagement récent en salle de bains, que d'un point de vue architectural ce local s'inscrivait dans la continuité de la grange et faisait partie intégrante de ce bâtiment dont il partageait autrefois la vocation agricole alors qu'il était seulement accolé à la maison voisine de Mme X..., que sa toiture et celle de la maison de Mme X... étaient à des niveaux différents, que l'auteur de Mme Y... avait engagé des travaux au 1er étage de ce local sans susciter d'observations de la part de Mme X... qui n'avait jamais demandé la fermeture de l'ouverture reliant la grange au 1er étage du local sur lequel elle ne disposait d'aucun accès et qui était donc inutilisable, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'ensemble de ces éléments et indices concordants avait une force probante largement supérieure à l'indication contraire donnée par le seul document d'arpentage et n'était pas être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a déduit que Mme Y... était propriétaire du " local tank " à lait et a retenu à juste titre, abstraction faite d'un motif surabondant, que l'action en garantie d'éviction exercée par Mme X... était vouée à l'échec ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X..., épouse Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamne Mme X..., épouse Z... à payer à la SCP Didier Pinet la somme de 2 500 euros ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., épouse Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour Mme X..., épouse Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE d'avoir débouté Madame Z... de sa demande tendant à voir dire et juger qu'elle est propriétaire de la parcelle constituée par le « tank à lait », cadastrée section B 1120, et d'avoir dit que ladite parcelle appartient à Madame A...,
AUX MOTIFS QUE « il est constant et non contesté que Sylvie A... est propriétaire des parcelles cadastrées section B n° 1015 et n° 1031, en nature de maison d'habitation avec terrain attenant à l'Ouest, d'une superficie respective de are 94 centiares et de 43 centiares, acquises auprès des époux B... selon un acte en date du 12 juillet 2000, et que Renée Z... est propriétaire, en vertu d'un acte du 30 septembre 1987, des parcelles B n° 1014 et n° 1016 en nature de maison d'habitation avec cours à l'Est et à l'Ouest, d'une superficie respective de 6 ares 64 centiares et de 4 ares 47 centiares. La question qui se pose est celle de savoir si la petite construction qui abritait autrefois un tank à lait doit être rattachée à la parcelle B n° 1014 ou à la parcelle B n° 1031 issue de la division de la parcelle B n° 1013. Il appartient à celui qui se prétend propriétaire d'un bien immobilier d'établir la réalité de son droit par tout moyen. Il lui suffit d'invoquer des actes et des faits, tels les titres, la possession, les indices matériels ou encore l'usucapion trentenaire établissant la vraisemblance de son droit et sa supériorité sur celui allégué par l'adversaire. Renée Z... fonde, en l'espèce, l'essentiel de son argumentation sur le document d'arpentage dressé le 16 mai 1975, et donc trois mois avant l'acte d'échange du 30 août 1975 aux termes duquel les époux Y..., jusqu'alors seuls propriétaires d'un corps de ferme formant un tout, ont cédé, par voie d'échange, à René X... une partie de cet ensemble (la maison d'habitation et les deux cours) et conservé l'autre partie (la grange et le terrain attenant). Ce document, qui incorpore il est vrai le tank à lait dans la parcelle B n° 1014 acquise par René X..., sans toutefois le distinguer du bâtiment formant la maison d'habitation, doit être mis en perspective avec les éléments d'appréciation réunis par Sylvie A.... Il doit être relevé d'abord que l'acte du 30 août 1975 désigne la propriété cédée à René X... comme étant une maison d'habitation avec cour et jardin sans mentionner le terme de dépendance alors que les photographies versées aux débats établissent que la construction dénommée « tank à lait » a une autonomie physique et matérielle lui permettant d'être identifiée en tant que telle. La description des lieux faite par l'expert montre par ailleurs qu'il n'existe aucun accès entre le tank à lait et la maison de Renée Z..., dont les toitures sont d'ailleurs à des niveaux différents, alors qu'il existe une communication, semble-t-il ancienne, entre le premier étage du tank à lait et la grange ayant appartenu aux époux Y... qui s'en servaient, jusqu'à son aménagement récent en salle de bains par Sylvie A..., comme d'une dépendance. Les divers documents produits permettent de constater en outre que le « tank à lait » s'inscrit, d'un point de vue architectural, dans la continuité de la grange et qu'il fait partie intégrante de ce bâtiment dont il partageait autrefois la vocation agricole, alors qu'il est seulement accolé à la maison d'habitation voisine. Il résulte par ailleurs de l'attestation délivrée par l'auteur de Sylvie A... (Azzédine C...), que celui-ci a engagé, en 1994, au premier étage du « tank à lait » des travaux consistant dans la réalisation d'une dalle, la démolition d'un plancher supérieur et l'ouverture de deux fenêtres, sans susciter la moindre protestation de la part de Renée Z... qui lui avait déclaré qu'elle avait un droit de passage dans la partie basse du mas mais qu'elle n'avait rien à faire au dessus. Renée Z... n'a d'ailleurs à aucun moment exigé des propriétaires successifs de la grange qu'ils ferment l'ouverture la reliant au premier étage du « tank à lait » sur lequel elle ne disposait, pour sa part, d'aucun accès et qui était donc inutilisable. L'ensemble de ces éléments et indices concordants a une force probante largement supérieure à l'indication contraire donnée par le seul document d'arpentage auquel le premier juge, se démarquant à juste titre des conclusions du rapport d'expertise, a refusé de donner une valeur déterminante. Le jugement entrepris, qui a consacré le droit de propriété de Sylvie A... sur le « tank à lait » en disant qu'il était compris dans la parcelle B n° 1031 doit en conséquence être confirmé en toutes ses dispositions. » ;
ALORS D'UNE PART QUE lorsque l'adversaire dispose d'un titre, il appartient à celui qui revendique la propriété d'un immeuble de justifier qu'il l'a acquise par usucapion au moyen d'une possession trentenaire conforme aux exigences de l'article 2229 du Code civil ; Qu'en la présente espèce, l'exposante, après avoir rappelé en page 4 de ses conclusions déposées le 4 avril 2008 (prod.) qu'il résulte de l'acte d'échange du 30 août 1975 auquel est annexé le document d'arpentage dont elle se prévaut que le bâtiment dit « tank à lait » est intégré dans la parcelle B 1014 (devenue B 1120 et 1121), a fait valoir en pages 9 in fine et 10 in limine que les faits invoqués par l'intimée ne suffisaient pas à constituer des actes de possession au sens du texte susmentionné ; Qu'en confirmant le jugement entrepris sans s'expliquer sur la valeur contractuelle du document d'arpentage annexé à l'acte d'échange et sur l'absence de prescription acquisitive au profit de l'intimée, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 544, 712 et 2229 (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008) du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que, pour conclure à son droit de propriété sur la parcelle B 1120, l'exposante faisait notamment valoir en page 8 de ses conclusions déposées le 4 avril 2008 (prod.) que le compteur d'eau de son immeuble est situé dans ladite parcelle ; Qu'en s'abstenant totalement de s'expliquer sur le fait de possession ainsi invoqué par l'exposante au soutien de sa revendication, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir débouté Madame Z... de sa demande subsidiaire tendant, au cas où Madame A... serait déclarée propriétaire de la parcelle cadastrée B 1120, à voir condamner celle-ci à la garantir contre l'éviction,
AUX MOTIFS QUE « l'action en garantie d'éviction exercée subsidiairement par Renée Z... en application de l'article 1626 du Code civil est vouée à l'échec en l'absence de clause dans le contrat d'échange conclu entre les époux Y... et René X..., auteurs respectifs des parties au présent litige, le 30 août 1975, garantissant la contenance des parcelles cédées, même en cas de différence excédant un vingtième. » ;
ALORS QUE l'article 1626 du Code civil dispose expressément qu'il a vocation à s'appliquer « quoique, lors de la vente, il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie » ; Qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé ce texte par refus d'application.
