LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que la fixation de la dette de fermage à un autre montant que celui retenu par le jugement constitue une erreur matérielle qui ne donne pas ouverture à cassation ;
Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation des conclusions que leur ambiguïté rendait nécessaire, que M. X... exerçait l'action en révision de fermage prévue par l'article L. 411-13 du code rural, la cour d'appel , qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur les difficultés financières qu'aurait rencontrées le preneur avant sa mise en liquidation judiciaire, en a exactement déduit que cette action devait être introduite au cours de la troisième année de jouissance ;
D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et M. Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et M. Y..., ès qualités, à payer à M. de Z... la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de M. X... et de M. Y..., ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux conseils pour M. X... et M. Y..., ès qualités,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail liant M. X... et M. de Z... à la date du 18 octobre 2006, fixé à 6.384,46 € les fermages dus jusqu'au 18 octobre 2006, débouté M. X... de ses demandes et, le réformant pour le surplus, d'avoir fixé à cette somme la dette de Z... au titre des fermages dus jusqu'au 18 octobre 2006 au passif de la liquidation judiciaire de M. X... et d'avoir débouté Maître Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation de M. X... de ses demandes,
AUX MOTIFS QU'il est constant qu'aux termes des dispositions d'ordre public de l'article L. 411-11, alinéa 4, du Code rural, le loyer des terres nues est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative ; que ce loyer et les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice des fermages ; qu'ainsi, l'autorité administrative établit dans chaque département un barème de la valeur locative normale du bien loué et qu'un arrêté préfectoral prévoit donc des maxima et des minima que le prix convenu entre les parties doit obligatoirement respecter ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que le prix convenu entre les parties et la révision annuelle de ce prix ne sont pas conformes aux arrêtés préfectoraux constatant l'indice des fermages et sa variation pour les années litigieuses 2004 et 2005 ; que cependant, la seule sanction permettant au preneur ou même au bailleur de revenir sur un fermage ne respectant pas les maxima et minima fixés par l'autorité préfectorale est l'action en révision des fermages anormaux prévus par l'article L. 411-13 du Code rural, la possibilité d'agir à tout moment en nullité d'un prix excessif sous-estimé n'étant pas admise ; qu'enfin, l'action en régularisation des fermages illicites, distincte de l'action en révision des fermages anormaux s'applique au loyer qui n'a pas été fixé en monnaie ou qui se référé à une denrée non visée par l'arrêté préfectoral; que tel n'est pas le cas puisque le loyer est bien fixé en monnaie; que par suite ne disposant que de l'action en révision du prix prévue par l'article L. 411-13 du Code rural, M. X... se devait d'introduire sa demande au cours de la troisième année de jouissance; que sa demande formée le 7 décembre 2006, au cours de la deuxième année du contrat renouvelé le 1er janvier 2004, postérieurement à l'échec de la tentative de conciliation du 18 octobre 2006, pour s'opposer à la demande du bailleur en résiliation de la location pour défaut de paiement du loyer, ne peut prospérer qu'à compter du 1er janvier 2007 et ne serait de nature en cas d'admission à modifier le prix du fermage dû qu'à compter du 1er janvier 2007 et pour les années du bail restant à courir ; que cette modification est donc, tel que constaté par le tribunal, sans influence sur le prix du bail à la date de la mise en demeure du 13 mars 2006 ; que Maître Y... ès qualités n'a d'ailleurs à aucun moment soutenu que le caractère excessif de ce prix au regard de la réglementation préfectorale applicable constituait une raison sérieuse et légitime de nature à excuser au sens de l'article L 411-53 du Code rural les retards de paiement et par là même faire échec à la résiliation du bail pour non-paiement de fermage ; que par suite, le premier juge ajustement prononcé la résiliation d'un bail à ferme à exécution successive à la date de la tentative de conciliation du 18 octobre 2006 alors même qu'à cette date, tout comme d'ailleurs onze mois plus tard, au jour du jugement, Monsieur X... demeurait devoir un solde de 266 € sur le fermage 2005 ainsi que l'entier fermage 2006 pour 8.008 €, ordonné l'expulsion du fermier et de tous occupants de son chef et à la date de sa décision antérieure à sa liquidation de biens, condamné ce dernier à payer à son bailleur la somme non contestée en son montant de 6.384,46 € au titre du solde de fermage 2005 et du fermage correspondant à la période allant du 1er janvier 2006 au 18 octobre 2006, date de la résiliation ; que sa décision sera pleinement confirmée tant sur la résiliation du bail et l'expulsion qu'en ce qu'elle a fixé à 6.384,46 € la dette de M. X... au titre du solde de fermage 2005 et du fermage correspondant à la période allant du ler janvier 2006 au 18 octobre 2006, date de la résiliation ; que du fait de la liquidation judiciaire de M. X..., il ne peut y avoir lieu à condamnation de celui-ci mais à fixation de la créance de Monsieur de Z..., régulièrement déclarée entre les mains du dit liquidateur, à 1a liquidation judiciaire ouverte du chef de l'appelant,
ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QUE l'action en résiliation intentée par M. de Z... trouve son fondement dans les dispositions des articles L 411-31 et L 411-53 du Code rural ; qu'il résulte des ces articles que le bailleur peut faire résilier le bail s'il existe deux défauts de paiement du fermage, persistant 3 mois après une mise en demeure rappelant les dispositions de l'article L 411-53 susvisé ; qu'en l'espèce, M. de Z... a adressé à M. X... une mise en demeure recommandée en date du 13 mars 2006, dont avis de réception en date du 25 mars 2006 ; que cette mise en demeure rappelle les dispositions de l'article L 411-53 du Code rural, et porte sur deux défauts de paiement: un solde de 3344 € au titre du fermage 2004, et la totalité du fermage 2005 soit 7952 € ; que M. X... argue de deux versements antérieurs de 1.700 € et 2.500 € ; que, toutefois, ces versements ont été déduits pour définir le solde du fermage 2004 ; que dans les trois mois suivant la mise en demeure, c'est-à-dire jusqu'au 25 juin 2006, M. X... a procédé à deux versements de 2.500 € les 19 et 24 mars 2006, soit au total 5.000 € ; que ces versements laissent subsister un solde dû de 3344 € + 7952 € - 5.000 € = 6.296 € ; que M. X... n'a donc pas régularisé l'impayé dans le délai légal de trois mois ; que bien que les règlements ultérieurs soient tardifs pour faire échec à la résiliation, il y a lieu de noter que, postérieurement au 25 juin 2006, M. X... n'a procédé qu'à trois versements en juillet, août et septembre 2006 pour 1530 € +1500 €+ 2300 € = 6030 €, de sorte que, même â ce jour l'entier impayé visé à la mise en demeure n'est pas régularisé ; qu'il subsiste un solde dû de 6296 € 6030 € = 266 € ; que pour faire échec à la résiliation, M. X... soutient que le fermage est irrégulier, donc que la somme objet de la mise en demeure n'est pas due ; que le montant du fermage, et sa possible remise en cause, sont définis par les articles L 411-11 et L 411-13 du code rural ; que l'article L 411-11 définît les modalités de réglementation des minima et maxima applicables par arrêtés préfectoraux ; que l'article L 411-13 définit l'action en révision du fermage anormal ouverte au bailleur et au fermier lorsque le fermage est supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de référence ; que s'il est admis que, à côté de cette action en révision, subsiste une possible action en régularisation des fermages illicites, celle-ci n'est pas ouverte lorsqu'il s'agît, comme en l'espèce, de solliciter la réduction d'un fermage excédant la maximum autorisé ; que cette action en régularisation, qui aboutît à la nullité de la clause fixant le fermage, ne concerne que les hypothèses où n'est pas respectée l'obligation de fixer le prix du bail en monnaie ou, pour les cultures pérennes, de se référer aux denrées visées par l'arrêté préfectoral ; qu'en l'espèce, M. X... ne peut donc agir qu'en vertu de l'article L 411-13 du Code rural ; que l'action ouverte par ce texte ne peut être intentée, au cours de la troisième année du bail, que pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, soit en l'espèce pour le fermage à compter du 07-12-2006 ;
que cette action n'est donc pas susceptible de modifier le montant du fermage dû à l'époque de la mise en demeure ; qu'elle est donc sans effet sur la résiliation ; qu'en conséquence, il y lieu de prononcer la résiliation du bail à ferme liant les parties, et d'ordonner l'expulsion de M. X... ; que la cour de cassation a récemment rappelé que le bail étant un contrat à exécution successive, le juge peut choisir une date d'effet de la résiliation antérieure au jour de la décision qui la prononce ; qu'en application de ce principe et vu les données et particularités de l'espèce, il y a lieu de dire que la résiliation sera prononcée à effet au 18 octobre 2006, date de l'audience au cours de laquelle, après échec de la tentative de conciliation, l'affaire a été renvoyée en audience de jugement ; que la demande en révision du fermage, qui ne peut concerner que le fermage dû à compter du 07-12-2006 (date de la demande), est mal fondée, dans la mesure où à cette période, la bail étant résilié, M. X... n'est plus titulaire du titre de fermier ; que M. X... sera donc débouté de sa demande ; qu'en ce qui concerne le compte entre les parties, il s'établit de la manière suivante :
- M. X... reste devoir, sur la cause de la mise en demeure, la somme de 266 €. telle que ci-dessus définie
- il reste devoir en outre, pour 2006, le fermage correspondant â la période allant du 1er janvier au 18-10-2006 (date de la résiliation), soit - sur la base d'un fermage annuel de 8008 € - une somme de 6.384,46 €,
1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; que les premiers juges avaient fixé la dette de fermage de M. X... à 6.650,46 € ; qu'en confirmant le jugement déféré sur les fermages dus, tout en fixant à 6.384,46 € la dette de M. X... au titre des fermages, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
2°) ALORS QUE l'action en nullité d'un fermage illicite au regard de la réglementation préfectorale prise par application de l'article L. 411-11 du Code rural n'est pas soumise au court délai de prescription spécialement prévu par les articles L. 411-13 et L. 411-14 du Code rural pour la seule action en révision d'un fermage licite ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé par fausse application les articles L. 411-11, L. 411-13 et L. 411-14 du Code rural,
3°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE la résiliation pour défaut de paiement du fermage doit être écartée lorsque le preneur a des raisons sérieuses et légitimes de ne pas le régler ; qu'en l'espèce, il s'évinçait de la procédure que M. X... avait fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire le 9 novembre 2007 et que l'administrateur judiciaire était intervenu à l'instance ; qu'en s'abstenant de rechercher si le 28 juillet 2006, date de la demande en résiliation du bail, M. X... ne justifiait pas de raisons sérieuses et légitimes de ne pas les régler en raison de graves difficultés financières ayant précédé le jugement de liquidation judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31, I du Code rural,
4°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le caractère excessif du fermage constitue à lui seul une raison sérieuse et légitime de nonpaiement ; que dans ses conclusions, Maître Y..., ès-qualités de liquidateur judiciaire de M. X... et ce dernier, soutenaient que le fermage et son indexation étaient illégaux pour être contraires aux règles d'ordre public et en déduisaient que la demande de résiliation du bail, fondée sur un retard de paiement de fermages entachés d'illégalité d'ordre public ne pouvait prospérer (concl. p. 4, in fine et p. 5 §1) ; qu'ils invoquaient ainsi, en défense à une action en résolution du bail pour défaut de paiement des fermages une raison sérieuse et légitime de nature à excuser, au sens de l'article L. 411-3 du Code rural, le défaut de paiement ; qu'en estimant que Maître Y..., ès qualités, et M. X... n'avaient pas spécialement invoqué une raison sérieuse et légitime de nature à excuser le défaut de paiement des fermages, la cour d'appel a dénaturé les conclusions des appelants et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
