LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 4 juin 2008), que les époux X... ont assigné les époux Y... pour obtenir la démolition d'un hangar et d'un mur, propriété de ces derniers, et dont ils ont soutenu qu'ils étaient édifiés, en partie, sur des parcelles leur appartenant en vertu d'un acte de vente passé le 12 août 1996 et pour voir interdire toute stabulation d'animaux à l'emplacement du hangar ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :
1° / que l'objet du litige est fixé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'état du rejet des conclusions des époux Y... déposées le 13 février 2008, après l'ordonnance de clôture, la cour d'appel n'était saisie que de leurs conclusions déposées par ces derniers le 3 octobre 2007 ; qu'il résulte de ces écritures que, pour soutenir leur appel, les époux Y... se bornaient à demander l'homologation du rapport d'expertise, lequel tout en consacrant l'existence d'un empiétement sur la parcelle cadastrée sous le numéro B 176, appartenant aux époux X..., avait préconisé de déplacer la limite des deux propriétés conformément au projet de vente établi au cours de l'année 2001 ; qu'en relevant, pour rejeter la demande en démolition du hangar à bestiaux, que la vente qui avait été consentie aux époux X... ne portait pas sur la partie du sol sur laquelle était construit le bâtiment et qui empiétait sur la parcelle B 176 mais avait été nécessairement compris dans la vente consentie aux époux Y... tandis que ces derniers n'avaient pas revendiqué la propriété du sol sur laquelle ils avaient édifié le hangar, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2° / que le juge, tenu de respecter le principe de la contradiction, ne peut relever d'office un moyen sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en n'invitant pas les parties, en particulier les époux X..., à s'expliquer sur l'étendue de la vente qui leur avait été consentie avant de relever ce moyen d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3° / que, sauf restriction stipulée à l'acte de vente, la vente d'une parcelle transfère à l'acquéreur l'intégralité du sol de cette parcelle ; qu'en relevant que la vente consentie aux époux X... bien que portant, sans aucune restriction, sur la parcelle B 176, n'avait pas porté sur la partie du sol de cette parcelle sur laquelle avait été édifié le hangar agricole, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134, 1582 et 1616 du code civil ;
4° / que, et de la même façon, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des clauses du contrat de vente qui ne comportait aucune restriction quant à la teneur de la parcelle B 176, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
5° / que, pour poursuivre la démolition du hangar à bestiaux, ils soutenaient également qu'il avait été construit en toute illégalité, que les époux Y... n'avaient pas procédé aux travaux de conformité préconisés par un précédent rapport d'expertise et que l'implantation du bâtiment contrevenait aux dispositions du règlement sanitaire départemental ; qu'en se bornant à relever que la construction ne relevait pas de ce règlement, sans rechercher si les époux Y... avaient réalisé les travaux de mise en conformité du bâtiment préconisés par l'expert dont elle avait rappelé les conclusions, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la vente du 12 août 1996 par les époux Z... aux époux Y... de la parcelle 2353 avait nécessairement inclus le sol, empiétant sur la parcelle 176, du bâtiment ancien, en remplacement duquel ces derniers avaient édifié le bâtiment litigieux, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige ni violé le principe de la contradiction, a, sans dénaturation et répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de dire que le sol de la parcelle 2355 sur lequel a été édifié le mur n'avait pas été compris dans la vente qui leur avait été consentie et de les débouter de leur demande en démolition du mur, alors, selon le moyen :
1° / que l'objet du litige est fixé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'état du rejet des conclusions des époux Y... déposées le 13 février 2008, après l'ordonnance de clôture, la cour d'appel n'était saisie que de leurs conclusions déposées le 3 octobre 2007 ; qu'il résulte de ces écritures que, s'agissant du mur et de la terrasse, les époux Y... se bornaient à conclure à l'existence, à leur profit, d'une servitude de vue ; qu'en relevant, pour rejeter la demande en démolition du mur, que la vente qui avait été consentie aux époux X... ne portait pas sur la partie du sol sur laquelle était construit ce mur mais avait été nécessairement compris dans la vente consentie aux époux Y... tandis que ces derniers n'avaient pas revendiqué la propriété du sol sur laquelle le mur avait été édifié, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2° / que le juge, tenu de respecter le principe de la contradiction, ne peut relever d'office un moyen sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en n'invitant pas les parties, en particulier les époux X..., à s'expliquer sur l'étendue de la vente qui leur avait été consentie avant de relever, d'office, que le sol d'assiette du mur litigieux n'en faisait pas partie, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3° / que, sauf restriction stipulée dans l'acte, la vente d'une parcelle transfère à l'acquéreur l'intégralité du sol de cette parcelle ; qu'en considérant que la vente consentie aux époux X..., bien que portant, sans aucune restriction, sur la parcelle 2355, n'avait pas porté sur la partie du sol de cette parcelle sur laquelle avait été édifié le mur en litige, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134, 1582 et 1616 du code civil ;
4° / que, et de la même façon, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des clauses du contrat de vente qui ne comportait aucune restriction quant à la teneur de la parcelle 2355, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la vente du 12 août 1996 par les époux Z... aux époux X... de la parcelle 2355 n'avait pas porté sur le sol de cette parcelle occupé par le mur de soutènement de la terrasse, construit en 1987, et que la vente consentie aux époux Y... de la parcelle 2356, sur laquelle cette terrasse a été édifiée, avait nécessairement inclus le sol occupé par ce mur, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige ni violé le principe de la contradiction, a, sans dénaturation et répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et les condamne à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que le sol de la parcelle B 176 sur lequel a été édifié le bâtiment à usage de stabulation n'avait pas été compris dans la vente consentie aux consorts X... et D'AVOIR débouté ces derniers de leurs demandes tendant à la démolition de ce bâtiment et à voir interdire aux époux Y... d'y entreposer leurs bovins ;
AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport de l'expert B..., non démenti sur ce point, qu'un bâtiment agricole, à usage de hangar à bestiaux, édifié sur la parcelle cadastrée 2353, empiète sur la parcelle cadastrée 176 ; que, dans l'acte du 12 août 1996, les consorts Z... ont vendu notamment aux époux X... un bien désigné au cadastre comme étant la parcelle 176 ; qu'ils ont, dans l'acte du 4 octobre 2004, vendu notamment aux époux Y... un bien désigné au cadastre comme étant la parcelle 2353 ; que si l'empiétement précité est apparu avant l'acquisition de ces derniers et si, avant cette vente, des pourparlers ont été engagés entre eux-mêmes, les consorts Z... et Pierre X... et, si, en outre, dans ce cadre, il avait été prévu, en 2001, que les époux X... vendraient aux époux Y... une partie de la parcelle 176 incluant notamment l'empiétement, outre un droit d'usage et d'occupation personnel sur une autre parcelle, suivant ce qui se déduit du projet d'acte, formant la pièce visée en 9 au bordereau annexé aux dernières conclusions d'appel des époux X..., et de l'acte sous seing privé du 11 juin 2001, formant la pièce visée en 97 au bordereau de communication annexé aux dernières conclusions d'appel des époux Y..., acte auquel a participé Pierre X... en promettant notamment que lui-même et son épouse vendraient aux époux Y... la partie de parcelle précitée, il reste que cette vente ne s'est pas faite et qu'il ne saurait dès lors se déduire de ces pièces quelque droit que ce soit ; que, même si le bâtiment litigieux a pu être construit après la vente du 12 août 1996, il se déduit du rapport de l'expert C..., désigné en référé, à la demande des époux X... et au contradictoire des époux Y..., le 14 juin 1999, alors que l'empiétement précité n'était pas encore apparu, et des deux plans annexés à ce rapport, dont l'un est un extrait de plan cadastral, certifié conforme le 25 mars 1998, sur lequel cet expert a porté, sans que les productions des époux X... le démentent, ce qu'ils ont acquis des consorts Z..., que ledit bâtiment a été construit à l'emplacement même d'un bâtiment ancien, qui figure au plan cadastral et est figuré en jaune au plan formant l'annexe 2 de ce rapport ; que, de plus, l'expert B... relève, sans être démenti, que la vente du 12 août 1996 n'a pas été faite sur la base d'un mesurage et d'un bornage et que les parcelles vendues ne correspondaient pas à l'état des lieux ; qu'ainsi, si la vente du 12 août 1996 a porté sur la parcelle 176, les acquéreurs tolérant ensuite que leurs voisins, alors locataires de leur vendeur, occupent une partie de cette parcelle jouxtant le bâtiment litigieux, il reste qu'elle n'a pas, en revanche, sous le visa de la parcelle 176, inclus le sol du bâtiment ancien qui empiétait, à l'insu des parties à l'acte, sur ladite parcelle, la vente ultérieure par les consorts Z... aux époux Y... de la parcelle 2353 ayant ainsi nécessairement inclus le sol, empiétant sur la parcelle 176, du bâtiment ancien, en remplacement duquel ces derniers ont édifié le bâtiment litigieux et son extension ; qu'ainsi, c'est à tort que les premiers juges ont retenu que ce bâtiment empiétait sur la propriété des époux X..., en ordonnant de plus, par des motifs impropres, sa démolition complète alors que la presque totalité de ce bâtiment, suivant le plan dressé par l'expert B..., est sur la parcelle 2353 ; que, pour le surplus quant à ce hangar à bestiaux, les époux X... sont mal fondés à en réclamer la démolition, indépendamment de l'empiétement prétendu, au motif qu'il a été édifié sans permis de construire et serait illégal au regard du règlement sanitaire départemental, dès lors qu'un permis de construire a été obtenu, le 30 octobre 2002, même si ce permis a été retiré, suivant arrêté municipal du 26 décembre 2002, faute pour la demande de permis d'avoir été formulée par le propriétaire ; que rien n'étaye que le bâtiment litigieux viole tout ou partie des règles d'urbanisme, d'ailleurs non invoquées, en conformité desquelles un tel permis est délivré, ni, à plus forte raison, que la violation de telles règles cause directement aux époux X... un préjudice personnel, que l'allégation selon laquelle ce bâtiment serait illégal au regard du règlement sanitaire départemental ne ressort aucunement des productions, étant observé qu'il se déduit d'une lettre du préfet du Nord, en date du 27 octobre 2005, formant la pièce visée en 14 au bordereau de communication annexé aux dernières conclusions des époux X..., que l'exploitation des époux Y... ne relève du règlement précité que depuis l'entrée en vigueur du décret du 10 août 2005 et que le rapport de l'expert C..., du 14 février 2000, ne fait pas état de ce règlement et énonce seulement, sans relever sur le bâtiment litigieux des non conformités aux normes, qu'étant donné le nombre d'unités gros bovins, l'éleveur devra faire, au cours de l'année 2001, une demande de mise aux normes de son élevage avec réalisation des travaux dans les 3 ans qui suivent, de sorte que, pour la fin de l'année 2004, le rejet des effluents de l'élevage devra être résolu ; qu'il suit de ces éléments que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il condamne les époux Y... à procéder à la démolition du bâtiment agricole à usage de hangar à bestiaux construit pour partie sur la parcelle B 176, la partie du sol sur lequel il est édifié n'étant pas la propriété des époux X... ; qu'il y a lieu, en outre, de débouter ceux-ci de toutes leurs prétentions quant à la démolition de ce bâtiment et que leur demande tendant à interdire aux époux Y... toute stabulation d'animaux à l'emplacement de ce bâtiment sera également rejetée, aucune constatation d'une infraction sur ce point au règlement sanitaire départemental n'étant justifiée, à la date du présent arrêt ;
ALORS, en premier lieu, QUE l'objet du litige est fixé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'état du rejet des conclusions des époux Y... déposées le 13 février 2008, après l'ordonnance de clôture, la cour d'appel n'était saisie que de leurs conclusions déposées par ces derniers le 3 octobre 2007 ; qu'il résulte de ces écritures que, pour soutenir leur appel, les époux Y... se bornaient à demander l'homologation du rapport d'expertise, lequel tout en consacrant l'existence d'un empiétement sur la parcelle cadastrée sous le numéro B 176, appartenant aux époux X..., avait préconisé de déplacer la limite des deux propriétés conformément au projet de vente établi au cours de l'année 2001 ; qu'en relevant, pour rejeter la demande en démolition du hangar à bestiaux, que la vente qui avait été consentie aux époux X... ne portait pas sur la partie du sol sur laquelle était construit le bâtiment et qui empiétait sur la parcelle B 176 mais avait été nécessairement compris dans la vente consentie aux époux Y... tandis que ces derniers n'avaient pas revendiqué la propriété du sol sur laquelle ils avaient édifié le hangar, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, en deuxième lieu, QUE le juge, tenu de respecter le principe de la contradiction, ne peut relever d'office un moyen sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en n'invitant pas les parties, en particulier les époux X..., à s'expliquer sur l'étendue de la vente qui leur avait été consentie avant de relever ce moyen d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, en troisième lieu, QUE, sauf restriction stipulée à l'acte de vente, la vente d'une parcelle transfert à l'acquéreur l'intégralité du sol de cette parcelle ; qu'en relevant que la vente consentie aux époux X... bien que portant, sans aucune restriction, sur la parcelle B 176, n'avait pas porté sur la partie du sol de cette parcelle sur laquelle avait été édifié le hangar agricole, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134, 1582 et 1616 du code civil ;
ALORS, en quatrième lieu, QUE, et de la même façon, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des clauses du contrat de vente qui ne comportait aucune restriction quant à la teneur de la parcelle B 176, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
ALORS, en cinquième lieu, QUE, pour poursuivre la démolition du hangar à bestiaux, les époux X... soutenaient également qu'il avait été construit en toute illégalité, que les époux Y... n'avaient pas procédé aux travaux de conformité préconisés par un précédent rapport d'expertise et que l'implantation du bâtiment contrevenait aux dispositions du règlement sanitaire départemental ; qu'en se bornant à relever que la construction ne relevait pas de ce règlement, sans rechercher si les époux Y... avait réalisé les travaux de mise en conformité du bâtiment préconisés par l'expert dont elle avait rappelé les conclusions, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que le sol de la parcelle 2355 sur lequel a été édifié le mur n'avait pas été compris dans la vente consentie aux consorts X... et D'AVOIR débouté ces derniers de leur demande en démolition du mur ;
AUX MOTIFS QUE, quant au mur litigieux, face à l'habitation des époux Y..., l'expert B... a relevé, entre les points l et M du plan qu'il a dressé, l'empiétement sur la parcelle 2355 d'un triangle, dont la base, au point l de ce triangle, est constitué par un décrochement de 30 cm, qui ne figure pas sur le plan de vente de 2004 ; qu'il précise, en page 9 du rapport, qu'il s'agit d'un mur de soutènement et qu'il ressort des productions que ce mur soutient une terrasse, dont la jouissance était incluse dans le bail consenti aux époux Y... avant leur acquisition en 2004 ; qu'il ressort, en outre, de la pièce visée en 17 au bordereau annexé aux dernières conclusions des époux X..., que ce mur a été construit par leurs vendeurs en 1987, soit avant même l'acte de vente du 12 août 1996 ; qu'il suit de ces éléments, dès lors que l'expert B... a, par ailleurs, relevé que, lors de cette vente, il n'avait pas été fait de plan résultant d'un mesurage et d'un bornage et que les parcelles vendues ne correspondaient pas exactement à l'état des lieux, que ladite vente n'a pas porté sur le sol de la parcelle 2355 occupé par le mur de soutènement alors construit, la vente aux époux Y... du bien désigné comme étant la parcelle 2356, sur laquelle la terrasse précitée a été édifiée, ayant ainsi nécessairement inclus le sol occupé par ce mur, soutenant la terrasse ; qu'il s'ensuit que c'est à tort que les premiers juges ont retenu que ledit mur empiétait sur la propriété des époux X... et ont condamné les époux Y... à sa démolition ;
ALORS, en premier lieu, QUE l'objet du litige est fixé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'état du rejet des conclusions des époux Y... déposées le 13 février 2008, après l'ordonnance de clôture, la cour d'appel n'était saisie que de leurs conclusions déposées le 3 octobre 2007 ; qu'il résulte de ces écritures que, s'agissant du mur et de la terrasse, les époux Y... se bornaient à conclure à l'existence, à leur profit, d'une servitude de vue ; qu'en relevant, pour rejeter la demande en démolition du mur, que la vente qui avait été consentie aux époux X... ne portait pas sur la partie du sol sur laquelle était construit ce mur mais avait été nécessairement compris dans la vente consentie aux époux Y... tandis que ces derniers n'avaient pas revendiqué la propriété du sol sur laquelle le mur avait été édifié, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, en deuxième lieu, QUE le juge, tenu de respecter le principe de la contradiction, ne peut relever d'office un moyen sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en n'invitant pas les parties, en particulier les époux X..., à s'expliquer sur l'étendue de la vente qui leur avait été consentie avant de relever, d'office, que le sol d'assiette du mur litigieux n'en faisait pas partie, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, en troisième lieu, QUE, sauf restriction stipulée dans l'acte, la vente d'une parcelle transfert à l'acquéreur l'intégralité du sol de celle parcelle ; qu'en considérant que la vente consentie aux époux X..., bien que portant, sans aucune restriction, sur la parcelle 2355, n'avait pas porté sur la partie du sol de cette parcelle sur laquelle avait été édifié le mur en litige, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134, 1582 et 1616 du code civil ;
ALORS, en quatrième lieu, QUE, et de la même façon, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des clauses du contrat de vente qui ne comportait aucune restriction quant à la teneur de la parcelle 2355, violant ainsi l'article 1134 du code civil.
