LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal de la société Les Jardins de Hamak :
Vu l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ;
Attendu que ce texte s'applique aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération qu'il prévoit et chargée d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou l'une de ces missions seulement ;
Attendu que, pour rejeter l'exception de nullité soulevée par la société Les Jardins du Hamak affectant le mandat qu'elle avait conclu, en qualité de promoteur, avec la société Contact immobilier, agent immobilier, fondée sur la non-conformité de cette convention avec les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, l'arrêt attaqué relève que le contrat qualifié de "mandat exclusif de vente et de gestion administrative des acquéreurs" confie à la société Contact immobilier la mission de rechercher, recevoir et informer la clientèle, établir un modèle de promesse de vente et recueillir la signature des clients, adresser les dossiers de réservation complets, veiller au dépôt des demandes de crédit des acquéreurs, assister à la signature des actes de vente, établir et transmettre au mandant un état mensuel de commercialisation, établir et assurer le suivi des appels de fonds auprès des acquéreurs, assurer la remise des clefs aux acquéreurs et la signature du procès-verbal de réception correspondant, recueillir le montant du solde de la totalité du prix de vente et qu'il est ajouté que cette énumération n'est pas limitative, les missions du mandataire s'entendant de la bonne fin de toutes les opérations commerciales et administratives à effectuer, le tout en liaison étroite avec le mandant ; qu'il en déduit que cette mission ne se limite pas à une simple entremise et comprend, en outre, une mission générale d'assistance, d'administration et de commercialisation du programme immobilier réalisé par le mandant, qui excède manifestement le champ d'application de cette loi ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il résultait de ces constatations que l'agent immobilier n'avait reçu qu'une mission consistant à prêter son concours à la vente des biens construits par le promoteur, à l'exclusion de toute mission d'étude, de conception ou d'assistance relative à l'opération immobilière, ce dont il résultait que le mandant pouvait se prévaloir du texte susvisé, la cour d'appel a, par refus d'application, violé celui-ci ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur le surplus des griefs du pourvoi principal ni sur le pourvoi incident de la société Contact immobilier :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;
Condamne la société Contact immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Les Jardins du Hamak.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société LES JARDINS DU HAMAK à payer à la SARL CONTACT IMMOBILIER la somme de 275.760,70 € au titre des commissions dues, et celle de 184.374,05 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet s'applique aux personnes physiques ou morales qui d'une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours même à titre accessoire aux opérations portant sur les biens d'autrui, relatives, notamment, à l'achat, la vente, l'échange, la location ou la sous location en nu ou meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; que l'activité ainsi définie par la loi est une activité d'entremise qui consiste pour le mandataire à rechercher un cocontractant pour le mandat, rapprocher les deux contractants, ou réaliser leur mise en présence, pour l'achat ou la vente d'immeubles et il s'ensuit que la loi Hoguet ne peut trouver application lorsque la mission donnée à l'agent immobilier excède la simple entremise et s'étend notamment à l'assistance et la commercialisation d'un programme immobilier ; que le contrat conclu entre les parties est qualifié de « mandat exclusif de vente et de gestion administrative des acquéreurs » ; qu'il confie à la société CONTACT IMMOBILIER la mission de rechercher et recevoir et informer la clientèle ; d'établir un modèle de promesse de vente et recueillir la signature des clients ; d'adresser les dossiers de réservations complets, veiller au dépôt des demandes de crédit des acquéreurs ; d'assister à la signature des actes de vente ; d'établir et assurer le suivi des appels de fonds auprès des acquéreurs ; d'assurer la remise des clefs aux acquéreurs et la signature du procès-verbal de réception correspondant ; de recueillir le montant du solde de la totalité du prix de vente ; qu'il est ajouté dans le contrat que cette énumération n'est pas limitative, les missions du mandataire s'entendant de la bonne fin de toutes les opérations commerciales et administratives à effectuer, le tout en liaison étroite avec le mandant ; que cette mission ne se limite pas à une simple entremise et elle comprend en outre une mission générale d'assistance, d'administration et de commercialisation du programme immobilier réalisé par le mandant qui excède manifestement le champ d'application de la loi Hoguet ; qu'en conséquence, les demandes de nullité du contrat pour non respect des dispositions de ladite loi ne sont pas fondées et elles doivent être rejetées,
1) ALORS QUE la loi du 2 janvier 1970 s'applique aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération sur les biens d'autrui et chargées d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation ; qu'elle ne s'applique en revanche pas lorsque le mandataire est chargé d'une mission générale d'étude et d'assistance à la construction et la mise en place du projet ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la société CONTACT IMMOBILIER devait commercialiser les villas et les appartements du programme ; qu'elle devait rechercher des acquéreurs, négocier avec eux, formaliser les ventes et assurer le suivi des acquisitions ; qu'il n'est rien dans cette mission qui dépasse les attributions de recherche de clients et de négociation qui sont celles d'un agent immobilier ; qu'il ne résulte de ces missions aucune mission générale d'étude, d'assistance et de commercialisation, exclue du champ d'application de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi susvisée ;
2) ALORS QUE dans ses conclusions (p. 28), la société LES JARDINS DU HAMAK indiquait que la société CONTACT IMMOBILIER avait accepté de se soumettre volontairement à la loi du 2 janvier 1970, en faisant apparaître un numéro d'agrément sur le mandat ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a privé sa décision de motif et n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société LES JARDINS DU HAMAK au paiement de la somme de 275.760,70 euros au titre des commissions dues et 184.374,05 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 3 al 2 du contrat, « à l'expiration du mandat, les négociations engagées antérieurement par le mandataire et dénoncées par écrit au mandant ouvriront droit à rémunération à son profit si la vente est conclue dans un délai de trois mois ; au delà, le mandataire perdra droit à toute rémunération » ; que le premier juge a fait une exacte application de ces dispositions lorsqu'il a considéré que le contrat devant prendre fin le 20 octobre 2005, la durée de trois mois expirait le 20 janvier 2006, que la société CONTACT IMMOBILIER était donc bien fondée à solliciter une commission globale hors taxe de 5% du montant de chaque lot TTC, en application de l'article 5 du contrat, au titre des réservations signées et une rémunération complémentaire de 1,5% au titre de la gestion administrative des acquéreurs sur les ventes réalisées avant le 20 janvier 2006, qu'en relevant que sur ce point, la société LES JARDINS DU HAMAK ne pouvait subordonner cette rémunération complémentaire à la remise des clés et à la condition que le mandataire accomplisse les prestations contractuelles correspondantes puisqu'en résiliant le contrat prématurément le 22 mai 2005, elle n'a pas permis à la société CONTACT IMMOBILIER de terminer sa mission et c'est ainsi qu'elle a justement calculé les commissions à 175.760,70 euros,
ET AUX MOTIFS QUE la société LES JARDINS DU HAMAK en résiliant le mandat prématurément au 22 mai 2005 avait privé la société CONTACT IMMOBILIER de commercialiser des lots pendant 5 mois et en évaluant le préjudice résultant de la rupture anticipée du contrat et de la suspension de la commercialisation des appartements du 14 décembre 2004 ou 4 janvier 2005 à la somme totale de 184.374,05 euros, le premier juge a fait une exacte appréciation des éléments qui lui étaient soumis ;
ALORS QU'on ne peut prétendre à une indemnisation supérieure au préjudice subi ; qu'en reconnaissant à la société CONTACT IMMOBILIER un droit aux commissions sur toutes les ventes intervenues entre le 22 mai 2005 et le 20 janvier 2006, outre des dommages et intérêts compensant le manque à gagner sur les commissions sur les ventes intervenues pendant cette même période, pour laquelle elle avait déjà alloué une indemnité, la cour d'appel, qui a indemnisé deux fois le même préjudice, a violé le principe de réparation intégrale, ensemble l'article1147 du code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la société Contact immobilier.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 184 374,05 euros le montant de la condamnation à des dommages et intérêts prononcée au profit de la société CONTACT IMMOBILIER ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à bon droit que le premier juge a relevé que le mandant n'était contractuellement tenu que des obligations prévues à l'article 10 de la convention et que celle-ci ne contenait aucune obligation de résultat quant à la date de livraison effective des villas et appartements ; que de plus, les pièces produites aux débats ne rapportent pas la preuve d'une exécution de mauvaise foi du contrat par la société LES JARDINS DU HAMAK et par conséquent d'un manquement à son obligation de loyauté ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande ; qu'en considérant que la SARL LES JARDINS DU HAMAC, en résiliant le mandat prématurément au 22 mai 2005, avait privé la société CONTACT IMMOBILIER de commercialiser des lots pendant cinq mois, et en évaluant le préjudice résultant de la rupture anticipée du contrat et de la suspension de la commercialisation des appartements du 14 décembre 2004 au 4 janvier 2005, à la somme totale de 184 374,05 euros, le premier juge a fait une exacte appréciation des éléments qui lui étaient soumis ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant, comme résultant du fax adressé à la société CONTACT IMMOBILIER le 29 décembre 2004 qu'elle s'est vue imposer la suspension de la commercialisation des appartements à compter du 17 décembre 2004, date de la réunion lors de laquelle parait s'être imposée la nécessité de revoir la grille de prix du fait de l'augmentation du prix de revient de l'immeuble, jusqu'au 1er février 2005, date d'établissement de la nouvelle grille de prix ; que les mentions publicitaires «lancement de la commercialisation des appartements» publiées dans les flashs infos d'août 2005 ne peuvent suffire à établir que la requérante a été empêchée de commercialiser lesdits appartements jusqu'à cette date ; qu'enfin, si les retards dans l'exécution des travaux et les dates de livraisons sont avérés, la société LES JARDINS DU HAMAK n'était contractuellement tenue que de fournir à son mandataire les éléments énumérés à l'article 10 du contrat à l'exclusion de toute obligation de résultat quant à la date de livraison effective des villas et des appartements ; que la société CONTACT IMMOBILIER ne peut donc prétendre qu'à l'indemnisationdu seul préjudice résultant de l'absence de commercialisation du fait de la rupture anticipée du contrat et de la suspension de la commercialisation des appartements du 17 décembre 2004 au 4 janvier 2005 ; que compte tenu du chiffre d'affaires mensuel moyen de la société CONTACT IMMOBILIER relatif à la vente des villas au cours du mandat (18 villas vendues sur 18 mois pour un montant total de 8 907 000 euros, soit une moyenne de 494 833 euros par mois), il convient de considérer que le mandataire aurait pu réaliser entre le 22 mai et le 20 octobre 2005 un chiffre d'affaires approchant la somme de 2 436 000 euros correspondant au prix de trois des cinq villas restant libres à la vente et prétendre à une commission de 5,5 % (5% au titre des honoraires fixes et 0,5 % au titre des honoraires variables en retenant le placement d'au moins 50 % du programme dans les six mois), soit une somme de 133 980 euros HT ou 145 368,30 euros TTC ; que s'agissant de la perte des commissions sur la vente des appartements du 22 mai au 20 octobre 2005 mais aussi du 17 décembre 2004 au 1er février 2005, et compte tenu du chiffre d'affaire mensuel moyen de la société CONTACT IMMOBILIER relatif à la vente des villas au cours du mandat (4 appartements vendus sur 16,5 mois pour un montant total de 1 834 000 euros, soit une moyenne de 111 151 euros par mois), il convient de considérer que le mandataire aurait pu réaliser un chiffre d'affaires supplémentaire approchant la somme de 719 000 euros correspondant au prix d'un appartement et prétendre à une commission de 5 % au titre des honoraires fixes, soit une somme de 35 950 euros HT ou 39 005,75 euros TTC ; qu'une somme totale de 184 374,05 euros sera dons accordée à la société CONTACT IMMOBILIER à titre de dommages et intérêts ;
ALORS QUE, D'UNE PART, même dans le silence du contrat, le mandat met à la charge des parties une obligation particulière de loyauté qui oblige notamment le mandant à mettre son mandataire en mesure d'exécuter sa mission conformément aux prévisions contractuelles, au besoin en prenant, au cours de l'exécution du contrat, les mesures concrètes qu'imposent les circonstances pour parvenir à la réalisation de cet objectif ; qu'en affirmant néanmoins que la société LES JARDINS DU HAMAK n'était tenue, à l'égard de la société CONTACT IMMOBILIER, que des diligences expressément prévues à l'article 10 de la convention, la Cour viole les articles 1134, 1135 et 1984 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le mandat met à la charge des parties une obligation particulière de loyauté qui oblige notamment le mandant à mettre son mandataire en mesure d'exécuter sa mission conformément aux prévisions contractuelles, au besoin en prenant, au cours de l'exécution du contrat, les mesures concrètes qu'imposent les circonstances pour parvenir à la réalisation de cet objectif; qu'en ne recherchant pas si la commercialisation des appartements ne devait pas, selon les prévisions initiales des parties, être réalisée en même temps que la commercialisation des villas et si, dès lors, en décidant unilatéralement de scinder la commercialisation de ces deux types de biens pour différer celle des appartements, la société LES JARDINS DU HAMAK n'avait pas placé la société CONTACT IMMOBILIER dans l'impossibilité d'exécuter le mandat qui lui avait été confié quant à la vente de ces appartements dans le délai d'un an, correspondant à la durée du mandat, qui lui était imparti (cf. les dernières conclusions de la société CONTACT IMMOBILIER, p. 22 à 25), la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1134, 1135 et 1984 du Code civil ;
ET ALORS QUE, ENFIN, le mandat met à la charge des parties une obligation particulière de loyauté qui oblige notamment le mandant à mettre son mandataire en mesure d'exécuter sa mission conformément aux prévisions contractuelles, au besoin en prenant, au cours de l'exécution du contrat, les mesures concrètes qu'imposent les circonstances pour parvenir à la réalisation de cet objectif ; qu'en ne recherchant pas davantage si, dès lors qu'elle avait pris la décision unilatérale de différer la commercialisation des appartements et rendu de la sorte impossible l'exécution complète du mandat avant son terme initial, la société LES JARDINS DU HAMAK n'était pas tenue, au titre des mesures concrètes qu'elle devait prendre pour satisfaire à son obligation de loyauté, soit proroger la durée du contrat, soit offrir à sa cocontractante de renégocier le contrat initial (mêmes écritures, spec. p. 23, in fine), la Cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1135 et 1984 du Code civil.
