LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, réunis :
Attendu, d'une part, que par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes du paragraphe 14 de l'article C du contrat de bail rendait nécessaire, la cour d'appel a retenu que si ces dispositions visaient, en sus du cas fortuit, tout autre cause indépendante de la volonté du bailleur ayant engendré la destruction ou la démolition de la chose pour justifier la résiliation de plein droit du bail et écarter tout droit à indemnité au profit du preneur, une telle clause supposait que le bailleur n'ait joué aucun rôle causal dans la survenance de l'événement ayant précipité la perte de la chose et que tel n'était pas le cas, la décision librement prise par le propriétaire bailleur d'entreprendre sur un immeuble ancien d'importants travaux de rénovation et d'agrandissement comportant des risques potentiels ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'existence des malfaçons et la survenance des graves désordres ayant entraîné la fermeture de l'hôtel n'étaient que la conséquence nullement imprévisible de la décision du bailleur d'entreprendre des travaux et que l'origine de l'événement n'était en conséquence nullement extérieure à la chose, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de résiliation de plein droit du bail pour perte totale de la chose louée par cas fortuit formé par le bailleur devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne, ensemble, la société Le Printania et la société AGF IART assurances aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés Le Printania et AGF IART assurances ; les condamne, ensemble, à payer à la société Benhuyc la somme de 2 500 euros et à la caisse d'épargne et de prévoyance de Bretagne la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Le Printania.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté un bailleur (la société LE PRINTANIA) de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit d'un bail commercial sans indemnité au profit du preneur (l'EURL BENHUYC), D'AVOIR prononcé, avec effet au 1er mai 2006 et aux torts de la bailleresse, la résiliation dudit bail et D'AVOIR condamné ledit bailleur à réparer l'entier préjudice subi par le preneur et à verser à ce dernier une provision de 400. 000 à valoir sur ledit préjudice ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que depuis le 1er octobre 2005, l'EURL BENHUYC ne peut plus jouir du bien pris en location et exploiter son fonds de commerce d'hôtel en raison des travaux de reprise du désordre quasi généralisé affectant les salles de bains des chambres de l'hôtel, travaux commencés mais actuellement interrompus pour une durée indéterminée alors qu'ils auraient du être achevés au plus tard le 1er mai 2006 ; qu'il sera à cet égard rappelé que seuls les travaux de démolition ont été, à ce jour, entrepris et que l'hôtel est actuellement totalement inexploitable (cf notamment le procès verbal de constat de Maître X..., huissier de justice en date du 22 novembre 2005, et le rapport Monsieur Y..., expert, en date du 26 octobre 2006 qui décrivent clairement l'état dans lequel se trouve le bâtiment) ; que quelque soient les difficultés qui existent pour arrêter la nature et l'ampleur des travaux de reprise, et qui ont justifié qu'une troisième mesure d'expertise ait été ordonnée par le conseiller de la mise en état le 20 février 2008, il n'est pas contesté que ce désordre trouve exclusivement son origine dans des erreurs de conception et / ou des malfaçons imputables aux constructeurs intervenus en 1991-1992 lors de la restructuration et de l'extension du bâtiment entreprises par son propriétaire ; que la perte de la chose, à la supposer totale-ce que soutient le bailleur au regard du coût de la reconstruction (1. 433. 286) rapportée à la valeur des locaux (environ 1. 000. 000 suivant l'attestation du notaire Z...), ne peut, aux termes de l'article 1722 du Code Civil- « Si, pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail »-, être prise en compte que dans le seule mesure où elle est survenue par cas fortuit (défini comme un « événement dû au hasard, exclusif de toute faute du débiteur ou de l'auteur apparent du dommage ») ; que si le paragraphe 14 de l'article C " Conditions à la charge du locataire "'du contrat de bail (« dans le cas où, par cas fortuit, force majeure ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, les biens loués venaient à être démolis ou détruits, totalement ou partiellement, ou encore déclarés insalubres, le présent bail serait résilié purement et simplement, sans indemnité à la charge du bailleur ») appréhende, en sus du cas fortuit, toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur ayant engendré la destruction ou de la démolition de la chose, pour justifier la résiliation de plein droit du bail et écarter de tout droit à indemnité au profit du preneur, une telle clause ne peut, en raison de son caractère dérogatoire, qu'être interprétée restrictivement ; qu'elle suppose, en toute hypothèse, que le bailleur n'ait joué aucun rôle causal dans la survenance de l'événement qui a précipité la perte de la chose ; qu'or, tel n'est, en l'espèce, nullement le cas ; qu'en effet, la décision, librement prise en 1991 par le propriétaire, bailleur, d'entreprendre sur un immeuble ancien d'importants travaux de rénovation et d'agrandissement comportait des risques potentiels ; que l'existence des malfaçons et la survenance des graves désordres ayant entraîné la fermeture de l'hôtel ne sont que la conséquence éventuelle mais nullement imprévisible de cette décision ; que par ailleurs, l'existence de désordres dans un bâtiment, consécutifs à la réalisation de travaux, ne peut constituer un cas fortuit puisque l'origine de l'événement n'est nullement extérieure à la chose ; qu'il s'ensuit que la perte de celle-ci n'est pas survenue par cas fortuit et ne peut davantage être regardée comme étant indépendante de la volonté de la défenderesse (qui n'en a certes pas voulu les conséquences mais qui n'est pas étrangère à sa cause) ; qu'en raison de cette absence d'extranéité, la Cour ne peut que rejeter la demande de la SCI PRINTANIA tendant à ce que soit constatée la résiliation de plein droit du bail du fait de la perte de la chose
1°) ALORS QU'il y a perte par cas fortuit des biens compris dans un bail, lorsque leur mauvais état général et leur vétusté ne sont pas dus à un défaut d'entretien par le bailleur ou, plus généralement, à sa faute ; que la Cour a constaté que les désordres trouvaient exclusivement leur origine dans des erreurs de conception et malfaçons imputables aux constructeurs intervenus en 1991-1992 lors de la restructuration et l'extension du bâtiment, ce dont il résultait que la perte de la chose, dont il n'était pas contesté qu'elle était totale, était due à un cas fortuit, pour n'avoir pas été la conséquence d'une négligence du bailleur ; qu'en statuant ainsi, la Cour n'a pas tiré les conséquences légales des ses propres constatations dont il résultait qu'en l'absence de faute du bailleur ou de défaut d'entretien caractérisé, le bail devait être résilié de plein droit à raison de la perte totale de la chose par cas fortuit, sans qu'il puisse y avoir lieu à l'octroi d'une indemnité au bénéfice de la locataire et, partant, a violé l'article 1722 du Code civil par refus d'application ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE le juge ne saurait dénaturer les écrits clairs et précis ; que le paragraphe 14 de l'article C du bail était clair et précis et trouvait à s'appliquer en présence d'une cause indépendante de la volonté du bailleur ; qu'en ajoutant, au prétexte d'une prétendue interprétation « restrictive » de cette clause, une condition tenant au caractère extérieur de la cause, la Cour a dénaturé par addition ladite clause du bail et violé l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS, en tout état de cause, QU'il résulte des articles 1722 et 1741 du Code civil que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l'une des parties sauf les dommages et intérêts pouvant être mis à la charge de la partie déclarée responsable de cette perte ; qu'en déboutant la société LE PRINTANIA de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail litigieux en l'état de la perte totale de la chose louée, la Cour a violé ces textes. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société AGF IART assurances.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté un bailleur (la société LE PRINTANIA) de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit d'un bail commercial sans indemnité au profit du preneur (l'EURL BENHUYC), D'AVOIR prononcé, avec effet au 1 er mai 2006 et aux torts de la bailleresse, la résiliation dudit bail et D'AVOIR condamné ledit bailleur à réparer l'entier préjudice subi par le preneur et à verser à ce dernier une provision de 400. 000 à valoir sur ledit préjudice ;
AUX MOTIFS QU « il est constant que depuis le 1er octobre 2005, l'EURL BENHUYC ne peut plus jouir du bien pris en location et exploiter son fonds de commerce d'hôtel en raison des travaux de reprise du désordre quasi généralisé affectant les salles de bains des chambres de l'hôtel, travaux commencés mais actuellement interrompus pour une durée indéterminée alors qu'ils auraient dû être achevés au, plus tard le 1 er mai 2006 ; qu'il sera à cet égard rappelé que seuls les travaux de démolition ont été, à ce jour, entrepris et que l'hôtel est actuellement inexploitable (cf. notamment le procès-verbal de constat e Maître X..., huissier de justice en date du 22 novembre 2005, et le rapport de Monsieur Y..., expert, en date du 26 octobre 2006 qui décrivent clairement l'état dans lequel se trouve le bâtiment) ; que quelles que soient les difficultés qui existent pour arrêter la nature et l'ampleur des travaux de reprise, et qui ont justifié qu'une troisième mesure d'expertise ait été ordonnée par le conseiller de la mise en état le 20 février 2008, il n'est pas contesté que ce désordre trouve exclusivement son origine dans des erreurs de conception et / ou des malfaçons imputables aux constructeurs intervenus en 1991-1992 lors de la restructuration et de l'extension du bâtiment entreprises par son propriétaire ; que la perte de la chose, à la supposer totale-ce que soutient le bailleur au regard du coût de la construction (1. 433. 286) rapportée à la valeur des locaux (environ 1. 000. 000 suivant l'attestation du notaire Z...), ne peut, aux termes de l'article 1722 du Code civil – « si, pendant la durée du bail la chose jouée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail »-, être prise en compte que dans la seule mesure où elle est survenue par cas fortuit (défini comme un « événement dû au hasard, exclusif de toute faute du débiteur) ou de l'auteur apparent du dommage ») ; que si le paragraphe 14 de l'article C « Conditions à la charge du locataire » du contrat de bail (« dans le cas où, par cas fortuit, force majeure ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, les biens loués venaient à être démolis ou détruits, totalement ou partiellement, ou encore déclarés insalubres, le présent bail sera résilié purement et simplement, sans indemnité à la charge du bailleur ») appréhende, en sus du cas fortuit, toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur ayant engendré la destruction ou de la démolition de la chose, pour justifier la résiliation de plein droit du bail et écarter de tout droit à indemnité au profit du preneur, une telle clause ne peut, en raison de son caractère dérogatoire, qu'être interprétée restrictivement ; qu'elle suppose, en toute hypothèse, que le bailleur n'ait joué aucun rôle causal dans la survenance de l'événement qui a précipité la perte de la chose : qu'or, tel n'est, en l'espèce, nullement le cas ; qu'en effet, la décision, librement prise en 1991 par le propriétaire, bailleur, d'entreprendre sur un immeuble ancien d'importants travaux de rénovation et d'agrandissement comportait des risques potentiels ; que l'existence des malfaçons et la survenance des graves désordres ayant entraîné la fermeture de l'hôtel ne sont que la conséquence éventuelle mais nullement imprévisible de cette décision ; que par ailleurs, l'existence de désordres dans un bâtiment, consécutifs à la réalisation de travaux, ne peut constituer un cas fortuit puisque l'origine de l'événement n'est nullement extérieure à la chose ; qu'il s'ensuit que la perte de celle-ci n'est pas survenue par cas fortuit et ne peut davantage être regardée comme étant indépendante de la volonté de la défenderesse (qui n'en a certes pas voulu les conséquences mais qui n'est pas étrangère à sa cause) ; qu'en raison de cette absence d'extranéité, la Cour ne peut que rejeter la demande de la SCI PRINTANIA tendant à ce que soit constatée la résiliation de plein droit du bail du fait de la perte de la chose ».
1) ALORS QU'il y a perte par cas fortuit des biens compris dans un bail, lorsque leur mauvais état général et leur vétusté ne sont pas dus à un défaut d'entretien par le bailleur ou, plus généralement, à sa faute ; que la Cour a constaté que les désordres trouvaient exclusivement leur origine dans les erreurs de conception et malfaçons imputables aux constructeurs intervenus en 1991-1192 lors de la restructuration et l'extension du bâtiment, ce dont il résultait que la perte de la chose, dont il n'était pas contesté qu'elle était totale, était due à un cas fortuit, pour n'avoir pas été la conséquence d'une négligence du bailleur ; qu'en statuant ainsi, la Cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait qu'en l'absence de faute du bailleur ou de défaut d'entretien caractérisé, le bail devait être résilié de plein droit à raison de la perte totale de la chose par cas fortuit, sas qu'il puisse y avoir lieu à l'octroi d'une indemnité au bénéfice de la locataire et, partant, a violé l'article 1722 du Code civil par refus d'application ;
2) ALORS, subsidiairement, QUE le juge ne saurait dénaturer les écrits clairs et précis ; que le paragraphe 14 de l'article C du bail était clair et précis et trouvait à s'appliquer en présence d'une cause indépendante de la volonté du bailleur ; qu'en ajoutant, au prétexte d'une prétendue interprétation « restrictive » de cette clause, une condition tenant au caractère extérieur de la cause, la Cour a dénaturé par addition ladite clause du bail et violé l'article 1134 du Code civil ;
3) ALORS, en tout état de cause, QU'il résulte des articles 1722 et 1741 du Code civil que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenus par cas fortuit ou même par la faute de l'une des parties sauf les dommages et intérêts pouvant être mis à la charge de la partie déclarée responsable de cette perte ; qu'en déboutant la société LE PRINTANIA de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail litigieux en l'état de la perte totale de la chose louée, la Cour a violé ces textes.
