LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses diverses branches, ci après annexé :
Attendu que, par acte authentique du 19 novembre 1999, M. X... a vendu à M. Y... et à Mme Z... un immeuble à usage d'habitation, une partie du prix étant payable dans les quatre semaines suivant la vente ; que les acheteurs se sont abstenus de payer le complément du prix au motif notamment que le vendeur leur aurait dissimulé l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué (Colmar, 17 janvier 2008) de l'avoir condamné, du fait de sa réticence dolosive, à payer aux acheteurs certaines sommes en réparation de leur préjudice matériel et moral ;
Attendu qu'ayant constaté, d'une part, que M. X... avait connaissance de l'obligation, qu'il avait volontairement tue, de raccordement pesant sur lui en application du règlement d'assainissement de la commune, ainsi que des difficultés et du coût de cette opération, d'autre part, qu'il n'établissait pas avoir informé les acquéreurs profanes de cette obligation, la cour d'appel, par une décision motivée et sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire qu'il avait commis à leur égard une réticence dolosive justifiant l'allocation de dommages intérêts et manqué à son obligation de contracter de bonne foi ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. Y... et à Mme Z... la somme totale de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Y... et Madame Z..., du fait de sa réticence dolosive commise lors de la vente de l'immeuble, les sommes de 6. 146, 45 et 15. 000 en réparation de leurs entiers préjudices matériels et celle de 5. 000 en réparation de leur entier préjudice moral,
AUX MOTIFS QUE " Monsieur Y... et Madame Z... font à nouveau valoir que Monsieur X... a engagé envers eux sa responsabilité du fait de sa réticence dolosive, en s'étant abstenu de mauvaise foi de leur révéler avant la vente que l'immeuble – en contravention avec le règlement général d'assainissement de la communauté de communes de Benfeld dont ressortit ROSSFELD qui depuis le 12 décembre 1997 imposait une telle obligation aux propriétaires – ne se trouvait pas raccordé au réseau public mais n'était équipé que d'une fosse sceptique et que la mise en conformité de la maison avec cette obligation entraînerait la réalisation de travaux difficiles et onéreux ; que le premier juge a exactement considéré que Monsieur X... connaissait l'obligation de raccordement qui pesait sur lui – dont l'exécution pouvait être exigée des acquéreurs de l'immeuble faute par lui de s'y être conformé – et les difficultés comme le coût qu'elle imposerait : Que ceci résulte de l'aveu judiciaire de fait que contenaient ses écritures de première instance datées du 5 septembre 2005 ; Qu'il était mentionné : « en effet au vu de la situation de l'immeuble, qui est construit en contrebas du réseau ce raccordement s'avérait difficile et n'a jamais été rendu nécessaire » ; Qu'au surplus le service de l'assainissement avait effectué sur la voie publique, avant la vente, les travaux permettant ce raccordement en installant devant son immeuble un regard de visite ; Que le premier juge a encore avec pertinence retenu que Monsieur X... ne prouvait pas – comme il en supporte exclusivement la charge – qu'il avait informé les acquéreurs de ce contexte ; Que ses propres allégations sur les informations qu'aurait fournies le professionnel de l'immobilier chargé de la vente, ou la circonstance que les acquéreurs auraient été suffisamment avisés pour se convaincre eux-mêmes de cette réalité s'avèrent dépourvues de la moindre valeur probante, d'autant que Monsieur Y... et Madame Z... sont des acheteurs profanes qui soulignent justement que le regard de visite ci-avant évoqué était de nature à leur laisser croire que l'immeuble était raccordé au réseau ; Mais que le Tribunal n'a pas tiré les exactes conséquences de ces constatations en considérant néanmoins que le comportement dolosif de Monsieur X... ne se trouvait pas caractérisé au motif qu'il n'avait lui-même jamais été mis en demeure de réaliser le branchement et que partant il n'avait pas eu l'intention de tromper ses cocontractants ; Que cet argument s'avère sans emport ; Qu'en effet le règlement qui a une valeur normative oblige tous les administrés des communes concernées sans mise en demeure préalable ; Que l'article 10 de celui-ci n'ouvre qu'une faculté à la communauté de communes de mettre en demeure l'usager de faire cesser un diversement irrégulier ; Que Monsieur X... fait état d'une possibilité de dispense à l'obligation de raccordement dont il pensait pouvoir bénéficier mais qu'il ne justifie pas avoir obtenue, ni seulement sollicitée, en tout état de cause cela confirme de plus fort qu'il a volontairement tu la situation aux acquéreurs ; Qu'il s'évince du tout – et commande d'infirmer le jugement en ce sens – que Monsieur X... a manqué à son obligation de contracter de bonne foi et ainsi commis un dol par réticence qui l'oblige à réparation intégrale des préjudices qui en sont résultés pour Monsieur Y... et Madame Z... ; que ces derniers ont du fait de ce dol, eu leur consentement au prix de vente réclamé vicié ; Que leur préjudice matériel est constitué par les travaux de branchement et d'adaptation de l'immeuble qu'ils ont été contraints d'exécuter ; Qu'ils produisent une attestation du service d'assainissement, la Lyonnaise des Eaux, en date du 14 février 2005 constatant l'effectivité du branchement ; Que l'attestation du Maire de Rossfeld en date du 27 mai 2005 rappelant que le branchement est obligatoire sans évoquer une possibilité de dispense, prive d'effet l'assertion de Monsieur X... selon laquelle les travaux réalisés par les acquéreurs n'auraient procédé que de leur choix d'aménager l'immeuble ; qu'au moyen des photos et factures – visées aux numéros 10-11 et 12 de leur bordereau de communication de pièces – les consorts Y... – Z... justifient des montants réclamés au titre de leur préjudice matériel – soit 6. 146 et 15. 000- et qui n'appellent aucune critique, ni observation de la part de Monsieur X... " (arrêt, p. 3 et 4),
ALORS, D'UNE PART, QUE le dol ne peut être une cause de nullité de la convention que lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé par la prétendue victime du dol ;
Qu'au cas d'espèce, il est constant qu'avant d'acquérir l'immeuble, situé en contrebas de la route, de Monsieur Bernard X..., vendeur non professionnel, les consorts Y...-Z... l'ont visité à plusieurs reprises, en compagnie d'un professionnel de l'immobilier averti, qui leur a dressé un panorama complet de la situation de l'immeuble et qui a pu répondre à toutes leurs questions ; qu'ils étaient parfaitement informés que l'assainissement de l'habitation s'effectuait avec une fosse sceptique ; qu'au demeurant cette installation était alors parfaitement conforme puisque l'article 8 du règlement général du service d'assainissement adopté par la Communauté de communes de Benfeld le 12 décembre 1997, mis en vigueur le 1er janvier 1998, prévoyait que le raccordement au réseau des égouts devait être raccordé dans les deux ans, avec « dérogations pour les immeubles difficilement raccordables (immeubles en contrebas du réseau) » ;
Qu'après la signature de l'acte authentique, le 19 novembre 1999, les consorts Y...-Z... ont cherché à obtenir une réduction du prix d'acquisition en prétendant que Monsieur X... leur aurait dissimulé l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement ; qu'après que le tribunal de grande instance ait rejeté cette demande, la Cour d'appel y a fait droit en considérant qu'il appartenait à Monsieur X... de prouver « qu'il avait informé les acquéreurs de ce contexte » ;
Qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1116, 1315 et 1382 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'il appartient aux juges du fond de caractériser les manoeuvres destinées à provoquer une erreur déterminante de nature à vicier le consentement du contractant ;
Qu'en l'espèce, après avoir considéré que Monsieur X... connaissait l'obligation de raccordement de sa maison au réseau d'assainissement et ne prouvait pas en avoir informé les acquéreurs, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer, sans autre motif, par une simple pétition de principe, que celui-ci « a volontairement tu la situation aux acquéreurs » ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser le caractère intentionnel du prétendu manquement et sans constater que ce manquement aurait provoqué une erreur des consorts Y...-Z..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE le juge doit, à peine de nullité de sa décision, répondre à l'ensemble des moyens présentés par les parties dans leurs écritures ;
Qu'en l'espèce, Monsieur Bernard X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 8) « que le vice dont tentent de se prévaloir en vain les défendeurs et appelants devrait être déterminant de leur consentement » ;
Qu'en ne répondant pas à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
