LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 juin 2008), que M. X... est propriétaire d'une parcelle bénéficiant d'une servitude de passage sur une parcelle voisine en vertu d'un acte notarié du 16 juillet 1956 ; que, suivant acte reçu le 13 août 2003 par M. Y..., notaire, les époux Z... ont acquis le bien supportant cette servitude ; que leur acte de vente visait une servitude convenue au bénéfice d'autres parcelles mais ne mentionnait pas celle constituée au profit du fonds de M. X... ; que celle-ci n'avait pas non plus été annotée au fichier immobilier du fonds asservi ; que M. X... a assigné les époux Z... en rétablissement de la servitude dont ils lui refusaient l'exercice et en dommages-intérêts ainsi que la condamnation du notaire à réparer son préjudice ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que la formalité de publicité, laquelle rend opposable l'acte aux tiers, est réputée effectuée du seul fait de l'inscription du titre au registre des dépôts ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont relevé que l'acte de vente du 16 juillet 1956, lequel constatait la création de la servitude litigieuse, avait été inscrit au registre des dépôts et publié à la conservation des hypothèques de Nantes le 26 septembre 1956 volume 6827 n° 60 ; qu'en énonçant néanmoins que la servitude était, faute de publicité valable, inopposable aux tiers, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ;
2°/ qu'en tout état de cause, sont sans effet quant à l'opposabilité de l'acte, les mentions que comportent les fiches d'immeuble, sauf à permettre, lorsque la délivrance de la copie d'une fiche erronée a causé un préjudice à un tiers, à ce dernier de mettre en jeu la responsabilité du conservateur des hypothèques ; qu'en se fondant, pour dire que la servitude n'avait pas été valablement publiée, et partant, qu'elle était inopposable aux tiers, sur la circonstance inopérante prise de l'absence d'annotation au fichier immobilier, faisant mention de cette servitude, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres, que l'acte d'acquisition des époux Z... visait, non pas la servitude constituée au profit de la parcelle de M. X..., mais celle convenue ultérieurement au bénéfice d'autres parcelles et que, seule, cette dernière avait fait l'objet d'une annotation au fichier immobilier et, par motifs adoptés, que si l'acte de vente du 16 juillet 1956 avait été publié à la conservation des hypothèques, il n'apparaissait pas qu'à cette occasion, le fichier ait été annoté pour faire apparaître la servitude grevant l'immeuble asservi, la cour d'appel qui en a déduit que cette servitude n'avait pas été régulièrement publiée et n'était pas opposable aux époux Z..., a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de la demande tendant à la condamnation de M. Y..., notaire, au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que la connaissance par les acquéreurs de l'existence d'une servitude grevant le fonds qu'ils acquièrent leur rend opposable cette servitude, même en l'absence de publication ; qu'en se bornant à retenir que le notaire ne pouvait être tenu pour responsable du préjudice subi par M. X... ensuite de l'inopposabilité de la servitude aux époux Z... dès lors qu'elle était due à l'absence de publicité, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire, qui disposait des actes translatifs antérieurs faisant état de la servitude, n'aurait pas dû procéder à leur examen, ce qui lui aurait permis de constater l'existence de cette servitude et de l'inscrire dans l'acte de vente qu'il dressait, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que M. Y... était étranger au fait que la servitude n'avait pas été publiée et qu'on ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir imposé aux époux Z... une servitude de passage qui n'était pas même opposable à leur vendeur, d'où il résultait qu'aucune faute ne lui était imputable, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros et à M. Y... la même somme ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de ses demandes tendant à voir dire que sa propriété bénéficie d'une servitude de passage sur la propriété des époux Z... et condamner ces derniers à lui remettre, sous astreinte, les clés de la barrière ;
Aux motifs propres que « les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication en application des articles 28.1° et 30.1 du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière ; que, procédant à une juste analyse des pièces communiquées et exacte application des règles précitées, le premier juge a estimé par des motifs qui sont adoptés que la servitude de passage convenue par acte du 16 juillet 1956 invoquée par Monsieur Luc X..., propriétaire du fonds dominant était inopposable aux époux Z..., propriétaires du fonds servant par voie de vente, dès lors que la servitude mentionnée dans leur acte d'acquisition visait non pas la première en date constituée au profit de la parcelle N° 281 mais celle convenue ultérieurement au bénéfice des parcelles AH 656 et 658 et que seule cette dernière avait fait l'objet d'une annotation au fichier immobilier valant publication au sens du décret du 4 janvier 1955 ; que les débats devant la Cour ne sont pas de nature à remettre en cause cette appréciation dès lors qu'il n'est toujours pas justifié d'une transcription valable de la servitude en litige, la publication de l'acte de vente du 26 juillet 1956 ou attestation de propriété contenant la servitude ne pouvant valablement y suppléer » ;
Et aux motifs adoptés qu' « en application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, les servitudes du fait de l'homme ne sont opposables aux tiers qu'à la condition d'avoir été publiées ; qu'une servitude ne peut être considérée comme publiée que si le conservateur des hypothèques a annoté son fichier en application des articles 1 à 16 du décret du 14 octobre 1955 ; qu'en l'espèce, si l'acte de vente du 16 juillet 1956 a été publié à la conservation des hypothèques de Nantes le 26 septembre 1956 volume 6827 n° 60, il n'apparaît pas que le conservateur des hypothèques de Nantes ait annoté son fichier à l'occasion de la vente du 16 juillet 1956 pour faire apparaître la servitude grevant l'immeuble restant la propriété de Monsieur A... (n° 277) au profit du fonds acquis par Monsieur X... ; que, dès lors, cette servitude n'a pas été régulièrement publiée » ;
Alors, d'une part, que la formalité de publicité, laquelle rend opposable l'acte aux tiers, est réputée effectuée du seul fait de l'inscription du titre au registre des dépôts ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont relevé que l'acte de vente du 16 juillet 1956, lequel constatait la création de la servitude litigieuse, avait été inscrit au registre des dépôts et publié à la conservation des hypothèques de Nantes le 26 septembre 1956 volume 6827 n°60 ; qu'en énonçant néanmoins que la servitude était, faute de publicité valable, inopposable aux tiers, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ;
Alors, en tout état de cause, que sont sans effet quant à l'opposabilité de l'acte, les mentions que comportent les fiches d'immeuble, sauf à permettre, lorsque la délivrance de la copie d'une fiche erronée a causé un préjudice à un tiers, à ce dernier de mettre en jeu la responsabilité du conservateur des hypothèques ; qu'en se fondant, pour dire que la servitude n'avait pas été valablement publiée, et partant, qu'elle était inopposable aux tiers, sur la circonstance inopérante prise de l'absence d'annotation au fichier immobilier, faisant mention de cette servitude, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à voir Me Y..., notaire associé de la SCP Lesage, Y..., Pipet, Delomeau, Thomas et Houis, à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs propres que « un tiers victime peut sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle se prévaloir d'une inexécution d'un contrat dès lors que ce manquement lui a été préjudiciable ; que cela étant, il ne saurait être valablement reproché à Monsieur Y... rédacteur de l'acte régularisant la vente conclue par les époux Z... de ne pas avoir fait mention d'une servitude qui leur était inopposable faute d'avoir été régulièrement publiée » (arrêt, p. 6) ;
Et au motifs adoptés que « le rejet des demandes de Monsieur X... à l'encontre des époux Z... et des époux B... est motivée par l'inopposabilité de la servitude revendiquée du fait de l'absence de publicité régulière ; qu'il est constant que Maître Y... est étranger au fait que la servitude litigieuse n'ait pas été publiée ; qu'en outre on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir imposé aux époux Z... une servitude de passage qui n'était même pas opposable au vendeur » (jugement, p. 8) ;
Alors que la connaissance par les acquéreurs de l'existence d'une servitude grevant le fonds qu'ils acquièrent leur rend opposable cette servitude, même en l'absence de publication ; qu'en se bornant à retenir que le notaire ne pouvait être tenu pour responsable du préjudice subi par M. X... ensuite de l'inopposabilité de la servitude aux époux Z... dès lors qu'elle était due à l'absence de publicité, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire, qui disposait des actes translatifs antérieurs faisant état de la servitude, n'aurait pas dû procéder à leur examen, ce qui lui aurait permis de constater l'existence de cette servitude et de l'inscrire dans l'acte de vente qu'il dressait, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.
