LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 6 mai 2008) que la société civile immobilière du 286 Avenue de Dunkerque (la SCI) est propriétaire de locaux à usage commercial qu'elle a donnés à bail à diverses sociétés dont la société Negocito ; que se plaignant d'infiltrations d'eau, les locataires ont assigné la SCI pour la voir condamner à réaliser des travaux sur la toiture de l'immeuble loué et obtenir réparation de leurs préjudices respectifs ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes de dommages-intérêts et pour pertes matérielles formées par la société Negocito, l'arrêt retient que par un moyen préalable dont ses adversaires ne dénoncent pas la nouveauté en cause d'appel, la SCI relève l'existence d'une clause de non recours dans les baux, que la société Negocito a renoncé à tout recours ou actions quelconques contre le bailleur du fait de la destruction de ses matériels, objets et marchandises, soit du fait de la privation de jouissance des lieux et même encore de la perte totale ou partielle du fonds de commerce et que les dégâts des eaux et infiltrations sont à la charge expresse des preneurs qui doivent s'assurer par eux-mêmes contre ce type de risque ;
Qu'en statuant ainsi, alors que dans ses conclusions, la société Negocito faisait valoir que la SCI invoquait pour la première fois l'existence de clauses de renonciation à recours et que cet argument était irrecevable comme proposé pour la première fois en cause d'appel, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter la SCI de sa demande en paiement des loyers et charges dus par la société Negocito au titre de l'année 2006, l'arrêt retient que la demande de la SCI portant sur les loyers ne fait l'objet d'aucune argumentation dans le corps de ses conclusions en sorte que la cour d'appel ne peut saisir à quoi se rapporte cette prétention et y fait éventuellement droit ;
Qu'en statuant ainsi, alors que dans ses conclusions la SCI faisait valoir que depuis que le jugement a été rendu, la société Negocito n'a pas réglé ses loyers et qu'elle est redevable à ce titre pour la période de mai à décembre 2006 de la somme de 27 687,04 euros hors taxes, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de dommages-intérêts et pour pertes matérielles formées par la société Negocito et en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande au titre des loyers et charges impayés, l'arrêt rendu le 6 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Negocito et de la SCI du 286 Avenue de Dunkerque ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par Me Brouchot, avocat aux Conseils pour la société Negocito
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables les demandes de dommages-intérêts et les demandes pour pertes matérielles de la société NEGOCITO ;
AUX MOTIFS QUE par un moyen préalable, dont ses adversaires ne dénoncent pas la nouveauté en cause d'appel et auquel ils ne répondent d'ailleurs pas clairement, la SCI du 286 relève l'existence d'une clause de non-recours dans les conventions de bail qui la lient aux trois intimés ; que NEGOCITO comme ED ont renoncé expressément à tous recours ou actions quelconques contre le bailleur du fait de la destruction de ses matériels, meubles, objets et marchandises, soit du fait de la privation de jouissance des lieux, et même encore de perte totale ou partielle du fonds de commerce ; que plus précisément, les dégâts des eaux et infiltrations sont à la charge expresse des preneurs, qui doivent s'assurer par eux-mêmes pour ce type de risques ; que les atteintes au fonds de commerce et les dégâts d'infiltration incluent implicitement mais nécessairement les pertes d'exploitation et pertes sur les franchises qui résulteraient d'une impossibilité ou d'une difficulté à accueillir et développer la clientèle à cause du mauvais état des lieux et des matériels ou marchandises qui les garnissent ; qu'une clause de non recours n'est pas de simple usage en baux commerciaux, parce qu'elle conditionne les obligations respectives des parties et le prix du bail ; qu'une telle clause doit donc recevoir la plus stricte application, sauf en cas d'impossibilité totale d'exercer l'activité commerciale ou encore en cas de faute lourde du bailleur ; que sur l'activité commerciale des trois intimées, il ne ressort pas des explications données qu'elle ait jamais dû cesser complètement avant la réalisation amiable des baux intervenue en cause d'instance ; que s'agissant de la faute lourde, il doit s'agir de la violation délibérée d'une obligation essentielle, aux conséquences particulièrement graves ; qu'en l'espèce, la SCI du 286 a été avertie des infiltrations entre 1998 et 2000 ; que dès cette époque, les parties ont entendu se placer sur le terrain contentieux, dont l'issue devait être attendue pour dicter à la bailleresse sa conduite ; qu'effectivement, dès que le premier jugement a été rendu, ordonnant des travaux avec exécution provisoire, la SCI a obtempéré ; qu'enfin, il n'apparaît pas, ainsi qu'il a été dit, que les locataires en aient subi des conséquences d'une exceptionnelle gravité, puisque l'exploitation commerciale a continué avec plus ou moins de résultats, comme il se doit en affaires ; qu'ainsi, la violation réelle ou supposée de ses obligations de « couvert » par la SCI, n'apparaît ni délibérée ni particulièrement grave dans ses effets ; que du tout, il s'évince que les demandes de réparations financières des locataires étaient irrecevables ;
ALORS, D'UNE PART, QUE dans ses conclusions d'appel, la société NEGOCITO invoquait expressément la nouveauté du moyen soulevé par la SCI bailleresse pour le voir déclarer irrecevable ; qu'en affirmant que la société preneuse « ne dénonce pas la nouveauté en cause d'appel » du moyen tiré de la clause de non-recours stipulé au contrat de bail, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société NEGOCITO, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' après avoir soulevé la nouveauté en cause d'appel du moyen soulevé par la bailleresse, la société NEGOCITO faisait valoir que la clause de non-recours ne pouvait trouver application en raison de la faute lourde de la bailleresse ; que la Cour d'appel, qui a répondu à ce chef des conclusions de la société NEGOCITO relatif à la clause de non-recours, tout en affirmant que le moyen invoqué par la bailleresse, tiré de la clause de non-recours, n'avait pas été dénoncé par la société NEGOCITO, a entaché sa décision d'une grave contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la SCI du 286 Avenue de Dunkerque
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI du 286 avenue de DUNKERQUE de sa demande en paiement des loyers impayés et des charges dues au titre de l'année 2006 par la société NEGOCITO.
AU MOTIF QUE la demande de l'appelante portant sur les loyers ne fait l'objet d'aucune argumentation dans le corps de ses conclusions en sorte que la Cour ne peut saisir à quoi se rapporte cette prétention et y faire éventuellement droit.
1°) ALORS QUE dans ses écritures d'appel, la SCI du 286 avenue de DUNKERQUE avait clairement fait valoir, d'une part (p.19), que depuis que le jugement entrepris avait été rendu, la société NEGOCITO n'avait pas réglé les loyers qui lui étaient dus pour l'année 2006 au titre des mois de mai à décembre, d'autre part (p.24) que cette société reconnaissait expressément lui devoir lesdits loyers ; qu'en affirmant que la demande de l'exposante portant sur les loyers ne faisait l'objet d'aucune argumentation dans le corps de ses conclusions de sorte qu'elle ne pouvait saisir à quoi se rapportait cette prétention, la Cour d'appel a dénaturé les écritures d'appel de la SCI du 286 avenue de DUNKERQUE et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
2°) ALORS QUE dans ses écritures d'appel (p.24, 6°), la société NEGOCITO reconnaissait expressément devoir la somme de 23.148,58 à titre de loyers impayés pour la période de mai à décembre 2006 et n'avoir pas réglé ces sommes à la SCI du 286 avenue de DUNKERQUE en raison de ce que le jugement entrepris avait condamné cette dernière à lui verser des dommages et intérêts pour un montant total de 381.129,01 d'une part, de ce que ce jugement, autorisant les locataires à consigner la moitié des sommes dues en loyer et ayant été assorti de l'exécution provisoire, elle avait d'autre part exercé une saisie attribution sur les loyers versés par elle-même et par les sociétés PENNY MARKET et TEXIDEAL ; que le jugement entrepris ayant été infirmé par la Cour d'appel, déclarant irrecevables les demandes de dommages et intérêts formées par les locataires, dont la société NEGOCITO, cette dernière ne justifiait plus d'aucun titre pour retenir le montant des loyers impayés, de sorte que cette société devait par voie de conséquence être condamnée au paiement de la somme expressément admise par les preneurs ; qu'en déboutant néanmoins la SCI du 286 avenue de DUNKERQUE de sa demande en paiement des loyers impayés et des charges dues au titre de l'année 2006 par la société NEGOCITO, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1728 du Code civil.
