LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
Attendu que le jugement doit, à peine de nullité, exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date ;
Attendu que pour condamner la société civile immobilière M. M. Liberté (la SCI) au paiement de diverses sommes au profit de la Maison des associations, de l'Imprimerie associative et de leur mutuelle d'assurance et rejeter ses appels en garantie contre la société Entreprise Pinède et la société Foncia Zamboni portes, l'arrêt attaqué (Agen, 6 novembre 2007) se borne à énoncer les prétentions et moyens de ces dernières ;
Qu'en statuant ainsi, sans exposer, même succinctement les moyens et prétentions de la SCI ni viser ses conclusions, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen, autrement composée ;
Condamne la Maison des associations, l'Imprimerie associative, la MAAF assurances, la société Entreprise Pinède et la société Foncia Zamboni portes, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne, ensemble, à payer à la SCI M. M. Liberté la somme de 2 500 euros, rejette leurs propres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils pour la société M. M. Liberté
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI MM LIBERTE à payer la somme de 4. 658 à la MAISON DES ASSOCIATIONS, la somme de 34. 970, 56 à la Compagnie MAAF et la somme de 9. 701, 53 à l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé par la nature même du contrat de bail de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, le preneur étant en droit d'exiger d'en jouir paisiblement pendant la durée du bail ; que toute clause contraire ne peut écarter la responsabilité du bailleur s'agissant des désordres constatés imputables à la vétusté et que le bailleur ne saurait comme c'est le cas ici se réfugier derrière des clauses contractuelles, soit l'état général du bâtiment, pour refuser d'exécuter ses obligations et d'assumer sa responsabilité du fait d'un défaut d'exécution ;
ALORS QUE le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé pouvant revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date ; qu'en s'abstenant de toute référence aux prétentions et moyens de la SCI MM LIBERTE, contenus dans des conclusions régulièrement signifiées le 4 mai 2007 et enregistrée par le greffe le 7 mai suivant, ne serait-ce que sous la forme d'un visa de ces conclusions avec leur date, ou d'un rappel des arguments de l'intéressée dans le corps de sa décision, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré les requérantes recevables en leurs demandes et d'avoir condamné la SCI MM LIBERTE à payer à l'association IMPRIMERIE ASSOCIATIVE la somme de 9. 701, 53 et à la Compagnie MAAF, notamment en sa qualité de subrogée dans les droits de l'association IMPRIMERIE ASSOCIATIVE, la somme de 34. 970, 56 ;
AUX MOTIFS QU'initialement, les parties sont liées par un contrat de louage en date du 31 mars 1991 portant sur l'ensemble immobilier situé à AGEN, bail qui a été conclu entre la SARL CABINET ZAMBONI et FILS, mandataire du bailleur, et l'association MAISON DES ASSOCIATIONS ; que la MAISON DES ASSOCIATIONS est composée d'autres associations dont l'énumération ne figure pas dans le contrat de bail ; qu'il est indiscutable que le bailleur savait qu'il louait les lieux à un groupement d'associations et que ces lieux devaient abriter leurs activités ; que du reste, la déclaration initiale de la MAISON DES ASSOCIATIONS en date du 16 mars 1992 mentionne dans son objet qu'elle " favorise l'activité de ses membres travaillant pour l'émergence d'une société alternative, respectueuse de l'environnement, des droits de la personne humaine, établissant des rapports plus équitables, ici comme ailleurs. Ses moyens d'action sont notamment la mise à disposition de locaux favorisant des activités et des rencontres allant dans ce sens et plus généralement l'organisation ou le soutien de toute initiative pouvant aider à la réalisation de l'objet de l'association " ; que c'est dans ces conditions que la MAISON DES ASSOCIATIONS a reçu dans les lieux l'association IMPRIMERIE ASSOCIATIVE, créée le 28 janvier 1998, avec qui elle a conclu une convention de mise à disposition de locaux qui fera l'objet d'une modification par acte du 21 avril 2001 ; que cette imprimerie associative est une émanation de l'association VIVRE DANS LE DANGER NUCLEAIRE DE GOLFECH (VSDNG) qui fait partie du groupe initial de la MAISON DES ASSOCIATIONS et que son objet est " la réinsertion professionnelle et sociale par la création d'emplois de personnes en difficulté ou ayant des handicaps dans le secteur de l'imprimerie, de la sérigraphie, etc. " ; que du reste, dans plusieurs courriers adressés au cabinet ZAMBONI au fur et à mesure de la survenance des sinistres, l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE apparaît nommément sans que cela ait attiré l'attention du bailleur d'une manière défavorable, comme elle apparaît dans la procédure de référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 5 février 2002 et à l'arrêt du 13 janvier 2003 et comme elle apparaît encore tout au long des opérations expertales ; qu'ainsi, le bailleur ne pouvait ignorer que cette MAISON DES ASSOCIATIONS occupante des lieux regroupait un ensemble d'associations unies dans un même objet et qui à travers cette entité avaient la qualité de preneur et parmi lesquelles l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE, de sorte qu'il ne peut se plaindre aujourd'hui d'avoir ignoré son existence et dénier toute responsabilité dans les préjudices affectant plus particulièrement cette association au même titre que les autres ; que cette association sera déclarée recevable dans ses demandes comme sera déclarée recevable dans son action subrogatoire la Compagnie MAAF qui a indemnisé en partie cette assurée ;
ALORS QU'en constatant que le bail avait été conclu entre la SCI MM LIBERTE et l'association MAISON DES ASSOCIATIONS (arrêt attaqué, p. 5 § 5), puis en estimant cependant que la bailleresse, était tenue de réparer les préjudices causés à l'association l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE au motif que " le bailleur ne pouvait ignorer que la MAISON DES ASSOCIATIONS occupante des lieux regroupait un ensemble d'associations unies dans un même objet et qui à travers cette entité avaient la qualité de preneur et parmi lesquelles l'IMPRIMERIE ASSOCIATIVE " (arrêt attaqué, p. 6 § 3), cependant que l'objet de l'association locataire était inopposable à la bailleresse et qu'il ne pouvait avoir pour effet de conférer la qualité de preneur aux partenaires de la MAISON DES ASSOCIATIONS, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1134, 1165 et 1719 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande en garantie formée par la SCI MM LIBERTE à l'encontre de la Société PINEDE ;
AUX MOTIFS QUE la cour approuve le premier juge d'avoir mis hors de cause l'entreprise PINEDE en relevant qu'elle avait agi au mieux, dans la limite des contraintes imposées par le bailleur, maître de l'ouvrage qui exigeait un coût minimal pour les reprises commandées ; que l'absence de responsabilité de cette entreprise résulte des circonstances de la cause alors que le bailleur ne voulait pas engager les travaux coûteux qui étaient nécessaires pour remédier au désordre, l'expert judiciaire ayant souligné le savoir-faire reconnu de cette entreprise dans son secteur d'intervention ;
ALORS QUE l'entrepreneur, qui est tenu envers le maître de l'ouvrage d'une obligation de conseil, doit refuser le marché dont il sait la réalisation correcte impossible ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 4 mai 2007 et visées par le greffe de la cour d'appel le 7 mai 2007, p. 9), la SCI MM LIBERTE faisait valoir que l'expert judiciaire X..., après avoir relevé que la cause des dégâts des eaux tenait à des chéneaux " défectueux " et " mal dimensionnés ", indiquait que " l'entreprise PINEDE, qui a procédé aux travaux de grossissement des descentes EP et à la création de trop-pleins, là où techniquement cela lui était possible, aurait dû signaler ce fait, en devoir de conseil à ses clients " (rapport d'expertise, p. 4 § 4) ; que la SCI MM LIBERTE faisait valoir que, dans ces conditions, la Société PINEDE avait manqué à son obligation de conseil (conclusions précitées, p. 9 § 8) ; qu'en relevant que l'entrepreneur avait pu s'en tenir à l'exécution des travaux qui lui étaient demandés par le bailleur, l'absence de responsabilité de l'entreprise résultant précisément du fait que " le bailleur ne voulait pas engager les travaux coûteux qui étaient nécessaires pour remédier au désordre " (arrêt attaqué, p. 7 § 1), tout en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI MM LIBERTE invoquant un manquement à son devoir de conseil de la Société PINEDE, qui aurait dû attirer l'attention du maître d'ouvrage sur l'insuffisance des réparations envisagées, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'appel en garantie de la SCI MM LIBERTE dirigé contre la Société FONCIA ZAMBONI ;
AUX MOTIFS QUE la cour approuve également le premier juge d'avoir mis hors de cause la Société ZAMBONI FONCIA qui a agi dans le cadre strict de son mandat en répondant aux demandes du preneur, en avisant le bailleur ainsi qu'elle en a justifié, étant précisé qu'elle n'avait pas le pouvoir de décision quant au choix économique concernant la restauration du bâtiment ;
ALORS QUE le titulaire d'un mandat de gestion immobilière assume une obligation de surveillance relativement aux travaux qui sont réalisés sur l'immeuble qu'il gère pour le compte du propriétaire ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 4 mai 2007, p. 10 § 10 à 12 et p. 11 § 1), la SCI MM LIBERTE faisait valoir que la Société FONCIA ZAMBONI avait manqué à son devoir de surveillance en ne l'avisant pas de la nécessité d'accomplir les travaux de modification des descentes d'évacuation, cependant que l'origine des désordres résidait dans un mauvais dimensionnement de ces descentes ; qu'en écartant l'appel en garantie dirigé contre la Société FONCIA ZAMBONI, motif pris de ce que le titulaire d'un mandat de gestion n'a pas de pouvoir de décision quant au choix économique concernant la restauration du bâtiment, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la Société FONCIA ZAMBONI n'avait pas manqué à son obligation de surveillance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1984 du Code civil.
