LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° S 08-17.021 et U 08-15.804 ;
Donne acte à la société Siera du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Morvan et Edgar Quinet, le cabinet Edgar Quinet promotion, la société Axa France IARD, la SCP Gueroult Wallut Martin Maulen Delattre Bontoux, la SCP Letulle Letulle-Joly Deloison, M. X..., pris en sa qualité de liquidateur de la société Burt et Lyon, et la société Jones Lang Lassalle ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 avril 2008), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 11 octobre 2006, n° 04 20.107 et 05 12.990), que par acte du 22 décembre 1992, reçu par la société civile professionnelle de notaires Gueroult Wallut Martin Maulen Delattre Bontoux (la SCP Gueroult), "avec l'assistance" de la société civile professionnelle Letulle Letulle-Joly Deloison (la SCP Letulle), la société Prudential assurance company limited (la société Prudential) a vendu divers locaux à la société Siera, dont 4637 m² garantis à usage de bureaux ; qu'après revente de l'immeuble en 1998, la société Siera a assigné la société Prudential en réparation du préjudice résultant de l'inexactitude des mentions portées à l'acte de vente, l'administration ayant indiqué que la superficie pour laquelle la redevance pour création de locaux à usage de bureaux avait été originellement acquittée n'était que de 3086,52 m² ; que la société Prudential a appelé en garantie les SCP Gueroult et Letulle, ainsi que la société Jones Lang Lassalle, son mandataire lors de la vente ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° S 08-17.021 :
Attendu que la société Siera fait grief à l'arrêt de condamner la société Prudential à lui payer une somme limitée à 564 061,37 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, alors, selon le moyen :
1°/ que dans la vente, le préjudice résultant d'un déficit de contenance est réalisé au jour du versement du prix et de la délivrance de la chose ; qu'au cas d'espèce, l'expert avait constaté que si la société Prudential n'avait pas commis une erreur concernant la superficie susceptible d'être affectée à usage de bureau, le prix de l'immeuble se serait trouvé diminué de 10 000 000 francs ; que la cour d'appel qui, au lieu de se placer à la date de l'acquisition de l'immeuble par la société Siera, évalue le préjudice de cette société à la mesure du manque à gagner que celle-ci a subi au moment de la revente, viole les articles 1134 et 1604 du code civil ;
2°/ qu'un rapport d'expertise, fut-il établi non contradictoirement, vaut comme élément de preuve dès lors qu'il est versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties ; qu'en affirmant que le rapport de la société Expertim ne pouvait faire foi du préjudice subi par la société Siera dès lors qu'il avait été établi non contradictoirement, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que si la société d'expertise immobilière Expertim avait chiffré à 10 000 000 francs la décote de valeur vénale résultant de la différence entre la superficie de locaux à usage de bureaux garantie par le vendeur et la superficie réelle de ces locaux, le préjudice subi par la société Siera, qui avait perdu du fait de l'inexécution de la garantie promise une partie de la plus-value escomptée lors de la revente du bien, correspondait plus exactement à la diminution de valeur vénale des locaux en raison du "défaut de commercialité" portant sur une superficie de 1551 m² et devait être apprécié en fonction de la différence existant entre le prix de revente des locaux à la société Andriacos en fonction d'une superficie de 3 086,52 m² de locaux à usage de bureaux commerciaux et le prix originellement fixé à la somme de 65 000 000 francs en fonction d'une superficie de 4 637 m², la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le préjudice subi par la société Siera consistait en un défaut de contenance et qui, loin d'écarter des débats le rapport de la société Expertim qui avait été soumis à la libre discussion des parties, en a apprécié la valeur probante, a souverainement évalué le préjudice résultant du manquement par le vendeur à son obligation de garantie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier et le troisième moyens du pourvoi n° U 08-15.804, réunis :
Attendu que la société Prudential fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en garantie contre les SCP Gueroult et Letulle ainsi que la société Jones Lang Lassale, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire supporte l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse ; qu'en énonçant que la société Prudential n'établissait aucune relation de causalité entre la condamnation qui lui avait été infligée envers la société Siera à raison de sa faute contractuelle et les manquements allégués des SCP notariales à leur devoir de conseil, cependant que si les notaires s'étaient assurés que les autorisations administratives requises permettaient de déclarer l'existence de 4 637 m2 à usage de bureaux, ou s'ils avaient conseillé au vendeur de procéder à ce contrôle, la société Prudential n'aurait pu être condamnée au titre d'un manquement à son obligation de garantie, de sorte que le lien de causalité entre la faute des notaires et le dommage subi par la société Prudential était indiscutablement établi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que le notaire a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse ; qu'en énonçant que les notaires "n'étaient pas investis d'une mission spécifique de recherche de la superficie assortie de la commercialité" et en exonérant ceux-ci de toute responsabilité à cet égard, cependant que, au regard de l'engagement de garantie pris par la venderesse, la question de la "commercialité" des bureaux était nécessairement essentielle aux yeux des parties, ce qui justifiait un examen particulier de la part des officiers ministériels qui ont reçu l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que le notaire ne peut être déchargé de son devoir de conseil en raison des compétences personnelles de son client ; qu'en retenant dès lors, pour exonérer les SCP notariales de leur responsabilité, que "la venderesse a été assistée lors de la vente par son gestionnaire d'immeuble, la société Burt et Lyon", lorsque cette circonstance ne pouvait dispenser les notaires de leur devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
4°/ que l'agent immobilier, même lorsqu'il ne s'est vu confier qu'un mandat de recherche, a le devoir de conseiller son client et de le mettre en garde contre toute manière de procéder qui pourrait être, pour lui, la cause d'un préjudice ; qu'en se dispensant de rechercher, au regard de la mission qui lui était confiée lui imposant d' "assister le mandant dans l'élaboration des contrats de vente", de "communiquer au mandant les éléments qui peuvent, (…) influencer la commercialisation des locaux, notamment en matière de prix et de publicité" et d' "entreprendre, d'une façon générale, toutes les démarches nécessaires à la bonne commercialisation des biens, objets des présentes", si le respect de son obligation de conseil par l'agent immobilier, qui ne s'était pas assuré de la régularité de la destination à usage de bureaux des 4 637 m2 telle que mentionnée tant dans le mandat que dans l'acte de vente, ni n'avait conseillé à son client de procéder à ce contrôle, n'aurait pas épargné à la société Prudential la condamnation qui lui a été infligée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1984, 1991 et 1992 du code civil ;
5°/ qu' ainsi que le faisait valoir la société Prudential dans ses conclusions d'appel, le mandat confié à la société Jones Lang Lasalle en date du 15 janvier 1992 donnait pour mission à cette dernière d' "assister le mandant dans l'élaboration des contrats de vente", de "communiquer au mandant les éléments qui peuvent, durant le cours du présent mandat, influencer la commercialisation des locaux, notamment en matière de prix et de publicité" et d' "entreprendre, d'une façon générale, toutes les démarches nécessaires à la bonne commercialisation des biens, objets des présentes" ; que la société Prudential déduisait des stipulations de ce mandat qu' il appartenait à cette dernière de "vérifier les caractéristiques essentielles de l'immeuble", que "la bonne commercialisation suppose à l'évidence que le bien vendu corresponde à sa description" et que "s'il s'avérait que la surface autorisée à usage de bureaux était inférieure à la mention figurant à l'acte de vente (…), Jones Lang aurait manqué à l'un de ses obligations au titre du mandat en n'ayant pas fait les vérifications qui lui auraient permis d'identifier cette inexactitude et d'éviter à Prudential de déclarer à l'acquéreur un chiffre erroné" ; qu'en énonçant, pour exonérer celle-ci de toute responsabilité, que l'agent immobilier n'était pas investi d'une "mission spécifique de recherche de la superficie assortie de la commercialité", sans répondre aux écritures précitées faisant valoir que cette mission était nécessairement comprise dans le champ du mandat, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°/ que l'agent immobilier, même lorsqu'il ne s'est vu confier qu'un mandat de recherche, supporte un devoir de conseil dont il n'est pas déchargé par la présence d'un autre professionnel de l'immobilier ; qu'en écartant la responsabilité de la société Jones Lang Lassale au motif que "la venderesse a été assistée lors de la vente par son gestionnaire d'immeuble, la société Burt et Lyon", la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147, 1984, 1991 et 1992 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la société Prudential, qui avait déclaré et garanti à l'acte de vente que les biens vendus étaient à usage du bureaux au sens de l'article R. 520-1-1 du code de l'urbanisme et que ces biens étaient en règle avec la réglementation relative aux bureaux commerciaux, reprochait aux notaires et à l'agent immobilier de ne pas avoir vérifié auprès de l'administration ses allégations relatives à la superficie des locaux pouvant être qualifiés de locaux à usage de bureaux commerciaux, la cour d'appel qui, répondant aux conclusions, a constaté que ceux-ci n'étaient pas investis d'une mission spécifique de recherche de la superficie des locaux à usage de bureaux, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la responsabilité des notaires et de l'agent immobilier n'était pas engagée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen du pourvoi n° U 08-15.804 qui ne serait pas de nature à en permettre l'admission ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Siera à payer à la société Prudential assurance company limited la somme de 2 500 euros ; condamne la société Prudential assurance company limited à payer à la SCP Gueroult Wallut Martin Maulen Delattre Bontoux et à la SCP Letulle Letulle-Joly Deloison, ensemble, la somme de 2 500 euros et à la société Jones Lang Lasalle la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° U 08 15.804 par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Prudential assurance company limited.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société PRUDENTIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED tendant à la condamnation de la SCP GEROULT WALLUT MARTIN MAULEN DELATTRE BONTOUX et de la SCP LETULLE-LETULLE JOLLY-DELOISON à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle ;
Aux motifs que « pour vendre son immeuble, la société PRUDENTIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED, elle-même professionnelle de l'immobilier, avait donné un mandat de recherche d'acquéreurs et de commercialisation à la société JONES LANG LASALLE, tandis que l'acte de vente était reçu par la SCP GUEROULT MARTIN MAULEN WALLUT DELATTRE BONTOUX avec l'assistance de la SCP LETULLE LETULLE-JOLY DELOISON pour le vendeur ; que la société PRUDENTIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED reproche à ces divers professionnels de ne pas avoir vérifié ses allégations relatives à la superficie assortie de la commercialité auprès de l'administration ; mais considérant la société PRUDENTIAL n'établit aucune relation de causalité entre la condamnation qui lui est infligée à raison de sa faute contractuelle et les manquements allégués des intervenants à leur devoir de conseil, étant observé, à toutes fins, que ceux-ci n'étaient pas investis d'une mission de recherche de la superficie assortie de la commercialité et que la venderesse a été assistée lors de la vente par son gestionnaire d'immeuble, la société BURT et LYON, depuis lors en liquidation judiciaire ; qu'au vu de ces éléments, il ne sera pas fait droit aux divers appels en garantie de la société PRUDENTIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED » ;
Alors, d'une part, que le notaire supporte l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse ; qu'en énonçant que la société Prudential n'établissait aucune relation de causalité entre la condamnation qui lui avait été infligée envers la société Siera à raison de sa faute contractuelle et les manquements allégués des SCP notariales à leur devoir de conseil (arrêt attaqué, p. 10 § 5), cependant que si les notaires s'étaient assurés que les autorisations administratives requises permettaient de déclarer l'existence de 4.637 m² à usage de bureaux, ou s'ils avaient conseillé au vendeur de procéder à ce contrôle, la société Prudential n'aurait pu être condamnée au titre d'un manquement à son obligation de garantie, de sorte que le lien de causalité entre la faute des notaires et le dommage subi par la société Prudential était indiscutablement établi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Alors, d'autre part, que le notaire a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse ; qu'en énonçant que les notaires « n'étaient pas investis d'une mission spécifique de recherche de la superficie assortie de la commercialité» (arrêt attaqué, p. 10 § 5), et en exonérant ceux-ci de toute responsabilité à cet égard, cependant que, au regard de l'engagement de garantie pris par la venderesse, la question de la « commercialité » des bureaux était nécessairement essentielle aux yeux des parties, ce qui justifiait un examen particulier de la part des officiers ministériels qui ont reçu l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Alors, enfin, que le notaire ne peut être déchargé de son devoir de conseil en raison des compétences personnelles de son client ; qu'en retenant dès lors, pour exonérer les SCP notariales de leur responsabilité, que « la venderesse a été assistée lors de la vente par son gestionnaire d'immeuble, la société Burt et Lyon » (arrêt attaqué, p. 11, § 3), lorsque cette circonstance ne pouvait dispenser les notaires de leur devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société PRUDENTIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED à payer à la société SIERA la somme de 564.061,37 assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 7 mai 1998 et de la capitalisation des intérêts à compter de cette même date, dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Alors que les intérêts échus des capitaux, à défaut de convention spéciale, ne peuvent produire intérêts qu'à compter de la demande qui en est faite ; qu'en faisant remonter à la date de l'assignation délivrée par la société Siera à la société Prudential, soit le 7 mai 1998, la capitalisation des intérêts demandée par la société Siera dans ses conclusions devant la cour de renvoi 10 années plus tard, sans constater que l'acte introductif d'instance comportait une demande de capitalisation des intérêts – ce qui n'est au demeurant pas le cas -, la cour d'appel a violé l'article 1154 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société PRUDENTIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED tendant à la condamnation de la société JONES LANG LASSALLE à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle ;
Aux motifs que « pour vendre son immeuble, la société PRUDENTIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED, elle-même professionnelle de l'immobilier, avait donné un mandat de recherche d'acquéreurs et de commercialisation à la société JONES LANG LASALLE, tandis que l'acte de vente était reçu par la SCP GUEROULT MARTIN MAULEN WALLUT DELATTRE BONTOUX avec l'assistance de la SCP LETULLE LETULLE-JOLY DELOISON pour le vendeur ; que la société PRUDENTIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED reproche à ces divers professionnels de ne pas avoir vérifié ses allégations relatives à la superficie assortie de la commercialité auprès de l'administration ; mais considérant la société PRUDENTIAL n'établit aucune relation de causalité entre la condamnation qui lui est infligée à raison de sa faute contractuelle et les manquements allégués des intervenants à leur devoir de conseil, étant observé, à toutes fins, que ceux-ci n'étaient pas investis d'une mission de recherche de la superficie assortie de la commercialité et que la venderesse a été assistée lors de la vente par son gestionnaire d'immeuble, la société BURT et LYON, depuis lors en liquidation judiciaire ; qu'au vu de ces éléments, il ne sera pas fait droit aux divers appels en garantie de la société PRUDENTIAL ASSURANCE COMPANY LIMITED » ;
Alors, d'une part, que l'agent immobilier, même lorsqu'il s'est vu confier qu'un mandat de recherche, a le devoir de conseiller son client et de le mettre en garde contre toute manière de procéder qui pourrait être, pour lui, la cause d'un préjudice ; qu'en se dispensant de rechercher, au regard de la mission qui lui était confiée lui imposant d' « assister le mandant dans l'élaboration des contrats de vente », de « communiquer au mandant les éléments qui peuvent, (…) influencer la commercialisation des locaux, notamment en matière de prix et de publicité » et d' « entreprendre, d'une façon générale, toutes les démarches nécessaires à la bonne commercialisation des biens, objets des présentes », si le respect de son obligation de conseil par l'agent immobilier, qui ne s'était pas assuré de la régularité de la destination à usage de bureaux des 4.637 m² telle que mentionnée tant dans le mandat que dans l'acte de vente, ni n'avait conseillé à son client de procéder à ce contrôle, n'aurait pas épargné à la société Prudential la condamnation qui lui a été infligée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1984, 1991 et 1992 du Code civil ;
Alors, d'autre part, qu' ainsi que le faisait valoir la société Prudential dans ses conclusions d'appel (concl. sign. le 1er févr. 2008, p. 21 et s.), le mandat confié à la société Jones Lang Lasalle en date du 15 janvier 1992 donnait pour mission à cette dernière d' « assister le mandant dans l'élaboration des contrats de vente », de « communiquer au mandant les éléments qui peuvent, durant le cours du présent mandat, influencer la commercialisation des locaux, notamment en matière de prix et de publicité » et d'« entreprendre, d'une façon générale, toutes les démarches nécessaires à la bonne commercialisation des biens, objets des présentes » ; que la société PRUDENTIAL déduisait des stipulations de ce mandat qu'il appartenait à cette dernière de « vérifier les caractéristiques essentielles de l'immeuble », que « la bonne commercialisation suppose à l'évidence que le bien vendu corresponde à sa description » et que « s'il s'avérait que la surface autorisée à usage de bureaux était inférieure à la mention figurant à l'acte de vente (…), JONES LANG aurait manqué à l'un de ses obligations au titre du mandat en n'ayant pas fait les vérifications qui lui auraient permis d'identifier cette inexactitude et d'éviter à PRUDENTIAL de déclarer à l'acquéreur un chiffre erroné » (sign. le 1er fév. 2008, p. 21, § 3 et p. 22 § 3 et 4), ; qu'en énonçant, pour exonérer celle-ci de toute responsabilité, que l'agent immobilier n'était pas investi d'une « mission spécifique de recherche de la superficie assortie de la commercialité », sans répondre aux écritures précitées faisant valoir que cette mission était nécessairement comprise dans le champ du mandat, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, enfin, que l'agent immobilier, même lorsqu'il ne s'est vu confier qu'un mandat de recherche, supporte un devoir de conseil dont il n'est pas déchargé par la présence d'un autre professionnel de l'immobilier ; qu'en écartant la responsabilité de la société JONES LANG LASALLE au motif que « la venderesse a été assistée lors de la vente par son gestionnaire d'immeuble, la société BURT et LYON » (arrêt attaqué, p. 10, § 5), la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147, 1984, 1991 et 1992 du Code civil.Moyen produit au pourvoi n° S 08 17.021 par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société Siera.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société PRUDENTIAL à verser à la société SIERA une somme limitée à 564.061,37 outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUX MOTIFS QUE "le rapport Expertim, établi non contradictoirement, ne peut faire foi du préjudice subi par la société SIERA en raison du défaut de commercialité de 1.551 m² de locaux à usage de bureaux ; que le préjudice subi par l'appelante correspond, plus exactement, à la diminution de valeur vénale des locaux dont s'agit en raison du défaut de commercialité portant sur une superficie de 1.551 5 m² et qu'il doit être apprécié en fonction de la différence de 3.700.000 F (564.061,37 ) existant entre le prix de revente des locaux en cause à la société ANDRIACOS, soit 61.300.000 F en fonction d'une superficie de 3.086,52 m² de locaux à usage de bureaux commerciaux, et le prix originellement fixé à la somme de 65.000.000 F en fonction d'une superficie de 4.637 m²" ;
ALORS D'UNE PART QUE dans la vente, le préjudice résultant d'un déficit de contenance est réalisé au jour du versement du prix et de la délivrance de la chose ; qu'au cas d'espèce, l'expert avait constaté que si la société PRUDENTIAL n'avait pas commis une erreur concernant la superficie susceptible d'être affectée à usage de bureau, le prix de l'immeuble se serait trouvé diminué de 10.000.000 F ; que la Cour d'appel qui, au lieu de se placer à la date de l'acquisition de l'immeuble par la société SIERA, évalue le préjudice de cette société à la mesure du manque à gagner que celle-ci a subi au moment de la revente, viole les articles 1134 et 1604 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QU'un rapport d'expertise, fut-il établi non contradictoirement, vaut comme élément de preuve dès lors qu'il est versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties ; qu'en affirmant que le rapport de la société EXPERTIM ne pouvait faire foi du préjudice subi par la société SIERA dès lors qu'il avait été établi non contradictoirement, la Cour d'appel a violé l'article 1353 du Code civil.
