LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 octobre 2008), que M. X..., qui est propriétaire de lot dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 12 août 2005 et des décisions n° 4, 5 et 8 de la même assemblée générale ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande d'annulation de l'assemblée générale, alors, selon le moyen :
1°/ que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires doit indiquer à quelle majorité les résolutions sont adoptées ainsi que le nombre de tantièmes ; qu'en ayant jugé régulier le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 août 2005 qui ne précisait, ni le nombre total de tantièmes que comptait la copropriété, ni, pour chaque résolution, si la majorité requise était celle de l'article 24, 25, 25-1, 26 ou 26-1 et se bornait à indiquer "la résolution est adoptée", ni le nombre exact de voix en fonction duquel était calculée la majorité requise, la cour d'appel a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;
2°/ que le procès-verbal des délibérations est signé par le président, le secrétaire et les membres du bureau s'il en a été constitué un ; que seule est régulière la notification d'une copie du procès-verbal, identique à l'original, comportant les mêmes signatures ; qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles le procès-verbal dactylographié notifié à M. X... n'était pas identique à l'original, manuscrit, et ne comportait notamment aucune signature, la cour d'appel a violé les articles 17 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que le procès-verbal tant manuscrit que sa transcription dactylographiée comportait l'un et l'autre le nom des absents à l'ouverture de la séance avec la mention de leurs tantièmes, mais aussi le nombre des présents et le total des tantièmes représentés, que le même procès-verbal mentionnait le départ de deux copropriétaires pendant la séance avec mention de leurs tantièmes, ce qui permettait de connaître à chaque instant le total des tantièmes représentés, que jamais pendant toute l'assemblée générale le nombre des tantièmes n'était passé en dessous de la barre requise pour la majorité de l'article 24 et que pour chacune des délibérations, se trouvait porté le nom des copropriétaires et le nombre de leurs tantièmes lorsqu'ils ont voté contre, la cour d'appel en a exactement déduit que ces mentions permettaient de connaître à chaque fois, à quelle majorité la décision avait été prise ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que se trouvait produit aux débats l'original manuscrit du procès verbal en cause, établi et signé dès la fin de l'assemblée générale par le président de séance et par les scrutateurs, et ayant exactement énoncé que le syndic n'était pas tenu de notifier aux parties non présentes à l'assemblée générale l'original de ce procès verbal ou copie de celui ci mais simplement sa transcription et constaté que le procès verbal dactylographié notifié à M. X... et produit par lui ne comportait aucune mention supplémentaire ou absente par rapport à l'original manuscrit, la cour d'appel en a déduit à bon droit la régularité du procès verbal notifié à M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la décision n° 5 , l'arrêt retient que la délibération a été prise à la majorité de 831/1030, que le syndicat des copropriétaires était constitué de 33 personnes pour un total de 1 030 tantièmes, que les 2/3 étaient à 687 tantièmes, que la barre des 2/3 avait bien été atteinte, qu'au début de l'assemblée étaient présents ou représentés 25 copropriétaires, qu'après le départ de MM. X... et Y..., 21 copropriétaires étaient toujours présents ou représentés ; que donc la deuxième majorité était bien acquise ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... selon lesquelles cette décision avait été prise en violation de l'intérêt collectif, l'arrêt n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la décision n° 5 de l'assemblée générale du 12 août 2005, l'arrêt rendu le 21 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Mexico aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Mexico, à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Mexico ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blanc, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur X... tendant à voir constater la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2005 ;
Aux motifs que se trouvait produit l'original manuscrit du procès-verbal de l'assemblée générale, établi et signé dès la fin de l'assemblée par le président de séance et les scrutateurs ; que le syndic n'était pas tenu de notifier aux parties non présentes à l'assemblée générale l'original de ce procès-verbal ou copie de celui-ci mais simplement sa transcription ; que le procès-verbal dactylographié notifié à Monsieur X..., produit par lui, ne comportait aucune mention supplémentaire ou absente par rapport à l'original manuscrit ; que simplement le syndic avait rétabli à leur exacte place dans le corps du texte certains renvois en marge ou en fin d'acte effectué lors de la rédaction du procès-verbal manuscrit notamment faute de place dans le modèle pré-établi ; qu'outre les signatures requises, le procès-verbal tant manuscrit que sa transcription dactylographié comportaient l'un et l'autre le nom des absents à l'ouverture de la séance avec la mention de leur tantièmes, mais aussi le nombre des présents et le total des tantièmes représentés ; que le même procès-verbal mentionnait le départ de deux copropriétaires pendant la séance avec mention de leurs tantièmes, ce qui permettait de connaître à chaque instant le total des tantièmes représentés ; que jamais pendant toute l'assemblée générale le nombre des tantièmes n'était passé en dessous de la barre requise pour la majorité de l'article 24 ; que pour chacune des délibérations, se trouvait porté le nom des copropriétaires et le nombre de leur tantièmes lorsqu'ils étaient contre, ce qui permettait à chaque fois de connaître exactement à quelle majorité la décision avait été prise ;
Alors 1°) que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires doit indiquer à quelle majorité les résolutions sont adoptées ainsi que le nombre de tantièmes ; qu'en ayant jugé régulier le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 août 2005 qui ne précisait, ni le nombre total de tantièmes que comptait la copropriété, ni, pour chaque résolution, si la majorité requise était celle de l'article 24, 25, 25-1, 26 ou 26-1 et se bornait à indiquer «la résolution est adoptée», ni le nombre exact de voix en fonction duquel était calculée la majorité requise, la cour d'appel a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;
Alors 2°) que le procès-verbal des délibérations est signé par le président, le secrétaire et les membres du bureau s'il en a été constitué un ; que seule est régulière la notification d'une copie du procès-verbal, identique à l'original, comportant les mêmes signatures ; qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles le procès-verbal dactylographié notifié à Monsieur X... n'était pas identique à l'original, manuscrit, et ne comportait notamment aucune signature, la cour d'appel a violé les articles 17 et 18 du décret du 17 mars 1967.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir refusé d'annuler la délibération n° 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2005 qui annulait une précédente décision de l'assemblée générale du 16 juillet 2004 ayant décidé d'effectuer des travaux de fermeture de la résidence par la mise en place d'une porte en aluminium avec digicode ;
Aux motifs que Monsieur X... indiquait qu'au titre de la résolution n° 5, la décision aurait dû être prise à la majorité de l'article 26, c'est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix ; qu'il était indiqué que la délibération avait été prise à la majorité de 831/1.030 ; que le syndicat était constitué de 33 personnes pour un total de 1.030 tantièmes ; que les 2/3 étaient à 687 tantièmes ; que la barre des 2/3 avait bien été atteinte ; qu'au début de l'assemblée étaient présents ou représentés 25 copropriétaires ; qu'après le départ de Messieurs X... et Y..., 21 copropriétaires étaient toujours présents ou représentés ; que donc la deuxième majorité était bien acquise ;
Alors 1°) que les décisions relevant de la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix ; qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses constatations selon lesquelles le procès-verbal de l'assemblée mentionnait que la délibération avait été adoptée à «l'unanimité des personnes présentes ou représentées, 831/1030», ce qui ne permettait pas de s'assurer que les conditions de l'article 26 avaient été respectées, la cour d'appel a violé le texte précité et les articles 17 et 18 du décret du 17 mars 1967 ;
Alors 2°) qu' en n'ayant pas répondu aux conclusions de Monsieur X... faisant valoir que la résolution n° 5 était nulle pour avoir été prise en méconnaissance de l'intérêt collectif de la copropriété, puisque la décision de fermer l'immeuble avait été prise dans un soucis de sécurité conforme à l'intérêt de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
