LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la société venderesse, professionnel de l'immobilier, qui avait été elle même parfaitement informée lorsqu'elle avait acquis l'immeuble, ne pouvait ignorer, au regard de l'origine des désordres, la perte de valeur résultant d'un vice affectant les fondations et était présumée connaître les conséquences d'un confortement partiel compte tenu de la nature du terrain et de la période de sécheresse ayant affecté le sol au cours de l'année 2001, et qu'alors qu'elle avait l'obligation d'informer les acquéreurs de l'existence des travaux et de leur incidence sur la stabilité de l'immeuble, la simple remise des factures de ces travaux avec le rapport du géologue, même pendant le cours du rendez vous de signature de l'acte authentique, ne mettait pas en mesure les acquéreurs, profanes, de comprendre le risque que représentait une réfection partielle par micro pieux de refend de la villa et les incidences de cette réfection sur l'évolution du bien acquis, la cour d'appel, qui a retenu que l'apparition extrêmement rapide de multiples et importantes fissures après l'acquisition démontrait la volonté du vendeur de camoufler par simples travaux d'embellisement les fissures et les risques présentés par la structure, a pu en déduire que celui ci avait commis une réticence dolosive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci après annexé :
Attendu que le juge peut décider d'écarter tout recours en garantie formé par le coresponsable coupable d'un dol contre le notaire en dépit de la faute professionnelle commise par celui ci ; qu'ayant retenu que la société PPCA, professionnel de l'immobilier, s'était rendue coupable d'une réticence dolosive et relevé que le défaut d'information qu'elle imputait au notaire ne pouvait lui être préjudiciable puisqu'elle était parfaitement informée de l'existence des travaux et qu'il lui appartenait de respecter son obligation d'information à l'égard des acquéreurs, la cour d'appel a pu retenir que le notaire ne devait pas garantir le vendeur des condamnations prononcées à son encontre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Paysage Provence Côte d'Azur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Paysage Provence Côte d'Azur et la condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 et à M. Y... celle de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils de la société Paysage Provence Côte d'Azur.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le vendeur (la société PAYSAGE PROVENCE CÔTE D'AZUR, l'exposante) à payer à l'acquéreur (les époux X...) 100.000 de dommages et intérêts du chef d'une réticence dolosive pour avoir omis de l'informer de travaux de confortement réalisés sur l'immeuble vendu et de l'existence de fissures camouflées par la réalisation de travaux d'embellissements ;
AUX MOTIFS QU'il ressortait des documents produits aux débats que la société PPCA, professionnelle de l'immobilier, avait elle-même acquis la maison litigieuse par acte reçu également par Me Y... le 5 juillet 2001 des époux Z... ; qu'audit acte il était précisé que les vendeurs avaient fait effectuer les travaux suivants, soumis à garantie décennale, savoir : - confortement, par micro pieux de refend de la villa et d'un mur maître à l'aplomb de l'escalier d'accès au jardin, - traitement de la charpente ; que les vendeurs avaient en outre reconnu avoir été informés de la garantie due et avaient remis à l'acquéreur les factures desdits travaux ainsi que l'étude géologique réalisée le 9 juin 1995 par le cabinet MENARD au Pradet ; que l'acte de vente reçu par le même notaire un an plus tard à l'occasion de la vente du même bien par la société PPCA aux époux X... ne mentionnait aucunement l'existence de ces travaux confortatifs de 1995 ; que la qualité de professionnel de l'immobilier du vendeur lui imposait une obligation d'informer les acquéreurs de l'existence de ces travaux, et de leur incidence sur la stabilité de l'immeuble ; que la simple remise des factures de ces travaux avec le rapport du géologue, même pendant le cours du rendez-vous de signature de l'acte authentique, ne mettait pas en mesure les acquéreurs, profanes, de comprendre le risque que représentait une réfection partielle par micro pieux de refend de la villa et les incidences de cette réfection sur l'évolution du bien acquis, quand au surplus les lieux leur avaient été présentés refaits à neuf mais pour ce qui était de l'esthétique et de la propreté et non de la structure de la construction ; que la société PPCA était présumée connaître les conséquences d'un confortement partiel de la construction compte tenu de la nature du terrain et de la période de sécheresse ayant affecté le sol au cours de l'année 2001, et donc antérieurement à la revente du bien ; que c'était, dans ces conditions, à juste titre que le premier juge avait retenu qu'un dol avait été commis par réticence par le vendeur à l'égard des acquéreurs, et avait retenu la responsabilité de la société PPCA, rappelant que l'apparition très rapide des désordres après l'acquisition démontrait la volonté du vendeur, professionnel de l'immobilier, de camoufler les risques présentés par la structure par simples travaux d'embellissement et que la connaissance avant la vente de l'inadaptation des fondations à la structure du terrain aurait conduit les acquéreurs à ne pas contracter ou à un moindre prix, et constituait donc un élément substantiel de leur consentement ;
ALORS QUE tout contractant, y compris un acquéreur, même profane, est normalement tenu de s'informer en procédant à un minimum d'investigations ; qu'en déclarant, pour retenir la réticence dolosive du vendeur, que la remise de factures des travaux jointe au rapport du géologue ne permettait pas aux acquéreurs, profanes, de comprendre le risque que représentaient les travaux partiels de confortement, quand il leur incombait, en présence de telles informations, rien ne leur ayant été dissimulé, d'obtenir par eux-mêmes tous renseignements de nature à les éclairer sur la nature des travaux et leur incidence sur l'évolution du bien acquis, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmant ainsi le jugement ayant condamné un notaire (Me Y...) à garantir à concurrence d'un quart le vendeur (la société PAYSAGE PROVENCE COTE D'AZUR, l'exposante) des condamnations mises à sa charge au profit de l'acquéreur (les époux X...) du chef de l'omission de mentionner dans l'acte de vente les travaux de confortement effectués dans l'immeuble vendu, d'avoir débouté ledit vendeur de sa demande de garantie ;
AUX MOTIFS QUE la société PPCA demandait à être garantie par Me Y... à qui elle reprochait de ne pas avoir fait mention dans l'acte de vente du 26 juillet 2002 des travaux de nature décennale figurant dans son propre acte d'acquisition ; que toutefois le défaut d'information qu'elle invoquait ne pouvait être préjudiciable qu'à l'égard des acquéreurs, qui ne recherchaient pas la responsabilité du notaire, et non à ellemême qui était parfaitement informée de l'existence desdits travaux ; qu'il lui appartenait au même titre que le notaire de respecter sa propre obligation d'information à l'égard des acquéreurs, de sorte que la décision serait également infirmée en ce qu'elle avait condamné Me Y... à garantir à concurrence d'un quart la société PPCA de la condamnation prononcée à son encontre ;
ALORS QUE, débiteur d'un devoir d'information à l'égard de toutes les parties contractantes et tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, le notaire est responsable de toute omission d'éléments de nature à renseigner sur la situation de l'immeuble vendu ; qu'en décidant le contraire, déniant ainsi l'existence d'un quelconque manquement du notaire à son obligation de conseil, pour la raison que l'omission dans l'acte de vente des travaux confortatifs des fondations, dont celui-ci était pourtant informé, n'était préjudiciable qu'aux acquéreurs, tout en constatant l'existence d'une telle obligation à la charge de l'officier public, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
