LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'aux termes de l'article 7e) de la loi de 6 juillet 1989, le locataire était obligé de laisser s'exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, que la preuve du caractère anormal des troubles subis du fait tant des travaux réalisés dans l'immeuble voisin, dans les autres appartements et dans les parties communes de l'immeuble, que des bruits divers provenant des autres occupants de l'immeuble, n'était pas établi, que les bailleurs avaient procédé aux travaux rendus nécessaires par le dégât des eaux survenu dans la cave et pris en charge le sinistre résultant des infiltrations dans la chambre, et retenu que les messages téléphoniques anonymes reçus comme les nombreuses dégradations sur la porte du logement loué et les autres dégradations constatées par huissier de justice ne pouvaient être imputés à une partie au procès, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'absence de mise en demeure préalable et aux conditions de l'article 1724 du code civil, que les locataires n'établissaient pas de manquement des bailleurs à leur obligation de leur assurer une jouissance paisible et d'entretenir les lieux loués ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a souverainement évalué le préjudice subi par les bailleurs ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me de Nervo, avocat aux Conseils, pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré Monsieur et Madame X..., locataires mal fondés en leurs demandes introduites à l'encontre de Madame Nicole Z... et Monsieur René A...
AUX MOTIFS adoptés QUE aux termes de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle » ; que l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur « d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » ; que les locataires n'indiquent pas la nature et la consistance des nuisances dont ils demandent la cessation et que ce chef de demande en raison de son imprécision ne peut qu'être rejeté ; qu'en ce qui concerne la demande en paiement de dommages intérêts au titre de la jouissance paisible du logement Monsieur Antoine X... et Madame B... épouse X... produisent aux débats des constats d'huissier établis entre le 10 mai 2005 et le 8 février 2005 ; que le procès-verbal de constatations des 10 mai, 10 juin et 15 juillet 2004 établit que des nuisances sonores et par poussières ont eu lieu dans l'appartement loué par Monsieur Antoine X... et Madame B... épouse X... en raison de travaux effectués dans un immeuble voisin ; que le procès verbal de constatations des janvier et 8 février 2005 concerne des nuisances olfactives de peinture en raison de travaux dans un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble ; que toutefois les bailleurs ne sont pas tenus de répondre des troubles de voisinage causés par un chantier voisin de l'appartement loué ; que d'autre part l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ; qu'enfin il n'est pas démontré que les nuisances du fait des travaux dans l'immeuble excèdent les troubles normaux du voisinage ; que par ailleurs les messages téléphoniques anonymes constatés le 24 juillet 2004 et le 27 janvier 2005 ne peuvent par définition être attribués à l'une quelconque des parties au procès non plus que les dégradations de la serrure et de la porte de l'appartement des locataires relatées dans le procès verbal de constat du 28 octobre 2004, ni les nombreuses dégradations constatées les 21 mars 2005, 4 avril 2005 7 avril 2005 et les 16 juin 22 juin et 4 juillet 2005 ; que les autres procès-verbaux de constat sont relatifs à l'entretien des lieux et plus précisément le procès-verbal de constat du 15 octobre 2004 concerne un dégât des eaux survenu dans une cave faisant l'objet du bail que les procès verbaux des 23 septembre 8 novembre 15 novembre 6 décembre et 9 décembre 2004, concernent l'absence de fonctionnement de chauffage ; que le procès-verbal de constat du 31 mai 2005 concerne des infiltrations d'eau dans la chambre louée ; qu'il importe d'observer que 1 ) les bailleurs établissent avoir procédé aux travaux de remise en état des lieux à la suite de la rupture d'une canalisation dans la cave et que les locataires ne contestent pas avoir été remboursés de manière forfaitaire par leur assurance du préjudice occasionné par ce dégât des eaux ; que les causes de non fonctionnement du chauffage restent indéterminées et aucune action en référé n'a été introduite par les locataires ; 2) que les causes du non fonctionnement du chauffage restent indéterminées et aucune action en référé n'a été introduite par les locataires ; 3 ) que les bailleurs justifient également de la prise en charge du sinistre résultant des infiltrations dans la chambre des locataires par l'assurance de ces derniers ; qu'il doit être relevé que Monsieur Antoine X... et Madame B... épouse X... ne demandent pas la condamnation de leurs bailleurs à l'exécution de travaux d'entretien sur le fondement de l'article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 bien que leur assignation vise expressément les dispositions de ce texte ; que les locataires n'établissement pas avoir mis en demeure leur bailleur d'exécuter des travaux précis en raison de désordres affectant les locaux loués de sorte ; qu'ils ne peuvent prétendre à des dommages intérêts pour trouble de jouissance et qu'ils ne justifient aucunement de l'existence d'un préjudice ;
Et AUX MOTIFS propres QUE l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant le bail ; que ces dispositions sont reprises et précisées par les articles 6 b) et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'aux termes de l'article 7c) de cette même loi le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; que les dispositions de l'article 1724 alinéa 2 et 3 du code civil sont applicables à ces travaux ; qu'il est constant ainsi qu'il ressort des constats d'huissier produits par les époux X... que des travaux ont été effectués dans les autres appartements de l'immeuble et dans les parties communes au cours des mois d'avril mai et juillet 2003 et au cours des mois de novembre et décembre 2004 ; que ces faits ne sont pas contestés par les bailleurs ; que les époux X... ne disent pas conformément à l'article 1724 sus énoncé pendant combien de temps ces réparations ont duré et ne précisent pas la partie de la chose louée dont ils ont été privés ; qu'au demeurant au vu des pièces produites et notamment des lettres d'artisans chargés d'exécuter ces travaux il apparaît que l'avancement de ceux-ci a été retardé par la fille des époux X... qui présente de façon habituelle dans les lieux bien que n'y résidant pas s'opposait régulièrement à l'action des ouvriers en prétendant ne pas supporter les nuisances causées ; qu'en second lieu à l'appui de leur demande de dommages intérêts les époux X... prétendent qu'ils auraient subi des nuisances sonores des colocataires et versent à l'appui de leurs dires de nombreux témoignages en ce sens ; qu'il en ressort que les époux X... subissaient des troubles causés par des bruits divers de voisinage (bruits de pas, voir chute d'objets etc…) que cependant ces témoignages qui restent dans l'ensemble vagues sont contredits par ceux de leurs voisins qui attestent pour trois d'entre eux avoir dû résilier leur bail à cause d'eux et de leur fille et pour un quatrième avoir beaucoup de mal à les supporter, vivant dans la crainte permanente d'une agression de leur part ; que tous disent que les époux X... et surtout leur fille ne tolère aucune présence et réagissent très violemment au moindre geste ou au moindre bruit de leur part qu'ils estiment provocateurs ; qu'il est permis de penser au vu de l'ensemble des pièces produites que les appartements sont mal isolés et sonores ; qu'il n'est toutefois, compte tenu de cette configuration des lieux, pas établi par les appelants qu'ils subissent des troubles anormaux de voisinage leur permettant de conclure que les bailleurs manquent à leur obligation de leur assurer une jouissance paisible des lieux loués ; qu'il sera précisé que paradoxalement les époux X... qui se plaignent du bruit ont refusé de voir exécuter dans leur appartement des travaux alors que manifestement parmi les travaux entrepris des travaux d'isolation phonique étaient réalisés ; qu'il convient enfin d'ajouter que le préjudice matériel dont les époux X... demandent réparation ne résulte que d'un constat d'huissier, document insuffisant pour établir d'une part la cause du sinistre et la responsabilité qui en découle et d'autre part l'évaluation du dommage qui en résulterait ; que les époux X... seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes
1° ALORS QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il ne peut s'exonérer de cette obligation qu'en établissant que le trouble apporté à l'occupation des lieux résulte de circonstances revêtant les caractères de force majeure ; qu'en énonçant que les exposants ne pouvaient se prévaloir de messages téléphoniques anonymes, des dégradations de la serrure de la porte de leur appartement ni des nombreuses dégradations constatés par constats d'huissier, ces faits ne pouvant être attribués à l'une quelconque des parties au procès, les juges du fond qui n'ont pas constaté que ces troubles résultaient de circonstances revêtant les caractère de force majeure, ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989
2° ALORS QUE le propriétaire peut être condamné à des dommages intérêts pour troubles de jouissance de son locataire, peu importe qu'une mise en demeure lui ait été délivrée ; qu'en reprochant aux locataires de ne pas avoir mis le bailleur en demeure d'exécuter des travaux précis en raison des désordres affectant les locaux loués, de sorte qu'il ne pouvaient prétendre à des dommages intérêts pour trouble de jouissance la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil et de l'article 6 b et c de la loi du 6 juillet 1989
3° ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 4 in fine) les époux X... ont fait valoir qu'ils avaient subi de graves nuisances sonores et de vibrations dans l'ensemble de leur appartement lors des travaux de rénovation de l'immeuble constatés entre le 23 septembre et le 8 février 2005 (PV de constat des 23 septembre 8 novembre 15 novembre 6 décembre et 9 décembre 2004 27 janvier et 8 février 2005 ) ; qu'en énonçant que les époux X... ne disaient pas conformément à l'article 1724 du code civil combien de temps ces travaux avaient duré ni la partie de la chose louée dont ils avaient été privés, la cour d'appel a dénaturé les conclusions des exposants et violé l'article 4 du code de procédure civile
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation du bail aux torts de Monsieur et Madame X... et ordonné sous astreinte leur expulsion
AUX MOTIFS adoptés QUE les pièces produites aux débats et notamment les attestations réclamations auprès des bailleurs ou de leurs mandataires et les mentions et relevés de main courante du commissariat de Mazamet attestent d'agressions verbales continuelles d'insultes et d'altercations de la part de Monsieur Antoine X... et Madame B... épouse X... à leurs obligations sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail ; qu'il y a lieu de prononcer la résiliation du bail
AUX MOTIFS propres QUE c'est par une juste analyse des pièces du dossier que le premier juge a considéré que les manquements des époux X... à leur obligations de preneurs étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion des locataires
1° ALORS QUE les juges du fond doivent viser et analyser les documents sur lesquels ils se fondent et permettre à la cour de cassation d'exercer son contrôle ; qu'en se bornant à viser « les pièces versées aux débats » «les attestations» «, réclamations» auprès des bailleurs ou de leurs mandataires, «relevés de main-courante», les juges du fond n'ont pas mis la cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 455 du code de procédure civile
2° ALORS QUE la résiliation judiciaire du bail ne peut intervenir que pour un manquement aux obligations du preneur, c'est-à-dire une faute contractuelle ; qu'en prononçant la résiliation du bail pour des faits extérieurs au contrat et concernant les relations avec des tiers, qui pouvaient seulement engager la responsabilité délictuelle des exposants, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné Monsieur et Madame X... au paiement de 2500 à titre de dommages intérêts
AUX MOTIFS QUE le comportement des époux X... et surtout celui de leur fille occupante de leur chef cause incontestablement aux preneurs un préjudice puisque plusieurs locataires ont préféré résilier leur bail plutôt que de rester dans les lieux ; qu'il en résulte pour les bailleurs un préjudice lié au manque à gagner ; que tous les travaux prévus n'ayant pu être réalisés du fait e l'attitude des époux X..., les bailleurs n'ont pu percevoir les subventions de l'ANAH ce qui leur cause un préjudice ; qu'enfin de comportement constamment agressif tant verbalement que physiquement des époux X... et de leur fille doit également être pris en compte dans l'évaluation du préjudice ; qu'il est cependant manifeste que c'est la fille des époux X... pourtant non partie à la procédure qui est la plus virulente ; qu'il serait donc inéquitable même si les époux X... doivent répondre du comportement des occupants de leur chef de faire subir à ces derniers les conséquences des divers excès de leur fille ; que pour l'ensemble de ces raisons s'il est juste d'augmenter les dommages intérêts, il convient de les limiter à la somme de 2500 ;
1° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent statuer par voie d'affirmation sans viser ni analyser les documents sur lesquels ils se fondent ; qu'en affirmant purement et simplement que le comportement des époux X... et de leur fille avait entraîné la résiliation des baux par plusieurs locataires et que les propriétaires avaient subi un manque à gagner et qu'ils avaient privé le propriétaire des subventions de l'ANAH, sans viser ni analyser le moindre élément de preuve sur lequel elle se serait fondée la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile
2° ALORS QUE le bailleur ne peut obtenir réparation que du préjudice que le preneur lui a personnellement et directement causé ; qu'en énonçant que le comportement agressif des époux X... et de leur fille devait être pris en considération pour l'évaluation du préjudice du bailleur, la cour d'appel qui n'a pas constaté que le bailleur avait été lui-même victime de ce comportement, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil
