LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 6 novembre 2007), que les époux X..., preneurs à bail d'un appartement, appartenant à la SCI Le Club des cinq (la SCI), ont contesté le montant de la somme exigée par leur bailleur au titre de l'indexation du loyer ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer une certaine somme au titre de l'arriéré de loyer et de fixer à un certain montant le loyer indexé à compter du 1er décembre 2005, alors, selon le moyen :
1°/ qu'un écrit non signé ne peut faire la preuve d'un acte juridique ; qu'il vaut toutefois commencement de preuve par écrit s'il émane de la personne à qui on l'oppose et peut alors être complété par témoignages ou présomptions ; qu'en se bornant à relever que le bail de 1983 était inopposable au nouvel acquéreur au motif qu'il n'avait pas été signé par l'ancien bailleur sans même rechercher si les quittances produites aux débats par les époux X..., et notamment celles concernant le mois de janvier 1983 et février 1983, date à laquelle les parties avaient fait application du bail renouvelé, ne démontraient pas que le bail litigieux avait été appliqué et qu'il était ainsi opposable au nouvel acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1322, 1341, 1347 et 1743 du code civil ;
2°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leurs sont fournis par les parties au soutien de leur prétention ; que M. et Mme X... produisaient aux débats, les fiches manuelles de l'ancien bailleur, la CARMF, démontrant clairement que le bail de 1983 avait été appliqué aux relations entre les parties et que le loyer avait été indexé selon les modalités prévues par le bail de 1983, ainsi qu'une attestation M. Paul Y..., notaire, relatant qu'au jour de la vente de l'immeuble le vendeur avait indiqué que l'ensemble des locataires était à jour du paiement des loyers ; qu'en s'abstenant de prendre en considération les documents régulièrement versés aux débats par M. et Mme X... qui étaient de nature à démontrer qu'ils n'étaient pas redevables des arriérés de loyers réclamés par le nouvel acquéreur dès lors que la location de l'appartement était régie par les stipulations du bail renouvelé de 1983, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en refusant de faire application du bail renouvelé en 1983 la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé, par motifs propres et adoptés, que le bail du 1er février 1983, n'avait jamais été signé par le bailleur et que l'attestation de la CARMF, précédent propriétaire, était particulièrement floue, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Le Club des cinq la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat de M. X..., de Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement Monsieur et Madame Edmond X... à payer à la société LE CLUB DES CINQ la somme de 16 823,83 au titre de l'arriéré de loyer dû jusqu'au mois de novembre 2005 ;
AUX MOTIFS QUE « par jugement du 12 janvier 2006, le Tribunal constatait que la société LE CLUB DES CINQ qui demandait la constatation du jeu de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail pour défaut du paiement des loyers ne justifiait pas avoir conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, notifié au représentant de l'état sa prétention afin que soit saisis éventuellement les services sociaux et de ce fait ordonnait une nouvelle réouverture des débats ; que par jugement en date du 23 février 2006, le Tribunal d'instance prenait en compte le fait que la société LE CLUB DES CINQ n'avait pas saisi la préfecture et constatait la non recevabilité de la demande de résiliation du bail ; que par ailleurs, le Tribunal d'instance jugeait que c'était bien l'indice du deuxième trimestre de l'année qui devait servir de base pour indexer le loyer et faisait droit à la demande de la société LE CLUB DES CINQ fixait à 17 195,29 la somme due par Monsieur et Madame X... jusqu'au mois de novembre 2005 inclus ; que le Tribunal accordait en outre à Monsieur et Madame X... un délai de deux ans pour apurer le retard, ces derniers devant payer un supplément de 600 par mois en sus de leur loyer courant ; que Monsieur Edmond X... et Madame Odette X... ont fait appel de la décision ; qu'en cause d'appel, ils produisent un nouveau bail en date du 1er février 1983 qui prévoit un loyer, hors charge de 1 559,87 F et une révision le 1er février de chaque année, soit pour la première fois le 1er février 1984, en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant celui du deuxième trimestre 1982, valeur 717, l'indice de révision devant être au 1er février 1984, l'indice 83 ; qu'ils soutiennent en cause d'appel que c'est sur cette base que le calcul doit se faire et qu'ainsi ils ne sont redevables que de la somme de 500,57 ; que si ce contrat de bail, qui n'a jamais malgré plus de deux ans de procédure devant le Tribunal d'instance et deux réouvertures des débats été produit, ni invoqué par Monsieur Edmond X... et Madame Odette X..., a bien été envoyé par la CARMF pour mise en conformité par rapport aux dispositions de la loi du 22 juin 1982, il n'a cependant jamais été signé par cette dernière ; que produit par Monsieur et Madame X... en cause d'appel, ce bail ne porte en effet que leurs seules signatures ; que ces derniers ont produit une attestation de la CARMF dans laquelle celle-ci fait état qu'elle n'a plus d'archives complètes d'époque et de ce que le montant du loyer tel qu'il résulte du bail du 1er février 1983, (bail qu'elle mentionne cependant comme étant non signé) correspond au montant inscrit comme quittancement et règlement sur les fiches manuelles conservées ; que la CARMF ajoute qu'elle a pu ne pas appliquer l'indexation et que lors de la vente, dans l'acte lui-même du 1er octobre 2002, s'il était fait référence au bail initial de 1967, le loyer indexé (selon le bail de 1983) était clairement mentionné pour un montant annuel de 4 411,68 ; que cette attestation au caractère pour le moins flou, basée sur des fiches manuelles et faisant état de spéculation sur le fait qu'elle aurait pu ne pas appliquer l'indexation ne saurait suppléer l'absence de signature du bail ; que par ailleurs, Monsieur et Madame X... produisent une attestation de URBANIA BORDEAUX venant aux droits de UFFI BORDEAUX, gestionnaire de l'immeuble appartenant à la CARMF, faisant état du fait qu'il avait été établi un nouveau bail conformément à la loi QUILLOT en 1983 ; que ce nouveau bail fixant le loyer à la somme de 1 559,87 F a été appliqué, puis révisé selon les indexations contractuelles prévues à la date anniversaire, soit le 1er février de chaque année sous le contrôle du bailleur jusqu'à la mise en vente de l'immeuble ; que cette attestation ne saurait démontrer pour autant que le bail envoyé, à Monsieur Edmond X... et à Madame Odette X... le 1er février 1983 a été retourné signé par ces derniers à leur bailleur ni que celui-ci l'ait signé ; qu'au surplus, l'acte notarié établi lors de la vente ne fait état que du seul bail signé en date du 2 octobre 1967 ; que dès lors, nonobstant les attestations produites, en l'absence de la signature du bailleur, le bail de 1983 non repris dans l'acte notarié de vente ne saurait être opposable à la société LE CLUB DES CINQ ; que Monsieur et Madame X... soutiennent que le Tribunal d'instance n'a pas tenu compte du délai de prescription de 5 ans qui selon eux part à compter de la date de saisine du tribunal soit au mois de février 2004 ; que la prescription part à compter du commandement de payer soit en l'espèce le 2 janvier 2004 ; que les mois de novembre 1998 et décembre 1998 ne sont effectivement pas dus ; que Monsieur Edmond X... et Madame Odette X... contestent également le calcul du tribunal en indiquant que le montant du loyer à retenir est celui fixé par le bail de 1983 ; que ledit bail n'ayant pas lieu d'être pris en compte, le calcul doit se faire en tenant compte du bail initial soit 1967 et le montant de l'indexation doit être recalculé à partir de l'année 1999 en prenant pour base le loyer initial soit 99,09 et l'indice initial soit 196 ; que les calculs faits selon ses bases par le Tribunal d'instance n'étant pas remis en cause, c'est donc au paiement d'une somme de 17 195,29 – 371,46 = 16 823,83 que seront condamnés Monsieur et Madame X..., représentant l'arriéré dû à la date du 1er novembre 2005 » ;
ALORS D'UNE PART QU' un écrit non signé ne peut faire la preuve d'un acte juridique ; qu'il vaut toutefois commencement de preuve par écrit s'il émane de la personne à qui on l'oppose et peut alors être complété par témoignages ou présomptions ; qu'en se bornant à relever que le bail de 1983 était inopposable au nouvel acquéreur au motif qu'il n'avait pas été signé par l'ancien bailleur sans même rechercher si les quittances produites aux débats par les époux X..., et notamment celles concernant le mois de janvier 1983 et février 1983, date à laquelle les parties avaient fait application du bail renouvelé, ne démontraient pas que le bail litigieux avait été appliqué et qu'il était ainsi opposable au nouvel acquéreur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1322, 1341, 1347 et 1743 du Code civil.
ALORS D'AUTRE PART QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leurs sont fournis par les parties au soutien de leur prétention ; que Monsieur et Madame X... produisait aux débats, les fiches manuelles de l'ancien bailleur la CARMF démontrant clairement que le bail de 1983 avait été appliqué aux relations entre les parties et que le loyer avait été indexé selon les modalités prévues par le bail de 1983, ainsi qu'une attestation Monsieur Paul Y..., notaire, relatant qu'au jour de la vente de l'immeuble le vendeur avait indiqué que l'ensemble des locataires était à jour du paiement des loyers ; qu'en s'abstenant de prendre en considération les documents régulièrement versés aux débats par Monsieur et Madame X... qui étaient de nature à démontrer qu'ils n'étaient pas redevables des arriérés de loyers réclamés par le nouvel acquéreur dès lors que la location de l'appartement était régie par les stipulations du bail renouvelé de 1983, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
ALORS PAR CONSEQUENT QU' en refusant de faire application du bail renouvelé en 1983, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'à compter du 1er décembre 2005, le loyer indexé s'élevait à la somme de 697,56 ;
AUX MOTIFS QUE « que le loyer courant à compter du 1er décembre 2005 est de 697,56 eu égard à l'indice retenu soit celui du 2ème trimestre » ;
ALORS QUE par application de l'article 624 du Code de procédure civile, la censure qui s'attachera au premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt attaqué ayant dit qu'à compter du 1er décembre 2005, le loyer indexé s'élevait à la somme de 697,56 ;
ALORS PAR CONSEQUENT QU' en fixant à compter du 1er décembre 2005, le loyer indexé à la somme de 697,56 , la Cour d'appel, qui a refusé de faire application du bail renouvelé de 1983, a violé l'article 1134 du Code civil.
