LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis, ci après annexés :
Attendu qu'ayant souverainement relevé, par motifs propres et adoptés, que la SCI Maya Loanne ne pouvait soutenir qu'il n'existait entre les parties que des pourparlers alors que son gérant avait indiqué dans un courrier du 18 octobre 2005 adressé à Mme X... qu'elle devait prendre rendez-vous au plus vite pour " parler de notre vente immobilière " et retenu que ce courrier constituait un commencement de preuve par écrit émanant de la société venderesse rendant vraisemblable la vente invoquée par Mme X... l'autorisant à rapporter par témoignage la preuve des engagements réciproques des parties, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant la perfection de la vente ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Maya-Loanne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Maya-Loanne à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Maya-Loanne ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour la société Maya-Loanne.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'appartement sis dans la Résidence Les Métairies Commune de l'EGUILLE SUR SEUDRE lot n° 2 désigné sous les n° de cadastre A 2449, A 2451 et A 2453 avait fait l'objet d'un contrat de vente entre la SCI MAYA-LOANNE et Madame X... le 14 avril 2005 et que cette vente était parfaite entre les parties, la propriété dudit bien étant en conséquence acquise à Madame X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il convient de constater que, tout d'abord, la SCI MAYA-LOANNE ne peut soutenir qu'il n'existait, entre les parties, que des pourparlers alors que son gérant indiquait bien, dans le courrier qu'il a envoyé à Madame X... le 18 octobre 2005, qu'elle devait prendre rendez vous avec lui au plus vite pour parler de notre vente immobilière ",-
« et que, ensuite, il résulte de ce courrier commencement de preuve par écrit à l'encontre de la SCI MAYA-LOANNE rendant vraisemblable la vente invoquée par Madame X... et autorisant en conséquence celle-ci à rapporter par témoignages la preuve du prix convenu pour cette vente,
« … (que), sur ce point, … il apparaît que le prix de 100. 000 euros indiqué par Madame X... est corroboré par le témoignage de Monsieur Z... qui relate, dans son attestation en date du 7 novembre 2005, avoir assisté, le 27 octobre 2005, à une entrevue entre Madame X... et Monsieur A... au cours de laquelle celui-ci a déclaré « le prix de 100. 000 euros n'est plus possible (…) la vente est maintenant à 110. 000 euros »,
« … qu'il convient en conséquence, la preuve de l'accord des parties sur la vente d'un appartement au prix de 100. 000 euros étant ainsi rapportée, de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit cette vente parfaite (arrêt attaqué p. 3, 4 derniers § et p. 4, § 1er).
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU': « Aux termes des dispositions de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès que l'on a convenu de « la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas été livrée ni le prix payé.
« Le principe du transfert de la propriété par le seul effet de l'échange des consentements, vaut en toute matière y compris en matière immobilière puisque l'acte authentique n'est requis que pour les besoins de la publicité foncière afin de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers (Cass. Civ 3ème 30 / 11 / 1971-10 / 05 / 1977).
« Reste en l'espèce à vérifier l'existence de l'échange des consentements. Cette preuve ne peut être rapportée comme le soutient à bon droit la SCI MAYA-LOANNE qu'au moyen d'un écrit conformément aux dispositions de l'article 1341 du Code civil puisque la valeur de la chose dépasse 1 500 étant toutefois rappelé que la preuve des actes juridiques peut se faire par témoignage ou présomption judiciaire lorsque ceux-ci viennent corroborer un commencement de preuve par écrit.
« En l'espèce Madame X... verse aux débats un courrier que le gérant de la SCI MAYA-LOANNE Monsieur A... lui a adressé le 18 octobre 2005 et dans lequel, il lui demande de prendre rendez-vous pour parler de notre vente immobilière ».
« Cet écrit constitue ainsi incontestablement un commencement de preuve de l'accord intervenu entre les parties.
« Pour le reste, il existe de nombreux éléments au dossier démontrant cet accord à la fois sur l'appartement en question et sur son prix.
« En effet, Monsieur Jean-Louis B... atteste avoir été présent le 12 avril 2005 à un entretien entre Madame X... et Monsieur A... au cours duquel les parties se sont accordées sur la vente de l'appartement n° 2 au prix de 100 000 arrêté par Monsieur A... et accepté par Madame X... dit l'attestant qui ajoute que cette dernière s'engageait à faire parvenir un « courrier de confirmation.
« Par ailleurs, la remise des clés par Monsieur A... est également démontrée.
« En effet, Monsieur Jean-Claude Z... atteste que le 16 août 2005, Madame Yolande C... épouse de Monsieur C..., gérant associé de la SCI MAYA-LOANNE a remis à Mlle X... les clés de l'appartement.
« Enfin, Maître D..., Huissier de justice à SAINTES, atteste le 21 août 2006, avoir eu Monsieur A... au téléphone lequel lui a expliqué qu'il voulait faire ouvrir l'appartement de Mlle X... parce qu'il n'était plus d'accord sur le prix de vente. Il ajoutait toutefois, qu'il avait bien remis les clés à Mlle X... et qu'elle avait pris effectivement avec son accord possession de la maison dans l'attente de la signature de l'acte de vente.
« Le changement d'attitude de Monsieur A... quant au prix de vente est au demeurant également démontré par l'attestation de Monsieur Z....
« Aussi, il résulte très clairement de ce qui précède, que la vente est intervenue entre Madame X... et la SCI MAYA-LOANNE concernant l'appartement situé dans la Résidence les « Métairies » commune de l'Eguille sur Seudre lot n° 2 désigné sous les numéros de cadastre A 2449 A2451 A 2453 et qu'elle est parfaite » (jugement p. 3, 5 derniers §. et p. 4, § 1 à 7).
ALORS, D'UNE PART, QU'un acte ne saurait valoir commencement de preuve par écrit d'un accord des parties sur une vente immobilière à défaut de comporter lui-même la mention de l'immeuble et du prix envisagé ; qu'en considérant dès lors que la lettre du 18 octobre 2005 par laquelle le gérant de la SCI MAYALOANNE avait demandé à Madame X... de prendre rendez-vous « pour parler de notre vente immobilière » rendait vraisemblable la vente invoquée et autorisait le prétendu acquéreur à rapporter par témoignages la preuve du prix convenu cependant que ladite lettre ne mentionnait ni l'appartement visé ni encore moins un quelconque prix, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1341 et s. et 1583 du Code civil.
ALORS, D'AUTRE PART, QU'un acte ne saurait valoir commencement de preuve par écrit d'un accord des parties sur une vente immobilière à défaut de comporter lui-même la mention de l'immeuble et du prix envisagé ; qu'en considérant dès lors la vente était parfaite entre les parties et que la propriété de l'immeuble était acquise de droit à Madame X... sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la SCI MAYA-LOANNE n'avait pas été, en tout état de cause, dans l'impossibilité de déterminer de façon définitive et précise le prix de vente dans la mesure où le règlement de copropriété de l'immeuble n'était pas encore établi et que le projet d'aménagement des extérieurs et des abords de l'immeuble en copropriété n'était pas davantage arrêté, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1341 et s. et 1583 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI MAYA-LOANNE à payer à Madame X... une somme de 3. 000 à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE'« ce jugement sera également confirmé en ce qu'il a alloué à Madame X... des dommages et intérêts, justement appréciés à la somme de 3. 000 euros, en réparation du préjudice que lui a causé le refus par la SCI MAYA-LOANNE d'assumer ses engagements » (arrêt attaqué p. 3, 4 derniers § et p. 4, § 1er).
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « la preuve de la mauvaise foi du vendeur est rapportée, notamment par les attestations de Maître D... et de Monsieur Z..., qui démontrent que la SCI MAYA-LOANNE avait fixé initialement le prix à 100 000 et qu'elle a voulu revenir unilatéralement sur ce prix qui avait été accepté par Mlle X....
« Ainsi la résistance de la SCI MAYA-LOANNE pour refuser de formaliser l'acte authentique est abusive. Mlle X... se verra donc octroyer une somme de 3 000 en raison du préjudice qu'elle a « subi sur le fondement de l'article 1382 du Code civil » (jugement p. 4, § 8 et 9).
ALORS, QU'aux termes de l'article 625 du CPC, sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé et entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien dépendance nécessaire ; que la cassation de l'arrêt en ses dispositions relatives à l'existence d'une prétendue vente parfaite entre les parties entraînera par voie de conséquence l'annulation de la décision en ce qu'elle a condamné la SCI MAYA LOANNE à réparer les conséquences de son prétendu refus fautif de ratifier l'acte authentique de vente, conformément aux dispositions du texte susvisé ;
