LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 décembre 2007) que M. Jean-Claude X... et Mme Geneviève Y... (les époux X...) sont propriétaires dans un lotissement d'un lot contigu à celui appartenant à M. Jean-Paul X... ; que le cahier des charges stipule qu'en principe, aucun bâtiment ne sera construit à moins de 1, 90 mètre de la limite des lots, mais que deux propriétaires pourront s'entendre pour construire simultanément leurs maisons accolées suivant la ligne séparative ; que les époux X... faisant valoir que M. Jean-Paul X..., après avoir démoli un garage situé en limite séparative de leurs lots, avait édifié un bâtiment en retrait de la ligne séparative, mais sans respecter la distance imposée par le cahier des charges, l'ont assigné en démolition ;
Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que ceux-ci reconnaissant que l'ancien garage de M. Jean-Paul X... était, comme le leur, construit en limite séparative, il en résulte nécessairement l'existence d'un accord antérieur de leurs auteurs respectifs pour édifier des constructions " accolées suivant la ligne séparative " comme le permet le cahier des charges afin d'échapper au recul d'1, 90 mètre et que M. Jean-Paul X... est en droit de se prévaloir de cet accord ; que l'arrêt en déduit que le respect du cahier des charges n'implique pas la démolition de la partie de la construction de M. Jean-Paul X... se trouvant à moins d'1, 90 mètre de la limite séparative des deux lots, ce qui aurait pour effet de créer une nouvelle infraction puisque la construction des époux X... ne peut être édifiée sur cette limite sans être accolée à une autre construction, mais nécessite une extension de la construction litigieuse jusqu'à ladite limite, mesure qui n'est pas demandée par ces derniers ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait relevé que le cahier des charges du lotissement stipulait que sauf accord des colotis pour construire simultanément leurs maisons accolées suivant la ligne séparative, aucun bâtiment ne pouvait être construit à moins de 1, 90 mètre de la limite des lots, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande tendant à la démolition de la construction édifiée à quarante centimètres de la ligne séparative, l'arrêt rendu le 4 décembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Jean-Paul X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Jean-Paul X... ; le condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à la démolition de la construction de M. Jean-Paul X... édifiée à quarante-centimètres de la limite séparative de leurs propriétés ;
AUX MOTIFS QUE le cahier des charges du 27 juin 1927 est opposable à M. X..., dès lors qu'il est mentionné dans le titre de son grand-père à qui il succède et qu'il a pu s'y référer ; que ce document ayant valeur contractuelle, les époux X... sont en droit d'exiger que M. Jean-Paul X... respecte ses dispositions sans avoir à justifier d'un préjudice ; que cependant, les époux X... reconnaissant que l'ancien garage de M. X... était, comme le leur, construit en limite séparative, il en résulte nécessairement l'existence d'un accord antérieur de leurs auteurs respectifs pour édifier des constructions « accolées suivant la ligne séparative », comme le permet le cahier des charges, afin d'échapper au recul d'un mètre quatre-vingt-dix et que M. X... est en droit de se prévaloir de cet accord ; que, dès lors, le respect du cahier des charges n'implique pas la démolition de la partie de la construction de M. X... se trouvant à moins d'un mètre quatre-vingt-dix de la limite séparative des deux lots, ce qui aurait pour effet de créer une nouvelle infraction puisque la construction des époux X... ne peut être édifiée sur cette limite sans être accolée à une autre construction, mais nécessite une extension de la construction litigieuse jusqu'à ladite limite, mesure qui n'est pas demandée par ces derniers ;
ALORS, premièrement, QUE le cahier des charges, qui a valeur contractuelle entre les colotis, leur ouvre l'option de construire soit à une distance minimum de 1, 90 m par rapport à la limite séparative de leurs lots, soit, en cas d'accord, sur la limite séparative elle-même ; qu'en considérant, dès lors, pour refuser d'en ordonner la destruction, qu'une construction avait pu être édifiée à 40 cm de cette limite dans le respect du cahier des charges, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1143 du code civil et R. 315-9 du code de l'urbanisme ;
ALORS, deuxièmement, QU'en l'état des stipulations d'un cahier des charges autorisant les constructions soit à 1, 90 m au moins de la limite séparative, soit, en cas d'accord des parties, en limite séparative, l'accord antérieur d'un coloti donné à son voisin pour qu'il construise en limite séparative ne vaut pas accord pour l'édification d'une construction à moins de 1, 90 m de cette limite ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, troisièmement, QU'en décidant, par une considération inopérante, que la démolition de la construction litigieuse de M. Jean-Paul X... aurait pour conséquence de mettre le garage des époux X... en contravention avec les dispositions du cahier des charges, et entraînerait de devoir ordonner sa démolition, cependant que le litige portait sur la conformité de la construction de M. Jean-Paul X... au cahier des charges, et non sur celle des époux X..., qui, en tout état de cause, pouvaient se prévaloir de l'accord préexistant, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1143 du code civil et R. 315-9 du code de l'urbanisme ;
ALORS, quatrièmement et en toute hypothèse, QU'en se s'expliquant pas sur le motif du jugement, dont les époux X... avaient, dans leurs conclusions, demandé la confirmation du jugement sans invoquer de nouveaux moyens, selon lequel la démolition de la construction de M. Jean-Paul X... était également justifiée par la circonstance qu'elle n'avait fait l'objet d'aucune autorisation administrative préalable, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954, dernier alinéa, du code de procédure civile.
