LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCP Debains Montre Cartier l'Herminier Bouton Huygues du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Mauduit Le Philippe Rompteaux ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mai 2008), que M. X..., propriétaire d'un appartement et d'une cave, les a donnés à bail à M. Z... pour une durée de trois ans expirant le 30 juin 2002 ; que par un acte distinct, il a donné en location à un tiers un emplacement de parking dépendant du même immeuble ; que Mme A..., venant aux droits de M. X..., a notifié au locataire, le 17 octobre 2001, un congé avec offre de vente ; que le preneur y a répondu, le 25 février 2002, en proposant, dans le même courrier, d'acquérir le parking, également mis en vente ; que sur sommation interpellative du 25 avril 2002, Mme A... lui a indiqué son accord pour lui vendre le studio en l'étude de la société civile professionnelle Debains Montre Cartier l'Herminier Bouton Huygues (la SCP), titulaire d'un office notarial ; qu'entre temps, par acte des 2 janvier et 27 mars 2002, reçu par la SCP, les biens avaient été vendus à la société civile immobilière La Chesnaie (la SCI) au prix indiqué dans le congé ; que M. Z... a assigné Mme A..., la SCI et la SCP aux fins d'obtenir la nullité de cette vente ; que Mme A... a appelé la SCP en garantie ; que la SCI a sollicité, dans l'hypothèse où la vente serait annulée, la condamnation de Mme A... et de la SCP à lui restituer le prix d'acquisition et à l'indemniser de son préjudice ;
Sur le second moyen du pourvoi principal :
Attendu que la SCP fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la condamnation de Mme A... à hauteur d'une somme globale de 23 319, 37 euros alors, selon le moyen :
1° / qu'en cas d'annulation d'une vente, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, perçus sur l'acte annulé, sont restituables par l'administration fiscale si l'annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée, de sorte que la créance de restitution de telles impositions ne présente pas une nature indemnitaire ; qu'en condamnant la SCP notariale, après avoir prononcé l'annulation de la vente, à garantir la condamnation à verser à la SCI La Chesnaie la somme de 7 318, 79, bien qu'il ne soit pas contesté qu'une partie de cette somme correspondait aux droits de mutation et taxes de publicité foncière acquittés au Trésor public et était restituable à l'acquéreur évincé, la cour d'appel a violé les articles 1961 alinéa 2 du code général des impôts et 1382 du code civil ;
2° / que la cour d'appel ayant constaté que M. Z... était devenu légalement et juridiquement propriétaire du bien litigieux à compter du 25 février 2002, il s'en déduisait qu'il était seul débiteur, à compter de cette date, du paiement des taxes foncières et des charges de copropriété afférentes au bien vendu ; que ces différentes sommes acquittées indûment par la SCI s'avéraient par suite restituables par le Trésor public et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont dépendait l'appartement, objet de la vente annulée, et ne pouvaient constituer un préjudice certain, justifiant la condamnation du notaire, sauf à violer derechef l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni de leurs écritures, que Mme A... ou la SCP aient soutenu devant la cour d'appel que la somme de 7 318, 79, dont la SCI réclamait remboursement au titre des frais de notaire, incluait des droits d'enregistrement ou une taxe de publicité foncière ;
Attendu, d'autre part, qu'il n'en résulte pas davantage qu'elles aient soutenu devant la cour d'appel que les sommes réclamées par l'acquéreur évincé au titre des taxes foncières et des charges de copropriété ne constituaient pas un préjudice certain ;
D'où il suit que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;
Sur le second moyen du pourvoi incident :
Attendu que Mme A... fait grief à l'arrêt de condamner la SCP à garantir les condamnations prononcées à son encontre sans y inclure les intérêts au taux légal afférents au prix de vente mis à sa charge alors, selon le moyen que si la restitution du prix à laquelle est condamné un contractant à la suite de l'annulation du contrat ne constitue pas, par elle même, un préjudice indemnisable, les intérêts au taux légal ayant couru sur le montant de cette restitution constituent, quant à eux, un préjudice supporté in fine par la victime et devant être garanti par le notaire ayant failli à ses obligations professionnelles ; que les intérêts au taux légal assortissant la condamnation de Mme A... à restituer le prix de vente du studio à la SCI n'auraient pas été mis à sa charge, en l'espèce, en l'absence de tout manquement du notaire à ses obligations professionnelles ; qu'en énonçant que la gravité et la multiplicité des manquements commis par la SCP justifiaient que celle ci soit condamnée à garantir Mme A... des condamnations mises à sa charge par l'arrêt, sans toutefois inclure, dans ces sommes, les intérêts au taux légal ayant couru sur le prix de vente devant être restitué par Mme A... à la SCI, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que seul le débiteur de la restitution du prix étant tenu au paiement des intérêts de retard y afférents, la cour d'appel a condamné, à bon droit, Mme A... seule à restituer à la SCI le prix d'acquisition assorti des intérêts au taux légal ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 1153 alinéa 3 du code civil ;
Attendu que les intérêts au taux légal ne sont dus qu'au jour de la sommation de payer ou d'un acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit ;
Attendu que l'arrêt condamne Mme A... à restituer à la SCI le prix d'acquisition assorti des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2002, date du paiement de ce prix ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts afférents au prix d'acquisition au 27 mars 2002, l'arrêt rendu le 15 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la SCP Debains Montre Cartier l'Herminier Bouton Huygues aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Debains Montre Cartier l'Herminier Bouton Huygues à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros et à la SCI de La Chesnaie la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Debains Montre Cartier l'Herminier Bouton Huygues.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR caractérisé une faute professionnelle à l'encontre de la SCP Montre – Cartier – l'Herminier – Bouton – Huygues – Debains pour ne pas avoir vérifié que le droit de préemption de Monsieur Z... avait été purgé valablement, et, par conséquent, D'AVOIR condamné la SCP Montre – Cartier – l'Herminier – Bouton – Huygues – Debains à garantir, d'une part, la restitution par Madame X... à la SCI de la Chesnaie du prix de vente de 79 273, 49 assortis des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2002, en cas d'insolvabilité avérée de la première nommée, et d'autre part, les condamnations prononcées à l'encontre de Madame Nadine X... épouse A... au titre de la somme de 23 319, 37 à titre de dommages et intérêts, toutes causes confondues, des intérêts au taux légal dus par la SCI de la Chesnaie à la BNP au titre du prêt annulé et de la somme de 100 000 correspondant à la perte de chance de la SCI de la Chesnaie ;
AUX MOTIFS QUE selon lettre recommandée avec avis de réception du 25 février 2002, Monsieur Frédéric Z... a répondu à l'offre de vente notifiée dans le congé du 17 octobre 2001 en ces termes : « je suis intéressé pour l'achat de l'appartement et du parking. Je vous fais une proposition de 520 000 F pour l'achat de l'appartement. Je vous fais une proposition de 130 000 F pour l'achat du parking. En espérant que nous arriverons à un accord, veuillez agréer (…) ; qu'il ressort de cette formulation que l'acceptation de Monsieur Z..., formulée au prix et conditions du congé-vente, était pure et simple et ne constituait pas une contre-proposition dès lors que l'acceptation d'acquisition du studio n'était nullement subordonnée à l'offre d'acquisition du parking donné à bail à un tiers, que Monsieur Frédéric Z... proposait d'acquérir pour un prix distinct ; que la vente consentie par Madame Nadine X... à la SCI de la Chesnaie, alors que Monsieur Frédéric Z... avait accepté l'offre de vente dans les formes légalement requises, est donc nulle pour avoir été conclue en fraude des droits du locataire ; que la SCP Montre – Cartier – l'Herminier – Bouton – Huygues – Debains a manqué de façon répétée au devoir de sa charge en omettant de vérifier que le droit de préemption du locataire avait été purgé valablement avant de recevoir la vente du bien donner en location à la SCI de la Chesnaie, et en recevant, le 2 janvier 2002, soit avant l'expiration du délai d'acceptation du locataire un compromis de vente entre Madame X... épouse A... et la SCI de la Chesnaie ;
1°) ALORS D'UNE PART QUE pour que la vente soit déclarée parfaite, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente figurant au congé doit être pure et simple ; que tel n'est pas le cas lorsque le locataire modifie l'objet de la vente en incluant dans son acceptation des biens non compris dans l'offre de vente ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que selon acte extrajudiciaire du 17 octobre 2001, Mme X... avait notifié à son locataire un congé contenant offre de vente d'un studio et d'une cave au prix de 520 000 F, et que le locataire avait répondu dans le délai de l'article 15- II en mentionnant expressément être intéressé pour l'achat de l'appartement et du parking, objet d'un bail distinct et non inclus dans l'offre de vente, la cour d'appel ne pouvait caractériser une acceptation pure et simple de l'offre de vente ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légale de ses propres constatations en violation de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;
2)° ALORS D'AUTRE PART QU'il était acquis aux débats que suite au congé pour vendre signifié par Madame X... le 17 octobre 2001 à son locataire et lui proposant l'acquisition de l'appartement au prix de 520 000 Frs, Monsieur Z... avait répondu par une lettre du 30 novembre 2001 en ces termes : « dans votre congé en vue de vendre le logement que je vous loue vous fixez le prix de vente de cet appartement à 520 000 F ; lors d'une conversation téléphonique avec mon père vous lui indiquiez que vous mettez en vente une place de parking situé au sous-sol de l'immeuble du... au prix de 130 000 F ; je suis intéressé pour l'achat de l'appartement et du parking. Je vous fais une proposition de 560 000 F pour l'appartement et pour le parking » ; que cette proposition du locataire d'acheter l'appartement et le parking a été réitérée le 25 février 2002, soit trois jours avant la date d'expiration du délai pour accepter l'offre de vente, et ce en ces termes : « « je suis intéressé pour l'achat de l'appartement et du parking. Je vous fais une proposition de 520 000 F pour l'achat de l'appartement. Je vous fais une proposition de 130 000 F pour l'achat du parking » ; qu'en considérant que cette dernière lettre contenait une acceptation pure et simple de l'offre de vente, au motif que dans l'intention du locataire, l'achat de l'appartement n'était pas subordonné à l'achat du parking, la cour d'appel a statué par un motif hypothétique, en violation de l'article 455 du nouveau code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné Madame X... à payer à la SCI de la Chesnaie, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, la somme de 23 319, 37 à titre de dommages et intérêts, toutes causes confondues, cette condamnation comprenant les frais de notaires, les taxes foncières afférentes aux biens vendus depuis la vente pour 2141, 06 et 490, la CSG 2004 à hauteur de 150, les cotisations d'assurance concernant le bien immobilier à hauteur de 351, 51, les charges de copropriété jusqu'au 9 janvier 2008 à hauteur de 8 294, 54 et D'AVOIR condamné la SCP Montre – Cartier – l'Herminier – Bouton – Huygues-Debains à garantir la condamnation ainsi prononcée à l'encontre de Madame Nadine X... épouse A... à hauteur de cette somme globale de 23 319, 37 ;
AUX MOTIFS QU'il convient d'annuler la vente conclue le 27 mars 2002 en ce qu'elle porte sur le studio donné à bail à Monsieur Frédéric Z... avec toutes conséquences de droit ; sur les restitutions, l'annulation de la vente du studio litigieux, conclue entre Madame X... et la SCI de la Chesnaie, a pour effet d'obliger Madame X... à restituer à la SCI la somme de 79 273, 49 correspondant au prix de vente ; Monsieur Frédéric Z... est devenu légalement et juridiquement propriétaire du bien dont s'agit dès son acceptation du 25 février 2002, par application des dispositions des articles 1583 du code civil et 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ; dès lors, les loyers qu'il a réglés entre les mains de la SCI de la Chesnaie postérieurement au 1er avril 2002 doivent lui être restitués par cette dernière ; que s'agissant des dommages et intérêts, la SCI de la Chesnaie établit avoir exposé les sommes suivantes au titre de l'acquisition du studio dont s'agit ;
- frais de notaires : 7. 318, 79 ;
- frais d'agence : 4573, 47 ;
- taxes foncières : 2141, 06 et 490 ;
- CSG 2004 : 150 ;
- cotisations d'assurance : 351, 51 ;
- charges de copropriété jusqu'au 9 janvier 2008 : 8. 294, 54 Soit total : 23 319, 37 ;
que la gravité et la multiplicité des manquements imputables à la SCP DEBAINS justifie la condamnation de cette dernière à garantir Mme Nadine X... épouse A..., des condamnations mises à sa charge par le présent arrêt, soit des dommages et intérêts totalisant 23 319, 37 ;
1°) ALORS D'UNE PART QU'en cas d'annulation d'une vente, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, perçus sur l'acte annulé, sont restituables par l'administration fiscale si l'annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée, de sorte que la créance de restitution de telles impositions ne présente pas une nature indemnitaire ; qu'en condamnant la SCP notariale, après avoir prononcé l'annulation de la vente, à garantir la condamnation à verser à la SCI de la Chesnaie la somme de 7 318, 79, bien qu'il ne soit pas contesté qu'une partie de cette somme correspondait aux droits de mutation et taxes de publicité foncière acquittés au Trésor public et était restituable à l'acquéreur évincé, la cour d'appel a violé les articles 1961 alinéa 2 du code général des impôts et 1382 du code civil.
2°) ALORS D'AUTRE PART QUE la cour d'appel ayant constaté que Monsieur Z... était devenu légalement et juridiquement propriétaire du bien litigieux à compter du 25 février 2002, il s'en déduisait qu'il était seul débiteur, à compter de cette date, du paiement des taxes foncières et des charges de copropriété afférentes au bien vendu ; que ces différentes sommes acquittées indûment par la SCI de la Chesnaie s'avéraient par suite restituables par le Trésor public et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont dépendait l'appartement, objet de la vente annulée, et ne pouvaient constituer un préjudice certain, justifiant la condamnation du notaire, sauf à violer derechef l'article 1382 du code civil.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Thomas-Raquin et Benabent, avocat aux Conseils pour Mme A....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Madame A... à restituer à la SCI LA CHESNAIE non seulement le prix d'acquisition de 79. 273, 49 mais encore les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2002 ;
AUX MOTIFS QUE « l'annulation de la vente du studio litigieux conclue entre Madame Nadine X... épouse A... et la SCI LA CHESNAIE a pour effet d'obliger Madame Nadine X... épouse A... à restituer à la SCI la somme de 79. 273, 49 assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2002, jour de conclusion de la vente et de perception des fonds » ;
ALORS QUE les sommes dues au titre d'une restitution du prix consécutive à l'annulation du contrat ne peuvent produire intérêts au taux légal qu'à compter de la mise en demeure, sauf mauvaise foi lors de la perception de ce prix ; qu'en faisant courir les intérêts au taux légal sur le prix de vente à restituer à compter du jour de la vente et non du jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer, sans constater une quelconque mauvaise foi de Madame A..., la Cour d'appel a violé les articles 1153 et 1378 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCP DEBAINS à garantir les condamnations prononcées à l'encontre de Madame A... au titre de la somme de 23. 319, 37 à titre de dommages et intérêts, toutes causes confondues, des intérêts au taux légal dus par la SCI LA CHESNAIE à la BNP au titre du prêt annulé et de la somme de 1000. 000 correspondant à la perte de chance de la SCI LA CHESNAIE sans inclure dans cette garantie, le montant des intérêts au taux légal sur le prix de vente mis à la charge de Madame A... ;
AUX MOTIFS QUE « les notaires doivent assurer la validité et l'efficacité des actes qu'ils reçoivent ; que la SCP MONTRE – CARTIER – L'HERMINIER – BOUTON – HUYGUES – DEBAINS a manqué de façon répétée aux devoirs de sa charge en omettant de vérifier que le droit de préemption du locataire avait été purgé valablement avant de recevoir la vente du bien donné en location à la SCI LA CHESNAIE, en dispensant Madame Nadine X... épouse A... des conseils et renseignements inexacts relatifs au délai prescrit par l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 (qu'elle persiste en ses écritures à confondre avec le délai prévu par l'alinéa I dudit article), en recevant le 2 janvier 2002 soit avant l'expiration du délai d'acceptation du locataire un compromis de vente entre Madame X... épouse A... et la SCI LA CHESNAIE, en négligeant d'informer sa mandante, qui avait donné procuration à l'un de ses clercs pour signer l'acte de vente avec la SCI LA CHESNAIE, de la conclusions de cette vente le 29 mars 2002 en lui fixant ultérieurement un rendez-vous de signature avec Monsieur Frédéric Z... au 29 avril 2002, en convoquant pour cette date M. Frédéric Z... et en recevant de sa part le paiement du prix d'acquisition, au mépris de la vente antérieure conclue avec la SCI LA CHESNAIE ; qu'elle a, de même, engagée sa responsabilité envers la SCI LA CHESNAIE en indiquant à l'acte de vente que le bien objet de la vente était occupé, sans exprimer plus de renseignements audit acte sur la purge du droit de préemption du locataire ni constituer un dossier locatif ; que la gravité et la multiplicité de ces manquements justifient la condamnation de cette SCP à :
- garantir vis à vis de la SCI LA CHESNAIE la restitution par Madame X... épouse A... du prix d'acquisition assorti des intérêts au taux légal depuis la vente, en cas d'insolvabilité avérée de cette dernière ;
- garantir Madame X... épouse A... des condamnations mises à sa charge par le présent arrêt, soit :
o des dommages et intérêts totalisant 23. 319. 37, o le remboursement des intérêts au taux légal dus par la SCI LA CHESNAIE à la BNP au titre du prêt annulé,
o la somme de 100. 000 correspondant à la perte de chance de la SCI LA CHESNAIE » ;
ALORS QUE si la restitution du prix à laquelle est condamné un contractant à la suite de l'annulation du contrat ne constitue pas, par ellemême un préjudice indemnisable, les intérêts au taux légal ayant couru sur le montant de cette restitution constituent, quant à eux, un préjudice supporté in fine par la victime et devant être garanti par le notaire ayant failli à ses obligations professionnelles ; que les intérêts au taux légal assortissant la condamnation de Madame A... à restituer le prix de vente du studio à la SCI DE LA CHESNAIE n'auraient pas été mis à sa charge, en l'espèce, en l'absence de tout manquement du notaire à ses obligations professionnelles ; qu'en énonçant que la gravité et la multiplicité des manquements commis par la SCP DEBAINS justifiaient que celle-ci soit condamnée à garantir Madame A... des condamnations mises à sa charge par l'arrêt, sans toutefois inclure, dans ces sommes, les intérêts au taux légal ayant couru sur le prix de vente devant être restitué par Madame A... à la SCI DE LA CHESNAIE, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
