LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 20 février 2008) que le 5 avril 1959, les époux X... aux droits desquels viennent les consorts Y... ont consenti aux époux Z... aux droits desquels viennent les époux A... un bail commercial pour l'exploitation d'un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie ; que les parties ont convenu le 25 février 1995 du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 1995 ; que le 5 décembre 2003, les époux A... ont présenté une demande de renouvellement du bail ; que les consorts Y... leur ont notifié le 20 janvier 2004 une mise en demeure de remédier à des manquements contractuels ; que les époux A... ont saisi le tribunal afin de voir déclarer nulle la mise en demeure ; que le 5 mars 2004, les bailleurs ont notifié aux preneurs leur refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction pour défaut d'entretien de l'immeuble ; que le 2 avril 2004, les époux A... ont assigné les consorts Y... en nullité du congé ;
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait de divers rapports, visites et constats que les lieux étaient en mauvais état et souffraient d'humidité et de vétusté, que le preneur ne pouvait être tenu de la remise à neuf des lieux dans lesquels le bailleur n'avait pas fait la moindre intervention depuis 45 ans et qui étaient donc dégradés avant tout par la vétusté, que les bailleurs étaient nécessairement au courant de l'état des lieux, plusieurs attestations faisant état de leur passage régulier dans les locaux , la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu retenir qu'il n'y avait pas motif grave et légitime fondant le refus de renouvellement du bail et condamner les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'état des lieux ne justifiait pas d'augmenter la valeur locative et en l'absence de mise en demeure préalable, la cour d'appel a pu fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer plafonné avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article L. 145 28 du code de commerce ;
Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat du bail expiré ;
Attendu que pour rejeter la demande de résiliation judiciaire, l'arrêt retient que le bail étant résolu par l'effet du refus du renouvellement, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire était sans objet ;
Qu'en statuant ainsi sans rechercher si le manquement aux obligations du bail reproché aux preneurs constituait une cause grave et légitime de résiliation judiciaire du bail pendant la durée du maintien dans les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du
texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail ; l'arrêt rendu le 20 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;
Condamne les époux A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour Mmes Y... et X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST REPROCHE à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté l'absence de motif grave et légitime fondant le refus de renouvellement notifié le 5 mars 2004 par les consorts Y... et d'avoir condamné les consorts Y... à payer à M. et Mme A... 20.000 à valoir sur l'indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QUE « le motif invoqué au congé est le défaut d'entretenir l'immeuble en bon état de réparations locatives ; que le bail qui lie les parties date du 5 avril 1959 ; qu'il y est prévu à l'article 1 que les preneurs garniront la maison louée et la tiendront constamment garnie de meubles et effets mobiliers en suffisante quantité et valeur pour répondre des loyers ;
que les preneurs ne pourront sous aucun prétexte changer la destination de l'immeuble qu'ils habiteront par eux-mêmes et leur famille ; qu'ils l'entretiendront en bon état de réparations locatives et le rendront à la fin du bail conforme à l'état qui sera dressé par l'architecte des bailleurs; qu'un état des lieux a été établi le 23 mars 1959 selon lequel l'immeuble est en parfait état ; que l'article 4 du bail stipule que les preneurs souffriront les grosses réparations qui deviendraient nécessaires, ce qui signifie qu'ils devront supporter les travaux de grosses réparations mais ces travaux ne sont pas à leur charge ; qu'il résulte des divers rapports de visite et constats de l'état des lieux que ceux-ci sont en mauvais état et souffrent d'humidité et de vétusté ; que si M. et Mme A... n'ont pas fait leur logement dans les étages supérieurs de l'immeuble, ils y ont été incités par l'état de l'immeuble puisqu'à leur entrée dans les lieux les équipements étaient déjà d'une extrême vétusté (constat du 13 juin 1988) ; que le preneur, s'il répond de ses dégradations, n'est pas tenu de la remise à neuf des lieux dans lesquels le bailleur n'a pas fait la moindre intervention depuis 45 ans et qui sont donc dégradés avant tout par la vétusté ; que le chauffage hors d'usage, l'installation électrique à refaire complètement ainsi que l'ensemble des peintures et les tapisseries sont des charges incombant au bailleur ; que les reproches relatifs aux réparations locatives ne sont pas un motif grave et légitime en l'espèce où l'incurie des consorts Y... est à l'origine des dégâts subis par leur immeuble » ;
ALORS QUE le preneur est tenu de jouir de l'immeuble en bon père de famille et suivant sa destination ; que la Cour d'appel qui n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient, si les époux A..., titulaires d'un bail conclu avec les Consorts Y... depuis 1959, n'avaient pas manqué à cette obligation principale en négligeant, eux-mêmes ou leurs auteurs, d'avertir les bailleresses de l'état de dégradations de l'immeuble qu'ils s'étaient obligés à habiter avec leur famille, en particulier de la nécessité d'effectuer sur la toiture les grosses réparations qui leur incombaient, a privé de base légale sa décision au regard des articles 1135 et 1728 du Code civil, ensemble de l'article L.145-17 I. du Code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST REPROCHE à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail commercial liant les parties à compter du 31 mars 2004 et d'avoir débouté les consorts Y... de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail ;
AUX MOTIFS QUE « le bail étant résolu par l'effet du refus de renouvellement, la demande subsidiaire de résiliation judiciaire est sans objet » ;
ALORS QUE le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction est maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré de sorte que le non respect des clauses du bail par le preneur maintenu dans les lieux peut entraîner la résiliation judiciaire aux torts du preneur et la privation de l'indemnité d'éviction ; qu'en jugeant sans objet la demande de résiliation judiciaire des consorts Y... fondée sur le non respect des clauses du bail au prétexte que le bail était déjà résolu par l'effet du refus de renouvellement, la Cour d'appel a violé l'article L.145-28 du Code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST REPROCHE à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné M. et Mme A... à payer aux consorts Y... à compter du 1er avril 2004 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer plafonné et d'avoir dit que les intérêts au taux légal sur cette indemnité courront à compter de ce jour ;
AUX MOTIFS QUE « M. et Mme A... ont vocation à rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction qui sera arbitrée au vu du rapport d'expertise de Mme B... désignée par le premier juge ; qu'ils sont donc débiteurs d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au loyer, l'état des lieux ne justifiant nullement d'augmenter la valeur locative ; que faute de mise en demeure préalable, les intérêts au taux légal ne courront qu'à compter du jugement » ;
ALORS QUE D'UNE PART l'indemnité d'occupation due par le preneur maintenu dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction est égale au montant de la valeur locative ; qu'en fixant l'indemnité d'occupation due par M. et Mme A... au montant du loyer plafonné malgré les conclusions des consorts Y... demandant sa fixation à la valeur locative, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-28 du Code de commerce ;
ALORS QUE D'AUTRE PART les intérêts sont dus du jour de la sommation ou de toute acte équivalent ; que saisie de conclusions demandant la condamnation des époux A... au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle majorée des intérêts au taux légal à compter du dernier jour de chaque mois considéré, la Cour d'appel qui a décidé que faute de mise en demeure préalable les intérêts au taux légal ne courront qu'à compter du jugement, a dénaturé les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
ALORS QU'en statuant ainsi, la Cour a violé en outre l'article 1153 du Code Civil.
