LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 809 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 11 septembre 2007) rendu en matière de référé, que la société Antipolis café l'Australien (la société Antipolis), qui a acquis le 5 juillet 2005 un fonds de commerce de restauration exploité dans des locaux donnés à bail et appartenant à la SCI CP Sophia, a demandé à la copropriété de l'immeuble que lui soit donnée à bail une terrasse dépendant des parties communes et que son prédécesseur dans le fonds de commerce avait exploitée après y avoir installé une véranda ; que le syndic de la copropriété l'a informée par lettre de l'accord du syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour consentir ce bail et de l'approbation des travaux d'aménagement de la terrasse envisagés ; que la société Antipolis a procédé à des travaux mais que le bail n'a pas été consenti ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la société Antipolis et la SCI CP Sophia pour voir interdire l'occupation de la terrasse et ordonner la remise des lieux en leur état initial ;
Attendu que pour faire droit à cette demande, l'arrêt retient que l'accord du syndicat des copropriétaires au bail de la terrasse ayant été soumis à des conditions qui n'ont pas été satisfaites, l'occupation sans titre de la terrasse par la société Antipolis caractérise un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la lettre de syndic de la copropriété informant la société Antipolis de l'accord du syndicat des copropriétaires pour donner à bail la terrasse et approuvant les travaux d'aménagement envisagés, ne mentionnait pas les conditions dont avait été assorti cet accord, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix en Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la CI Ophira aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la CI Ophira à payer à la société Antipolis café la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la CI Ophira ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Antipolis café ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum la SARL ANTIPOLIS CAFE L'AUSTRALIEN et la SCI CP SOPHIA à remettre les parties communes en leur état initial, et en conséquence à démonter la véranda, à enlever le carrelage et le parquet installés au sol, ainsi que tout mobilier commercial situé sur les parties communes, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ainsi qu'à cesser toute occupation illicite des parties communes de la Copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance ;
AUX MOTIFS QUE le bail consenti à compter du 1er août 2001 par le Syndicat des Copropriétaires OPHIRA I à la SCI CP SOPHIA concernant la terrasse située devant le fonds de commerce exploité par le locataire de cette dernière a été résilié par une ordonnance du 16 novembre 2004 confirmée par la Cour d'Appel par un arrêt du 28 février 2006 ; que la SARL ANTIPOLIS CAFE L'AUSTRALIEN a acquis le fonds de commerce suivant un acte du 5 juillet 2005 qui précise que le droit au bail porte sur les seuls lots 47 et 57 appartenant à la SCI ; que si par un courrier, daté vraisemblablement par erreur, du 7 mai 2005, le syndic de Copropriété a indiqué à la SARL ANTIPOLIS CAFE « nous vous indiquons qu'au cours de l'assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2005, le Syndicat de Copropriété de l'immeuble OPHIRA I a accepté à la majorité requise de vous louer la terrasse dans le prolongement du local n° 0546 appartenant à la CP SOPHIA. Vous pourrez donc y installer une véranda amovible. Le projet que vous avez présenté, établi par l'architecte Monsieur Y... a recueilli l'approbation du président du conseil syndical », l'autorisation donnée par le syndic est insuffisante à constituer un titre d'occupation valable à la SARL ; qu'or, il est manifeste qu'aucun bail n'a été ultérieurement signé ; que par ailleurs l'assemblée générale du 29 juin 2005 avait soumis l'autorisation donnée au syndic de signer le bail à la SARL MONDIAL CAFE à trois conditions, exactement rappelées par l'ordonnance querellée, qui n'ont jamais été remplies ; que le premier juge a ainsi justement retenu qu'une autorisation donnée sous conditions ne vaut pas comme décision si les conditions posées ne sont pas remplies et qu'il était en conséquence loisible aux copropriétaires de voter lors d'une assemblée générale ultérieure une nouvelle résolution entérinant l'abandon de la décision de donner à bail la terrasse pour accepter la location à des conditions financières plus onéreuses ; que pour autant, il ressort des courriers de novembre 2005 et décembre 2005 échangés entre le gérant de la SARL ANTIPOLIS CAFE L'AUSTRALIEN corroborés par le constat dressé le 17 novembre 2005 que la SARL ANTIPOLIS CAFE L'AUSTRALIEN occupe la terrasse devant les locaux loués et qui constitue une partie commune de la Copropriété ; que par voie de conséquence, l'occupation de la terrasse par la SARL ANTIPOLIS CAFE L'AUSTRALIEN en l'absence de tout titre l'y autorisant constitue un trouble manifestement illicite ;
ALORS QU'une promesse de bail sans réserve vaut engagement de mise à disposition des lieux objet de la promesse au bénéficiaire de celle-ci ; qu'il résultait de ses propres constatations que, le syndic de Copropriété, mandataire du Syndicat des Copropriétaires et engageant à ce titre celui-ci, avait transmis sans aucune réserve l'engagement de l'assemblée générale des copropriétaires de louer la terrasse en cause et l'autorisation de faire les travaux ; qu'en affirmant néanmoins que l'occupation de la terrasse par la société bénéficiaire de la promesse de bail et de l'autorisation de travaux pouvait être qualifiée de « manifestement illicite », ce qui excluait la compétence du juge des référés, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article 809 du Code de Procédure Civile ;
ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en n'opposant aucune réfutation aux conclusions de la SARL ANTIPOLIS CAFE, faisant valoir qu'elle ne pouvait être condamnée à démolir une construction qu'elle n'avait pas faite, la Cour d'Appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, violant l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
ALORS QU' en condamnant la SARL ANTIPOLIS CAFE à exécuter une obligation de faire sérieusement contestable, la Cour d'Appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 809 du Code de Procédure Civile.
