LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Pacific du désistement de son pourvoi ;
Donne acte à la société Bellevue du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires du 1 rue du Suquet, la SCI Nobel, Mme X... et la société Axa France IARD ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 4 avril 2008), que par acte du 12 juin 2001, la société Bellevue a acquis dans l'intention d'y exercer une activité de restauration traditionnelle et vente à emporter, des époux Y..., boulangers, un droit au bail sur des locaux situés, 1 rue du Suquet à Cannes, locaux vendus le 14 juin suivant par la société civile immobilière Nobel à la société civile immobilière Belvédère, et localisés au rez de chaussée, comprenant une boutique avec arrière boutique et dépense, un four à pain avec emplacement pour le pétrin ; qu'en mai 2002, lors de leur aménagement, ayant constaté d'importantes arrivées d'eau qui ont envahi le fond des locaux, la société Bellevue après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, a assigné notamment les syndicats des copropriétaires des 1 et 3 rue du Suquet en réparation de son préjudice ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident qui est préalable, ci après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'impossibilité d'exploiter une salle de restaurant complémentaire ne concernait que l'ex magasin (BP 424) et l'ex cuisine (BP 423), que l'expert n'avait relevé aucune erreur de conception dans la mesure où l'ensemble immobilier édifié il y a environ deux cents ans et adossé à la colline du Suquet bénéficiait d'un drainage par caniveau et collecte des eaux de ruissellement au pied du rocher en façade sud pour empêcher les infiltrations en sous sol, mais qu'en revanche il avait retenu une négligence dans l'entretien du caniveau et des vides sanitaires, la cour d'appel, qui a retenu, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le défaut d'entretien de la parcelle 423, qui dépendait du syndicat des copropriétaires du 3 rue du Suquet, à l'origine des désordres, n'incombait qu'à ce syndicat et que lui seul en application de l'article 1384, alinéa 1, du code civil devait être tenu pour responsable du préjudice invoqué par la société Bellevue, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1384, alinéa 1er, du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société Bellevue tendant à la réparation de son préjudice d'exploitation pour les années 2002 et 2003, l'arrêt retient que le défaut d'entretien de la parcelle n° 423 à l'origine des désordres affectant l'ensemble du local commercial n'incombe qu'au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 3 rue du Suquet et que lui seul, en application de l'article 1384, alinéa 1, du code civil, doit être tenu pour responsable du préjudice, que la mise en cause de ce syndicat n'ayant été faite que par assignation du 3 novembre 2003, celui ci, tenu dans l'ignorance des infiltrations empêchant l'exploitation commerciale des locaux, ne peut être condamné à indemniser le préjudice concernant les exercices 2002 et 2003 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le syndicat était responsable du défaut d'entretien à l'origine du préjudice subi par la société Bellevue et alors que l'auteur du dommage en doit la réparation intégrale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du 3 rue du Suquet à payer à la société Bellevue la somme de 25 000 euros, l'arrêt rendu le 4 avril 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 3 rue du Suquet à Cannes aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par Me Blanc, avocat aux Conseils, pour la société Bellevue.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Bellevue de sa demande tendant à voir réparer son préjudice d'exploitation des locaux commerciaux sis 1 rue du Suquet à Cannes pour les années 2002, 2003 et 2005 ;
Aux motifs qu' « il convient de retenir que le défaut d'entretien de la parcelle numéro 423 à l'origine des désordres affectant l'ensemble du local commercial n'incombe qu'au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 3 rue du Suquet et que lui seul, en application de l'article 1384 alinéa 1 du Code civil, doit être tenu pour responsable du préjudice invoqué par la société Bellevue, sous réserve de justification de la réalité du préjudice (…) ; que l'assignation initiale en référé avait été délivrée le 3 juillet 2002 à la SCI Nobel, au boulanger Y..., à Madame X... et à la société Axa Assurances ; que la mise en cause du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 3 rue du Suquet n'a été faite que par assignation du 3 novembre 2003 ; qu'en conséquence le syndicat des copropriétaires, tenu dans l'ignorance des infiltrations empêchant l'exploitation commerciale des locaux, ne peut pas être tenu d'indemniser le préjudice concernant les exercices 2002 et 2003 ; qu'il convient d'examiner l'étendue du préjudice réellement subi par la société Bellevue au cours des années 2004 et 2005 étant observé que lors de la visite des lieux du 18 mai 2005, l'expert judiciaire avait constaté que les locaux étaient redevenus utilisables par leur propriétaire et ce depuis le 14 mars 2005, date de la dernière facture payée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 1 rue du Suquet ; qu'il en résulte donc que les locaux auraient pu être exploités au cours de la belle saison de l'année 2005 (…) » ;
Alors que 1°) après avoir retenu que le Syndicat des copropriétaires du 3 rue du Suquet était responsable du défaut d'entretien à l'origine du préjudice subi par la société Bellevue, la cour d'appel qui s'est fondée, pour refuser d'indemniser ce préjudice pendant les années 2002 et 2003, sur la circonstance que le Syndicat des copropriétaires n'avait été informé des infiltrations que par l'assignation du 3 novembre 2003, a statué par un motif inopérant et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1384 du Code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Alors que 2°) après avoir constaté que les locaux n'étaient redevenus utilisables que le 14 mars 2005, la cour d'appel ne pouvait refuser d'indemniser le préjudice d'exploitation correspondant à la période courant du 1er janvier 2005 au 14 mars 2005 sans violer l'article 1384 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Alors que 3°) en ayant retenu que les locaux étaient redevenus utilisables depuis le 14 mars 2005, en sorte qu'ils auraient pu être exploités au cours de la saison 2005, sans avoir répondu aux conclusions qui faisaient valoir que le délai nécessaire pour laisser sécher les enduits et effectuer l'aménagement des locaux de boulangerie en salle de restaurant n'avait pu permettre leur exploitation pendant l'été 2005, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 3 rue du Suquet à Cannes.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action de la SARL BELLEVUE à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires 3 rue du Suquet et, mettant hors de cause le Syndicat des Copropriétaires 1 rue du Suquet, condamné le Syndicat des Copropriétaires 3 rue du Suquet à payer à la SARL BELLEVUE la somme de 25 000 en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise que l'impossibilité d'exploiter une salle de restaurant complémentaire ne concerne que l'ex-magasin (B.P. 424) et l'ex-cuisine (BP 423) ; que l'expert a retenu une négligence dans l'entretien puisqu'aucun travail de nettoyage et d'entretien du caniveau n'avait été effectué par la copropriété depuis des dizaines d'années et que l'entretien des deux vides sanitaires aurait évité des infiltrations dans le rez-de-chaussée ; que le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble 1 rue du Suquet fait valoir à juste titre que l'ancienne cuisine de la boulangerie cadastrée BP n° 423 dépend en réalité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 rue du Suquet et qu'ainsi dans la mesure où les travaux de remise en état de l'immeuble ont été effectués sur la parcelle n° 423 dépendant de l'autre copropriété, elle ne peut pas être tenue pour responsable du préjudice invoqué par la SARL BELLEVUE, sous réserve de justification ; qu'il convient en conséquence de mettre hors de cause le Syndicat des copropriétaires du 1 rue du Suquet ; que si l'expert judiciaire n'a mis aucuns travaux à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 rue du Suquet, c'est uniquement par suite d'une confusion entre les numéros des parcelles, puisque les deux syndicats de copropriétaires n'avaient pas eux-mêmes parfaitement identifié les contours de leurs propriétés respectives ainsi que le reconnaît dans ses conclusions le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 1 rue du Suquet en expliquant que la méprise est apparue au moment de la revente des locaux par la SCI BELVEDERE à la SCI PACIFIC ; qu'en conséquence, il convient de retenir que le défaut d'entretien de la parcelle n° 423 à l'origine des désordres affectant l'ensemble du local commercial n'incombe qu'au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 rue du Suquet et que lui seul, en application de l'article 1384 alinéa 1 du Code civil, doit être tenu pour responsable du préjudice invoqué par la SARL BELLEVUE, sous réserve de justification de la réalité du préjudice ;
ALORS QUE la responsabilité du dommage causé par le fait d'une chose est liée à l'usage qui en est fait ainsi qu'aux pouvoirs de direction et de contrôle exercés sur elle et qui caractérisent la garde ; dès lors, en se bornant, pour tenir le Syndicat des copropriétaires 3 rue du Suquet responsable en application de l'article 1384 alinéa 1 du Code civil du préjudice invoqué par la SARL BELLEVUE, à relever que la parcelle BP n° 423 dépendant en réalité du Syndicat des copropriétaires 3 rue du Suquet, le défaut d'entretien de cette parcelle à l'origine des désordres affectant le local commercial n'incombe qu'à lui, sans rechercher comme elle l'y était expressément invitée, qui exerçait effectivement les pouvoirs d'usage, de direction et de contrôle sur la parcelle BP n° 423 au moment des infiltrations, la Cour d'appel, qui a pourtant constaté que les deux syndicats de copropriétaires n'avaient pas eux-mêmes parfaitement identifié les contours de leurs propriétés respectives et que le syndicat des copropriétaires du 1 rue du Suquet reconnaissait que la méprise est apparue au moment de la revente des locaux par la SCI BELVEDERE à la SCI PACIFIC, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1384 alinéa 1 du Code civil.
