LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° P 08 18.168, N 08 18.167 et A 08 18.156 ;
Donne acte au syndicat des copropriétaires du désistement de ses pourvois en ce qu'ils sont dirigés contre la société Axa France IARD ;
Sur le moyen unique des pourvois n° P 08 18.168 et N 08 18.167 :
Vu l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Versailles, 20 décembre 2007, rectifié par arrêts du 3 avril 2008 et 12 juin 2008), que M. X..., propriétaire non occupant d'un appartement placé sous le statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires du 51 rue du Bois de Boulogne (le syndicat) et la société Axa France IARD (la société Axa), assureur du syndicat, en paiement solidaire des pertes de loyers qu'il avait subies à la suite d'un dégât des eaux dont il avait été indemnisé pour le préjudice matériel ;
Attendu que pour condamner le syndicat à payer à M. X... la somme de 15 400 euros, ces arrêts retiennent que celui ci a, du fait de la survenance du sinistre, perdu une chance de louer éventuellement son appartement et de percevoir les loyers résultant de cette location ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice résultant de la perte de loyers subie par M. X... durant cette période et qu'il a exactement chiffré à la somme de 15 400 euros le montant de ce préjudice pour la période du 20 avril 2004 au 1er décembre 2004 sur la base d'un revenu locatif de 2 100 euros ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi n° A 08 18.156 :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, les arrêts rendus le 20 décembre 2007, le 3 avril 2008 et le 12 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires du 51 rue du Bois de Boulogne à Neuilly sur Seine la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit au pourvoi n° N 08 18.167 par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 51 rue du Bois de Boulogne à Neuilly sur Seine.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR complété sa précédente décision du 20 décembre 2007 en ce qu'il a confirmé le jugement entrepris condamnant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 51, rue du Bois de Boulogne à payer à M. X..., la somme de 15 400 avec intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS QU' « 'il résulte de l'examen du contrat multirisques immeubles souscrit pour l'immeuble dans lequel est situé l'appartement, objet du sinistre que les conditions générales définissent la perte de loyers ouvrant droit à la garantie (page 31, numéro 119) comme ‘‘le montant des loyers dont un propriétaire peut se trouver privé à la suite d'un sinistre garanti par le présent contrat, affectant directement les biens sinistrés, durant le temps nécessaire à dire d'expert, pour la remise en état des lieux'' et précisent ‘‘Cette garantie ne s'applique pas aux locaux vacants au moment du sinistre ni au défaut de location ou d'occupation après l'achèvement des travaux de remise en état, ni aux locaux occupés par l'assuré'' ; que l'intercalaire IMMOSUR IV définit (page 33) par ailleurs, la perte de loyer comme ‘‘le montant des loyers des locataires dont les assurés peuvent comme propriétaires, se trouver légalement privés'' ; qu'il convient de constater que ces deux clauses subordonnent la prise en charge par l'assureur de la perte de loyers d'un propriétaire, victime d'un sinistre, à l'existence d'un bail donnant lieu à perception de loyers en contrepartie de l'occupation des lieux ; qu'il est établi qu'a la date du sinistre, le 12 avril 2004, les locaux n'étaient pas occupés ; que l'intimé ne justifie pas qu'à cette date l'appartement était effectivement donné à bail, qu'en effet, les documents qu'il verse aux débats démontrent qu'un candidat était intéressé, par la location des lieux, ainsi que l'atteste l'agence France VISIT le 15 novembre 2004 qui précise que M. Y... avait visité l'appartement début avril mais qu'ils ne prouvent pas qu'un bail ait été effectivement conclu entre lui et M. Y... et signé par les deux parties ; que l'attestation rédigée par M. Y... qui indique avoir remis le 20 avril 2004 un dossier complet de candidature à l'agence immobilière Rance VISIT et fait état de ce que sa volonté de louer l'appartement était conditionnée par une réfection complète du parquet détérioré de l'appartement à cause d'un dégât des eaux et de ce qu'ayant attendu en vain la réfection de celui-ci, il a ensuite retiré sa candidature le 10 septembre 2004 ne fait que confirmer l'absence de signature de bail et d'occupation des lieux à la date de survenance du sinistre ; qu'il convient au demeurant d'observer que l'agence France VISIT dans le document remis le 15 novembre 2004 à la demande de M. Franck X... mentionne seulement l'intérêt de M. Y... pour la location de cet appartement visité début avril et ne fait état d'aucune diligence ou contact ultérieurs ; qu'il ne peut être sérieusement contesté que M. Franck X... a, du fait de la survenance du sinistre perdu une chance de louer éventuellement son appartement et de percevoir les loyers résultant de cette location que toutefois, en l'absence de signature de bail, et dès lors que les locaux étaient vacants lors de la survenance du sinistre, il ne peut être que constaté qu'il ne s'est pas trouvé légalement privé de la perception du montant des loyers ; qu'en conséquence, il doit être débouté de sa demande d'indemnisation au titre de la garantie « perte de loyers » ; (arrêt du 20 décembre 2007)
ET QU' « aux termes de l'article 463 du code de procédure civile, • la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir s'il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens ; qu'en l'espèce, il résulte de l'exposé des demandes présentées par M. Franck X..., repris dans le dispositif de ses conclusions du 22 juin 2007 que la cour a incontestablement omis de statuer sur les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 51, rue du Bois de Boulogne à Neuilly ; qu'il convient de réparer cette omission ; Considérant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, à la suite du dégât des eaux survenu au mois d'octobre 2004 dans l'appartement de M. Franck X..., n'est pas contestée ; qu'il est établi par les pièces versées aux débats, notamment par les photographies des lieux avant et après le sinistre, les attestations établies par plusieurs agences immobilières et M. Y..., candidat locataire, que du fait du sinistre affectant son appartement M. Franck X... s'est trouvé dans l'impossibilité de le louer ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice résultant de la perte de loyers subie par M. Franck X... durant cette période et qu'il a exactement chiffré à la somme de 15.400 euros le montant de ce préjudice pour la période du 20 avril 2004 au jet décembre 2004 sur la base d'un revenu locatif mensuel de 2.100 euros ; que le jugement doit être en conséquence confirmé » (arrêt du 3 avril 2008) ;
ALORS QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en indemnisant M. X... de la perte de l'intégralité des loyers qu'il aurait perçus s'il avait loué son appartement au prix de 2 100 par mois, tout en constatant que M. Franck X... avait seulement « perdu une chance de louer éventuellement son appartement et de percevoir les loyers résultant de cette location », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Moyen produit au pourvoi n° P 08 18.168 par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 51 rue du Bois de Boulogne à Neuilly sur Seine.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué, tel que complété par un arrêt du 3 avril 2008 frappé de pourvoi sous le n° N 08-18167, D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 51, rue du Bois de Boulogne à payer à M. X..., la somme de 15 400 avec intérêts au taux légal ;
AUX MOTIFS QU' « 'il résulte de l'examen du contrat multirisques immeubles souscrit pour l'immeuble dans lequel est situé l'appartement, objet du sinistre que les conditions générales définissent la perte de loyers ouvrant droit à la garantie (page 31, numéro 119) comme ‘‘le montant des loyers dont un propriétaire peut se trouver privé à la suite d'un sinistre garanti par le présent contrat, affectant directement les biens sinistrés, durant le temps nécessaire à dire d'expert, pour la remise en état des lieux'' et précisent ‘‘Cette garantie ne s'applique pas aux locaux vacants au moment du sinistre ni au défaut de location ou d'occupation après l'achèvement des travaux de remise en état, ni aux locaux occupés par l'assuré'' ; que l'intercalaire IMMOSUR IV définit (page 33) par ailleurs, la perte de loyer comme ‘‘le montant des loyers des locataires dont les assurés peuvent comme propriétaires, se trouver légalement privés'' ; qu'il convient de constater que ces deux clauses subordonnent la prise en charge par l'assureur de la perte de loyers d'un propriétaire, victime d'un sinistre, à l'existence d'un bail donnant lieu à perception de loyers en contrepartie de l'occupation des lieux ; qu'il est établi qu'a la date du sinistre, le 12 avril 2004, les locaux n'étaient pas occupés ; que l'intimé ne justifie pas qu'à cette date l'appartement était effectivement donné à bail, qu'en effet, les documents qu'il verse aux débats démontrent qu'un candidat était intéressé, par la location des lieux, ainsi que l'atteste l'agence France VISIT le 15 novembre 2004 qui précise que M. Y... avait visité l'appartement début avril mais qu'ils ne prouvent pas qu'un bail ait été effectivement conclu entre lui et M. Y... et signé par les deux parties ; que l'attestation rédigée par M. Y... qui indique avoir remis le 20 avril 2004 un dossier complet de candidature à l'agence immobilière Rance VISIT et fait état de ce que sa volonté de louer l'appartement était conditionnée par une réfection complète du parquet détérioré de l'appartement à cause d'un dégât des eaux et de ce qu'ayant attendu en vain la réfection de celui-ci, il a ensuite retiré sa candidature le 10 septembre 2004 ne fait que confirmer l'absence de signature de bail et d'occupation des lieux à la date de survenance du sinistre ; qu'il convient au demeurant d'observer que l'agence France VISIT dans le document remis le 15 novembre 2004 à la demande de M. Franck X... mentionne seulement l'intérêt de M. Y... pour la location de cet appartement visité début avril et ne fait état d'aucune diligence ou contact ultérieurs ; qu'il ne peut être sérieusement contesté que M. Franck X... a, du fait de la survenance du sinistre perdu une chance de louer éventuellement son appartement et de percevoir les loyers résultant de cette location que toutefois, en l'absence de signature de bail, et dès lors que les locaux étaient vacants lors de la survenance du sinistre, il ne peut être que constaté qu'il ne s'est pas trouvé légalement privé de la perception du montant des loyers ; qu'en conséquence, il doit être débouté de sa demande d'indemnisation au titre de la garantie « perte de loyers » ; (arrêt du 20 décembre 2007)
ET QU' « aux termes de l'article 463 du code de procédure civile, • la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir s'il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens ; qu'en l'espèce, il résulte de l'exposé des demandes présentées par M. Franck X..., repris dans le dispositif de ses conclusions du 22 juin 2007 que la cour a incontestablement omis de statuer sur les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 51, rue du Bois de Boulogne à Neuilly ; qu'il convient de réparer cette omission ; Considérant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, à la suite du dégât des eaux survenu au mois d'octobre 2004 dans l'appartement de M. Franck X..., n'est pas contestée ; qu'il est établi par les pièces versées aux débats, notamment par les photographies des lieux avant et après le sinistre, les attestations établies par plusieurs agences immobilières et M. Y..., candidat locataire, que du fait du sinistre affectant son appartement M. Franck X... s'est trouvé dans l'impossibilité de le louer ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice résultant de la perte de loyers subie par M. Franck X... durant cette période et qu'il a exactement chiffré à la somme de 15.400 euros le montant de ce préjudice pour la période du 20 avril 2004 au jet décembre 2004 sur la base d'un revenu locatif mensuel de 2.100 euros ; que le jugement doit être en conséquence confirmé » (arrêt du 3 avril 2008) ;
ALORS QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en indemnisant M. X... de la perte de l'intégralité des loyers qu'il aurait perçus s'il avait loué son appartement au prix de 2 100 par mois, tout en constatant que M. Franck X... avait seulement « perdu une chance de louer éventuellement son appartement et de percevoir les loyers résultant de cette location », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Moyen produit au pourvoi n° A 08 18.156 par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 51 rue du Bois de Boulogne à Neuilly-sur-Seine.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dispensé par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. Franck X... de toute participation à la dépense commune des frais et dépens générés par la présente procédure ;
AUX MOTIFS QUE l'article 10.1 § 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires » ; qu'en l'espèce M. Franck X..., copropriétaire dont les prétentions formées à l'encontre du syndicat de copropriété ont été déclarées fondées doit, par application des dispositions ci-dessus rappelées, être déclaré dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et dépens générés par la présente procédure ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la requête en omission de statuer et de compléter l'arrêt rectificatif rendu le 3 avril 2008 complétant celui du 20 décembre 2007 conformément à l'article 463 du code de procédure civile et de dire que les dépens de la présente procédure en rectification resteront à la charge du Trésor Public ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur les pourvois n° P 08-18168 et n° N 08-18167 des arrêts du 20 décembre 2007 et du 3 avril 2008 emportera l'annulation par voie de conséquence de la décision attaquée, en application de l'article 625, alinéa 2, du Code de procédure civile.
