LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé, sans dénaturation, que si aucun élément ne permettrait de conclure à une volonté délibérée du vendeur de camoufler au jour de la vente l'existence de la situation catastrophique, M. B... avait été à deux reprises alerté sur le défaut de solidité des fondations de sa maison, d'abord en février 1990 par la note établie par le bureau d'études techniques COFER puis encore en mai 1992 par le rapport préventif déposé par MM. X... et Y..., qui mettait en évidence des fissurations importantes du mur mitoyen des 24 / 26 et de la façade du 24 ainsi qu'une importante déformation de la structure même de la maison due à un glissement de terrain, en insistant sur la fragilité des fondations, la cour d'appel, qui a retenu, sans se contredire, que même s'il avait pu considérer que les travaux de réfection entrepris au cours de l'année 1997 étaient suffisants puisque les fissures n'étaient pas réapparues, M. B... avait envers son acquéreur une obligation d'information qui lui imposait de porter à la connaissance de ce dernier l'existence des mouvements de terrain et décompression de sol qu'il avait pu observer au cours des années où il avait été propriétaire des lieux et que l'acte de vente aurait dû mentionner la fragilité des fondations de la maison, a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la clause par laquelle l'acheteur déclarait prendre le bien en l'état était inefficace ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation ni contradiction de motifs, que M. B... avait été alerté à deux reprises en 1990 et 1992 du défaut de solidité des fondations de son immeuble, la cour d'appel, qui a constaté qu'il n'avait pas agi à bref délai, en a déduit à bon droit que son action en garantie des vices cachés à l'encontre de la société Wildif immobilier était irrecevable ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. B... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour M. B...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur B... était tenu de garantir le vice caché affectant la maison du ..., vendue par lui à Monsieur Z... et de l'avoir condamné, en conséquence, à payer à ce dernier la somme de 311. 255, 63 euros au titre de la diminution du prix de vente, valeur octobre 2005, réactualisée au jour du paiement en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le rapport de l'expert A... met en lumière le fait que l'instabilité du mur mitoyen des ...n'a pas pour origine la faiblesse du remblai mais les fuites qui se sont produites durant des décennies sur les collecteurs d'eaux des propriétés des 24 et 26 et, notamment en 1997, sur le réseau d'évacuation de la maison du 24, ces fuites ayant eu pour effet d'annihiler la faible cohésion du remblai et d'entraîner des décompressions et affouillements qui expliquent les désordres graves apparus en surface sur les parties de bâtiments fonds sur ces zones ; que Monsieur B... a procédé en 1997 à la réfection totale du collecteur principal d'évacuation de l'immeuble du 24 ainsi qu'à la réfection des raccordements secondaires, de la toiture et des peintures intérieures ainsi qu'au ravalement des façades avec entoilement des fissures ; que le non professionnel qu'est Monsieur B... a pu considérer que ces travaux étaient suffisants puisque les fissures n'étaient pas réapparues ; qu'il n'est nullement démontré que Monsieur B... ait été de mauvaise foi ; qu'il n'en reste pas moins qu'il avait vis-à-vis de son acquéreur une obligation d'information qui lui imposait de porter à la connaissance de ce dernier l'existence des mouvements de terrain et décompression de sol qu'il avait pu observer au cours des années où il avait été propriétaire des lieux ; que l'acte de vente aurait dû mentionner la fragilité des fondations de la maison puisqu'il avait été destinataire du rapport du Bureau d'Etudes COFER, mandaté par ses soins au mois de février 1990, qui lui avait conseillé de surveiller les fissures des faces intérieures des murs parallèles aux pignons tant au rez-de-chaussée qu'aux étages en posant des témoins ; que ce même bureau d'études considérait que le mur mitoyen du 24 / 26 était déstabilisé ; qu'il préconisait une étude de sol et déconseillait toute surélévation de l'immeuble en raison de la faiblesse des fondations ; que Monsieur B... avait été également destinataire du rapport préventif déposé par les experts X... et Y..., le 11 mai 1992, qui mettait en évidence des fissurations importantes du mur mitoyen des 24 / 26 et de la façade du 24 ainsi qu'une importante déformation de la structure même de la maison de Monsieur B... due à un glissement de terrain ; que ces experts insistaient sur la fragilité des fondations de l'immeuble du 24 ; qu'il en résulte que la clause par laquelle l'acheteur prend le bien en l'état est inefficace dès lors que le vendeur a manqué à son devoir d'information et que Monsieur B... est tenu à garantie conformément aux dispositions des articles 1641 et 1643 du Code Civil ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE Monsieur B... a reconnu qu'il avait subi des phénomènes de fissuration dans son immeuble, qu'au cours de l'année 1997, une inspection du collecteur d'eaux usées avait mis en évidence une fracture de la fonte, qu'il avait alors fait procéder à la réfection totale du collecteur principal d'évacuation, des raccordements secondaires, entrepris la réfection de la toiture, des peintures intérieures ainsi que le ravalement des façades avec entoilage de certaines fissures, qu'une fois ces travaux effectués, les fissures ne sont plus réapparues de sorte qu'au moment de la vente à Monsieur Z..., la maison ne présentait pas de fissures ; que la bonne foi de Monsieur B... est présumée et aucun élément ne permet de conclure à une volonté délibérée de camoufler au jour de la vente du 1 / 08 / 2000, l'existence de la situation catastrophique qui va apparaître au cours des opérations d'expertise menées par Monsieur A... et, par là même, d'occasionner un dommage à l'acquéreur ; que cela étant, Monsieur B... avait envers son acquéreur une obligation d'information qui lui imposait de porter à la connaissance de ce dernier l'existence des mouvements de terrain et de décompression de sols qui avaient été relevés au cours des années où il avait été propriétaire, soit de février 1989 à août 2000 ; qu'en effet, les pièces versées aux débats ont démontré que Monsieur B... avait été à deux reprises alerté sur le défaut de solidité des fondations de sa maison, tout d'abord en février 1990 par la note technique du BET COFER, mandaté par ses soins, lequel conseillait de surveiller les fissures des faces intérieures des murs parallèles aux murs pignons, considérait que le mur mitoyen était déstabilisé, préconisait une étude de sol et déconseillait toute surélévation de l'immeuble, les fondations de celui-ci étant à charger au minimum ; que le rapport préventif, déposé par Messieurs X... et Y... le 11 mai 1992, mettait en évidence des fissurations importantes côté mur mitoyen 26 et en façade et faisait référence à une importante déformation de la structure de la maison due à un glissement de terrain en insistant sur la fragilité des fondations ; que dans de telles conditions, il convient d'admettre que l'acte de vente ne pouvait être signé sans faire référence à la fragilité des fondations de la maison ; qu'il en résulte que la clause d'exonération des vices cachés ne peut ici recevoir application et que Monsieur B... est tenu à garantie conformément aux dispositions des articles 1641 à 1643 du Code Civil ;
ALORS DE PREMIERE PART QU'en présence, dans l'acte de vente d'un immeuble, d'une clause de non garantie des vices apparents ou cachés, l'acquéreur doit, pour écarter l'application de cette clause, rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs ; que dès lors, la Cour d'Appel qui constatait, comme les premiers juges, que la mauvaise foi de Monsieur B... n'était pas démontrée, n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui en découlaient au regard des articles 1641 et 1643 du Code Civil et a violé lesdits textes, en décidant que la clause de non garantie stipulée à l'acte de vente du 1 er août 2000 était inefficace ;
ALORS DE DEUXIEME PART ET SUBSIDIAIREMENT QUE la Cour d'Appel qui constatait que Monsieur B..., après la réfection totale du collecteur principal d'évacuation de son immeuble, avait fait procéder au cours de l'année 1997 à la réfection de la toiture, des peintures intérieures et au ravalement des façades et que ce non professionnel, avait pu considérer que ces travaux étaient suffisants puisque les fissures n'étaient pas réapparues ne pouvait sans se contredire décider qu'il avait néanmoins manqué à son devoir d'information envers Monsieur Z..., acquéreur dudit immeuble, en n'informant pas son acquéreur de l'existence de mouvements de terrain et de la fragilité des fondations et que ce manquement ne lui permettait pas de se prévaloir de la clause de non garantie stipulée au contrat de vente ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE le BET COFER, consulté par Monsieur B..., au mois de février 1990, sur un projet de surélévation de sa maison, avait seulement défini, dans une note technique en date du 19 février 1990, les impératifs de structure qu'il faudrait respecter pour réaliser un tel projet dont il ne déconseillait pas la réalisation ; que dès lors, c'est au prix d'une dénaturation de ce document que la Cour d'Appel a affirmé, pour décider que Monsieur B... était informé de la fragilité des fondations de sa maison, que le bureau d'études avait déconseillé toute surélévation de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi la Cour d'Appel a violé l'article 1134 du Code Civil ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE la déstabilisation constatée par le BET COFER, dans sa note technique du 19 février 1990, entre la propriété du ...et celle du 26 de la même rue, ne concernait que le mur de séparation entre les deux jardins et non celui entre les deux immeubles ; que dès lors, en affirmant que ce bureau d'études techniques considérait que le mur mitoyen des 24 / 26 était déstabilisé, la Cour d'Appel a dénaturé la note technique du 19 février 1990 et violé l'article 1134 du Code Civil ;
ALORS DE CINQUIEME PART QUE, si le rapport d'expertise de Messieurs X... et Y... avait conclu à la fragilité de l'immeuble propriété de Monsieur B... à la suite d'un glissement de terrain survenu plusieurs années auparavant, ce rapport avait été déposé, comme le constatait la Cour d'Appel, le 11 mai 1992, soit huit ans avant la vente intervenue au profit de Monsieur Z... et cinq ans avant que Monsieur B... ne fasse procéder aux travaux de réfection du collecteur principal d'évacuation dont la Cour d'Appel constatait qu'ils avaient entraîné la disparition des fissures pour plusieurs années ; que dès lors, la Cour d'Appel ne pouvait, sans se contredire, décider que Monsieur B... avait l'obligation de porter à la connaissance de son acquéreur l'existence des mouvements de terrain et décompression de sol qu'il avait pu observer et de mentionner la fragilité des fondations de la maison ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur B..., déclaré tenu à garantie sur le fondement des articles 1641 et 1643 du Code Civil envers l'acquéreur de sa maison, de son action en garantie sur le même fondement, à l'encontre de son vendeur, la Société WILDIF IMMOBILIER ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur B... a assigné la Société WILDIF IMMOBILIER, le 24 octobre 2003 alors que la réception des travaux de réhabilitation de sa maison était intervenue au plus tard au jour de la prise de possession des lieux fixée au jour de l'acte de vente, soit le 28 février 1989 ; que Monsieur B... a été alerté à deux reprises (en 1990 et en 1992) au sujet du défaut de solidité des fondations de son immeuble, qu'il doit démontrer une faute dolosive du constructeur pour faire échec à la forclusion décennale, ce qu'il n'établit pas ; qu'au contraire, il a versé aux débats deux plans de renforcement d'ossatures établis le 10 décembre 1987 pour la Société WILDIF IMMOBILIER qui démontrent les travaux réalisés par cette Société sur la structure du bâtiment, avec le concours d'un architecte et d'un ingénieur conseil béton armé ; que Monsieur B... n'explique pas comment il est entré en possession de ces documents, antérieurs de plus d'un an à son acquisition ; qu'ils lui ont été nécessairement remis par la Société WILDIF IMMOBILIER qui l'a donc informé de l'état de l'immeuble avant sa réhabilitation et de la nature des travaux de réhabilitation qu'elle avait entrepris avant de lui vendre l'immeuble ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la vente consentie par la Société WILDIF IMMOBILIER à Monsieur B... est intervenue le 28 / 02 / 1989, Monsieur B... a été alerté à deux reprises en 1990 et 1992 au sujet du défaut de solidité des fondations de la maison du ...et ce n'est que, par assignation du 24 / 10 / 2003, que la Société WILDIF a été attraite aux opérations d'expertise menées par Monsieur A... ; qu'il s'ensuit que l'action engagée à l'encontre de WILDIF IMMOBILIER ne respecte pas le bref délai et qu'elle sera déclarée irrecevable comme prescrite ;
ALORS D'UNE PART QU'en application de l'adage « contra non valentem agere non currit praescriptio », la prescription est suspendue dès lors que celui à l'encontre de qui elle court n'a pas été informé du fait donnant naissance à son action ; que pour dire que l'action engagée par Monsieur B... à l'encontre de la Société WILDIF IMMOBILIER ne respectait pas le bref délai exigé par l'article 1648 du Code Civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, la Cour d'Appel a considéré que Monsieur B... avait été alerté à deux reprises en 1990 et 1992 au sujet du défaut de solidité des fondations de son immeuble ; qu'à cet égard, le BET LOFER, consulté par Monsieur B..., au mois de février 1990, sur un projet de surélévation de sa maison, avait seulement défini, dans une note technique en date du 19 février 1990, les impératifs de structure qu'il faudrait respecter pour réaliser un tel projet dont il ne déconseillait pas la réalisation ; que dès lors, c'est au prix d'une dénaturation de ce document que la Cour d'Appel a affirmé, pour décider que Monsieur B... était informé de la fragilité des fondations de sa maison dès 1990, que le bureau d'études avait déconseillé toute surélévation de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a violé l'article 1134 du Code Civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE, si le rapport d'expertise de Messieurs X... et Y... avait conclu à la fragilité de l'immeuble propriété de Monsieur B... à la suite d'un glissement de terrain survenu plusieurs années auparavant, ce rapport avait été déposé, comme le constatait la Cour d'Appel, le 11 mai 1992, soit huit ans avant la vente intervenue au profit de Monsieur Z... et cinq ans avant que Monsieur B... ne fasse procéder aux travaux de réfection du collecteur principal d'évacuation dont la Cour d'Appel constatait qu'ils avaient entraîné la disparition des fissures pour plusieurs années ; que dès lors, la Cour d'Appel ne pouvait, sans se contredire, décider que Monsieur B... avait été alerté de la fragilité des fondations de son immeuble en 1992 par le rapport d'expertise de Messieurs X... et Y... ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'action de Monsieur B... à l'encontre de la Société WILDIF IMMOBILIER, sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code Civil, était atteinte par la forclusion décennale ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur B... doit démontrer une faute dolosive du constructeur pour faire échec à la forclusion décennale, ce qu'il n'établit pas ; qu'au contraire, c'est Monsieur B... qui a joint à son dire n° 4 du 7 avril 2004 « deux pièces complémentaires qu'il a retrouvées lors de son dernier et récent déménagement : il s'agit de deux plans de renforcement d'ossatures établis le 10 décembre 1987 pour la Société WILDIF IMMOBILIER concernant le ...» ; que les plans démontrent les travaux réalisés par la Société WILDIF IMMOBILIER sur la structure même du bâtiment, avec le concours d'un architecte et d'un ingénieur-conseil béton armé ; que Monsieur B... n'explique pas comment il est entré en possession de ces documents, antérieurs de plus d'un an à son acquisition ; qu'ils lui ont été nécessairement remis par la Société WILDIF IMMOBILIER qui l'a donc informé de l'état de l'immeuble avant sa réhabilitation et de la nature des travaux de réhabilitation qu'elle avait entrepris avant de lui vendre l'immeuble ;
ALORS QUE le constructeur, auquel est assimilé le vendeur de l'immeuble après réhabilitation, nonobstant la forclusion décennale, est contractuellement tenu à l'égard du maître d'ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles ; que dès lors, la Cour d'Appel ne pouvait, pour écarter la faute dolosive de la Société WILDIF IMMOBILIER, retenir que Monsieur B... versait lui-même deux plans de renforcement d'ossatures établis pour cette société qui démontraient les travaux réalisés sur la structure du bâtiment, avec le concours d'un architecte et d'un ingénieur conseil béton armé sans répondre aux conclusions de Monsieur B... faisant valoir que, selon l'expert A..., les travaux réellement entrepris avaient en fait consisté à réaliser un minimum et s'étaient limités à un traitement des éléments de surface, fissures sur façades notamment, sachant que ces travaux ne pourraient pas résister aux mouvements de terrains et que la Société WILDIF IMMOBILIER n'avait pas produit de justificatifs de la réalisation des travaux de consolidation du bâtiment ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.
