LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'en l'absence d'imputation des paiements, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les sommes réglées au titre des loyers par la société Pacton France devaient être imputées sur la dette de loyers non atteinte par la prescription ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'a pas condamné les bailleurs à prendre en charge les travaux de réfection du parking réalisés par la locataire, mais seulement observé qu'en l'absence de stipulation conventionnelle, ces travaux leur incombaient ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la discussion instaurée par les bailleurs sur l'absence prétendue de propriété commerciale de la société Pacton France était inopérante, s'agissant seulement d'un litige relatif au numéro de la rue porté au registre du commerce, la cour d'appel a, par ce seul motif, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, la société de la rue Achille Peres et les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la société de la rue Achille Peres et les consorts X... à payer à la société Pacton France la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Achille Peres et des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société de la rue Achille Peres et autres
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société en participation de la rue Achille Peres, Mme Laurence X..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice des parts 58 à 95 du capital de la SEP ACHILLE PERES, M. Eric X..., M. Mathieu X... et Mme Annick X... de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, aux torts du preneur, la société PACTON, et D'AVOIR écarté l'action qu'ils avaient formée afin que la société PACTON soit condamnée à payer un arriéré de loyers d'un montant en principal de 31 906 16, outre les intérêts légaux ;
AUX MOTIFS QUE le bail commercial dont est titulaire la SARL PACTON est un bail verbal ; qu'en conséquence, la délivrance d'un commandement est sans influence sur la résiliation de ce bail qui ne peut comporter de clause résolutoire ; que les conclusions concordantes des parties font apparaître que le prix du loyer est de 838,47 par mois ; que la S.E.P et les consorts X... fondent leur demande de résiliation sur un défaut de paiement du loyer et de la taxe foncière afférente aux lieux loués ; que la SARL soulève à bon droit la prescription quinquennale s'appliquant aux loyers et charges prétendument dus ; que la prescription ayant été interrompue par le commandement du 18 avril 2005, les loyers et charges éventuellement dus ne peuvent remonter au-delà du 18 avril 2000 ; que le décompte historique présenté par la SEP et les consorts X... arrêté au quatrième trimestre de l'année 2005 à la somme de 32 902,97 TTC remonte au 1er janvier 1996 ; qu'au 1er avril 2000 le cumul prétendument dû s'élevait à 24 916,36 ; qu'en conséquence la dette éventuelle de la SARL, non prescrite, s'élève à la différence soit 7 986,61 ; que les documents comptables produits par la SARL relatifs à la seule période pouvant être retenue, les documents comptables de la SEP, les relevés bancaires de la SARL font apparaître que cette somme est manifestement entièrement réglée ; que, de surcroît, la SARL justifie avoir fait procéder à la réfection du parking, dont personne ne conteste qu'il fait partie de l'assiette des lieux loués, pour un montant de 15 000 HT suivant facture du 13 octobre 2003 ; qu'or ces travaux, en l'absence de stipulations contractuelles écrites, incombent au bailleur ; qu'en conséquence, la preuve n'est pas rapportée d'une défaillance du locataire dans son obligation de payer le loyer et les charges, étant observé que les règlements intervenus régulièrement en paiement de la taxe foncière suffisent à démontrer que le preneur en a accepté le principe qu'elle était à sa charge ; que la discussion instaurée sur l'absence prétendue de propriété commerciale de la SARL sur les lieux loués à défaut d'immatriculation au registre du commerce à l'adresse des lieux loués, étant relevé qu'il s'agit uniquement des numéros de la rue, est en tout état de cause inopérante au regard de l'objet du litige limité à la résiliation du bail et à ses conséquences éventuelles ;
1. ALORS QU'en cas de paiement partiel d'une dette unique constituée d'échéances de loyer, ils s'imputent sur les termes les plus anciens, ce qui interdit au preneur d'invoquer la prescription des échéances les plus anciennes et le paiement des plus récentes ; qu'en imputant les règlements partiels sur les termes de loyers échus depuis moins de cinq ans qui n'étaient pas atteints par la prescription quinquennale des créances périodiques, à la date du commandement de payer, au lieu de les imputer sur les termes les plus anciens, la Cour d'appel a violé les articles 1144, 1184, 1254 et 2277 du Code civil ;
2. ALORS QUE le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur ; qu'il s'ensuit que le bailleur n'est pas tenu de supporter la charge des travaux réalisés par le preneur, en l'absence de mise en demeure d'avoir à effectuer les travaux et de décision de justice l'autorisant à les faire exécuter ; qu'en mettant à la charge du bailleur, les travaux de réfection du parking que la société PACTON avait exécutés de sa propre initiative, sans mise en demeure, ni autorisation de justice, la Cour d'appel a violé l'article 1144 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société en participation de la rue Achille Peres, Mme Laurence X..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice des parts 58 à 95 du capital de la SEP ACHILLE PERES, M. Eric X..., M. Mathieu X... et Mme Annick X... de leur demande subsidiaire tendant à dénier à la société PACTON, le bénéfice du statut des baux commerciaux et, en conséquence, à ce qu'elle soit condamnée à libérer les lieux, en conséquence du congé qui lui a été délivré, le 1er avril 2005 pour l'échéance du 1er novembre 2005 ;
AU MOTIF QUE la discussion instaurée sur l'absence prétendue de propriété commerciale de la SARL sur les lieux loués à défaut d'immatriculation au registre du commerce à l'adresse des lieux loués, étant relevé qu'il s'agit uniquement des numéros de la rue, est en tout état de cause inopérante au regard de l'objet du litige limité à la résiliation du bail et à ses conséquences éventuelles ;
ALORS QU'à supposer que le bail ne soit pas résilié, la société en participation de la rue Achille Peres, Mme Laurence X..., M. Eric X..., M. Mathieu X... et Mme Annick X... faisaient valoir, à titre subsidiaire, que le défaut d'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés le privait du droit au renouvellement de son bail, à la date du congé qui lui avait été délivré, le 1er avril 2005 pour l'échéance du 1er novembre 2005, conformément à une jurisprudence constante (civ. 3, 1er octobre 2003, Bull. n° 168), de sorte que la société PACTON devait être condamnée à libérer les lieux, en conséquence de ce congé (conclusions, p. 13 et 14) ; qu'en retenant, pour écarter le moyen que les bailleurs tiraient de la dénégation du statut des baux commerciaux, qu'il était inopérant au regard de l'objet du litige qui portait exclusivement sur la résiliation du bail aux torts du preneur pour défaut de paiement des loyers, la Cour d'appel en a dénaturé l'objet qui portait à titre subsidiaire sur l'expulsion du preneur pour défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, à la date de délivrance du congé ; qu'ainsi, elle a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
