LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la locataire n'avait, dans les délais du commandement, ni rétabli les lieux dans leur état autorisé par la bailleresse lors de l'entrée dans les lieux, tel qu'il apparaissait d'une attestation de l'architecte de l'immeuble, ni justifié du respect de l'obligation prévue au bail de conformer l'exploitation avec la réglementation sur les établissements recevant du public, et que la mauvaise foi de la bailleresse dans l'exercice de ses droits n'était pas démontrée, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve ni dénaturer la lettre adressée le 2 mai 2006 à la bailleresse par l'avocat de la locataire, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
Rejette le pourvoi ;
Condamne la Société Me Ori aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Me Ori à payer à la société Earina la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Me Ori ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Me Ori.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté la résiliation du bail commercial, ordonné l'expulsion de la société Me Ori et d'avoir condamné le preneur à verser au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 220 000 francs CFP ;
AUX MOTIFS, PROPRES ET ADOPTES, QUE si la SARL Me Ori produit devant la Cour les rapports de vérification établis par l'APAVE qui font état de la conformité des installations en février 2008, le preneur ne justifie toujours pas de cette conformité à la date fixée par la mise en demeure délivrée le 4 avril 2006 ; que l'attestation établie le 15 octobre 2007 par l'architecte des travaux d'aménagement autorisés par le propriétaire en novembre 2002 démontre que les installations actuelles ne respectent pas les plans établis en juillet 2002 pour ces aménagements en raison essentiellement de la suppression de la vitrine et des portes en bordure de la galerie marchande, la vente se faisant maintenant directement sur la galerie sans entrée des clients dans la boutique ; que dans ces conditions, il n'est pas sérieusement contestable que le locataire n'a pas respecté les obligations signifiées par la sommation précitée d'avoir à remettre les lieux en l'état initial autorisé en 2002 et à se conformer à la réglementation ERP avant le 4 mai 2006 ; que la SARL Me Ori ayant reconnu par lettre du 2 mai 2006 que les travaux de mise en conformité préconisés en 2003 par l'organisme de contrôle agréé étaient toujours en cours de réalisation au mois de mai 2006, il appert que celle-ci a contrevenu aux dispositions du bail qui commandaient au locataire de se conformer aux prescriptions de l'autorité dans le délai d'un mois après la mise en demeure de la bailleresse ; que la SCI Earina dont la mauvaise foi dans l'exercice de ses droits de bailleur n'est pas démontrée était fondée à saisir le juge des référés pour obtenir la constatation de la résiliation du bail avec ses conséquences de droit ;
1° ALORS QUE par autorisation écrite du 8 novembre 2002, le bailleur a autorisé le preneur « à effectuer tous les travaux d'installation de sa boutique n° 8 : menuiserie aluminium, cloisons intérieures, Plomberie/Electricité, y compris démolition de la dalle et du carrelage, liste non exhaustive » ; que l'autorisation est générale et ne comporte aucune restriction quant à la nature et à l'étendue des travaux d'aménagement ; qu'en faisant grief au preneur de n'avoir pas respecté les plans établis en juillet 2002, et d'avoir prétendument excédé les termes de l'autorisation donnée, la Cour d'appel a violé la loi des parties et l'article 1134 du Code civil ;
2° ALORS QUE les « plans » établis en juillet 2002 par l'architecte du propriétaire n'ont jamais été signés par le preneur, n'ont été produits par le bailleur qu'en cours de procédure et n'avaient aucune valeur contractuelle, contrairement à l'autorisation du 8 novembre 2002 ; qu'en fondant la résiliation sur le non-respect d'un document sans aucune valeur contractuelle, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
3° ALORS QUE la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail ; que pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt attaqué se borne à relever que la SARL Me Ori n'a pas respecté les obligations signifiées par la sommation datée du 4 avril 2006 d'avoir à se conformer à la réglementation ERP avant le 4 mai 2006 ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, même d'office, si une stipulation expresse du bail obligeait le locataire à justifier de la conformité de son exploitation à la réglementation des ERP, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L 145-1 du Code de commerce ;
4° ALORS QU'il appartient au bailleur d'établir la preuve de l'infraction aux clauses du bail ainsi que la persistance de cette infraction après l'expiration du délai de mise en demeure ; que pour constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, l'arrêt attaqué retient que si le preneur produit des rapports de vérifications établis par l'APAVE faisant état de la conformité des installations en février 2008, la SARL Me Ori ne justifie toujours pas de cette conformité à la date fixée par la mise en demeure délivrée le 4 avril 2006 ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil ;
5°ALORS QUE la lettre du preneur du 2 mai 2006 indique clairement que le rapport établi par le Bureau Veritas et auquel se référait cette lettre, justifie de la conformité de l'exploitation avec la réglementation des ERP à la date fixée par la mise en demeure ; que la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce document en violation de l'article 1134 du Code civil ;
6° ALORS QU'en affirmant péremptoirement que la mauvaise foi de la SCI Earina dans l'exercice de ses droits de bailleur n'était pas établie sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si l'acharnement procédural dont la bailleresse a fait preuve à l'égard de la SARL Me Ori pour obtenir son expulsion ne caractérisait pas sa mauvaise foi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
