LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le plan des lieux tels qu'il se présentaient actuellement était identique à celui annexé au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division, et retenu qu'il importait peu que la réserve du lot numéro 65 jouxte le passage de l'entrée A dans la mesure où l'on pouvait y accéder par l'entrée B dont relève le local commercial, la cour d'appel en a déduit, par une interprétation souveraine du règlement de copropriété qui était ambigu et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la demande des acquéreurs du lot numéro 65 n'était pas fondée ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer au syndicat principal de la copropriété Le Kalliste et au syndicat secondaire de la copropriété Le Kalliste B, ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat de MM. Y..., Paul et Georges Grima et de Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes tendant à voir dire que l'emprise et l'assiette du lot 65 sont définies par le plan figurant en annexe 15 du rapport d'expertise complémentaire de monsieur Z... et à enjoindre au syndicat des copropriétaires de libérer les lieux qu'il occupe dans l'entrée B à destination de conciergerie pour les restituer aux consorts X... ;
AUX MOTIFS QUE le lot numéro 65 est défini de la manière suivante dans l'état descriptif de division : "Il comprendra le local commercial avec réserve situé au rez-de-chaussée de l'entrée B du bâtiment B et portant le numéro 2 sur la plan du rez-de-chaussée ci-annexé, ensemble les 35/10.000èmes indivis des parties communes spéciales du bâtiment B" ; que par acte reçu le 18 décembre 1979 par Maître A..., notaire associé à Toulon, les époux B... ont revendu aux époux X..., "un local commercial avec réserve, située au rez-de-chaussée de l'entrée B du bâtiment B et portant le numéro 2 sur le plan du rez-de-chaussée annexé à l'état descriptif de division et règlement de copropriété, formant le lot numéro 65 et les trente cinq/dix millièmes indivis du terrain et des parties communes générales et les treize millièmes indivis des parties communes spéciales au bâtiment B" ; que l'expert judiciaire Charles Z... a recherché l'ensemble des plans du rez-de-chaussée du bâtiment B et a mis en évidence une différence entre, d'une part les plans annexés au dossier de permis de construire visés tant par le service de l'urbanisme de la ville de Toulon que par la préfecture du Var, et d'autre part, la plan annexé au règlement de copropriété du 5 février 1965 visé par Maître C... notaire à Toulon ; que ce dernier plan comporte l'indication du logement du concierge avec salle de séjour, hall, cuisine et salle d'eau ; que l'expert judiciaire a encore levé le plan des lieux tels qu'ils se présentent actuellement et qu'il a relevé une identité avec le plan annexé à l'état descriptif de division et règlement de copropriété ; qu'il résulte donc des recherches précises faites par l'expert judiciaire que le plan du local dont les consorts X... ont actuellement la propriété est conforme au plan d'origine annexé au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division et qu'en conséquence les acquéreurs du lot numéro 65 ont été remplis de leurs droits ; que les plans déposés à l'appui de la demande de permis de construire ne constituent pas une référence dans la mesure où ils sont différents du plan annexé à l'état descriptif de division et qu'il est très fréquent de modifier les plans d'origine après obtention du permis de construire en fonction des nécessités techniques de la construction ; qu'en conséquence les plans visés par la ville de Toulon ou la préfecture du Var ne constituent pas une désignation interactive du bien acquis par les consorts X... ; que la référence au bâtiment B et à l'entrée B dans l'acte de vente du 18 décembre 1979 n'est qu'une indication permettant de situer le lot par rapport à l'entrée de l'immeuble mais ne constitue pas une affectation réelle par rapport au découpage de l'immeuble en fonction des entrées ; qu'il importe peu que la réserve du lot numéro 65 jouxte le passage de l'entrée A dans la mesure où l'on peut y accéder par l'entrée B dont relève le local commercial ; qu'il résulte de ce rapport d'expertise que la consistance matérielle du lot numéro 65 actuellement propriété des consorts X... n'a été ni affectée, ni modifiée, ni amputée depuis l'attribution de jouissance à madame D... ;
ALORS QUE les stipulations claires et précises du règlement de copropriété du 5 février 1965 et de l'acte de vente du 18 décembre 1979 indiquaient que le lot numéro 65, comprenant un local commercial avec réserve, était situé au rez-de-chaussée de l'entrée B du bâtiment B ; que dès lors, pour décider que l'emprise actuelle de la réserve du lot occupé par les consorts X... était conforme à ces actes, la cour qui a considéré que les mentions relatives à l'emplacement de ce lot ne constituaient pas une affectation réelle par rapport au découpage de l'immeuble et qu'il importait peu que la réserve jouxte le passage de l'entrée A, a dénaturé ces actes, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, en tout état de cause, la modification du programme de construction n'est possible qu'avec l'accord des acquéreurs ; que dès lors, en se bornant à énoncer, après avoir relevé qu'il existait une différence entre les plans annexés au permis de construire et ceux annexés au règlement de copropriété, qu'il était très fréquent de modifier les plans d'origine après obtention du permis, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les acquéreurs avaient donné leur accord à cette modification consistant en la création d'une conciergerie sur l'emprise initiale du lot 65, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
