LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 4 mars 2008, rectifié le 20 mai 2008) que Mme X..., veuve Y... et son fils Jean-Baptiste Y... ont conclu le 22 janvier 2005 avec la société civile immobilière Cappi (la SCI) une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt portant sur divers biens immobiliers leur appartenant à Megève ; que la SCI les a assignés le 1er juin 2005 en réalisation forcée de la vente et subsidiairement en restitution de l'acompte de 25 000 euros versé à la signature de la promesse ; que les consorts Y... lui ont opposé la caducité de la promesse faute de réalisation de la condition suspensive dans le délai prévu ;
Sur le second moyen du pourvoi principal de la SCI Cappi :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de la SCI en restitution de la somme versée à la signature de la promesse, l'arrêt du 20 mai 2008, complétant celui du 4 mars, retient qu'il résulte de cette décision que la vente n'a pu avoir lieu du fait de la SCI et que l'acompte constitue une indemnité forfaitaire de clause pénale pour le retard dans l'exécution ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la promesse était devenue caduque par la seule échéance du délai d'un mois prévu pour obtenir l'offre de prêt servant à financer la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à en permettre l'admission ;
PAR CES MOTIF :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI Cappi de sa demande de restitution de la somme de 2 500 euros, l'arrêt rendu le 4 mars 2008, complété par l'arrêt rectificatif du 20 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à la société Cappi la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arret sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé du 4 mars 2008 complété par l'arrêt du 20 mai 2008 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par Me Z..., avocat aux Conseils pour la société Cappi.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt du 14 mars 2008 attaqué D'AVOIR constaté la caducité de la vente du 22 janvier 2005 et D'AVOIR débouté la SCI Cappi de sa demande en réalisation forcée de la vente ;
AUX MOTIFS QUE, selon la promesse de vente, l'acquéreur devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt ; qu'il s'oblige à constituer à cette fin un dossier et à le déposer au plus tard dans le délai de 15 jours à compter de la signature de l'acte ; qu'enfin, la vente sera considérée comme nulle et non avenue du fait de la non-obtention d'offres de prêt dans le délai d'un mois ; qu'en l'espèce, il est constant que l'offre de prêt émise par la banque porte la date du 22 mars 2005 et la signature de M. A... du 4 avril 2005 ; que la SCI Cappi prétend qu'une grève des postes survenue à cette époque serait constitutive d'un cas de force majeure et pourrait ainsi proroger le délai ; qu'en toute hypothèse, elle disposait d'un délai suffisant pour faire parvenir les documents par d'autres moyens que la poste ; que la SCI Cappi fait encore valoir que les consorts B... auraient accepté implicitement une prorogation du délai selon les termes d'une lettre d'une 26 avril 2005 ; que, cependant, dans cette lettre, Mme veuve B... n'a nullement laissé entrevoir un souhait de proroger le délai pour conclure la vente puisqu'au contraire, elle exprime explicitement la volonté de se prévaloir de la caducité du compromis ; qu'enfin le compromis devient caduc par la seule échéance du délai d'un mois prévu pour obtenir l'offre de prêt servant à financer la vente ;
ALORS, en premier lieu, QUE le juge ne peut constater la caducité d'un engagement conclu sous condition suspensive en considérant que l'événement ne s'est pas réalisé dans le terme fixé, si les parties ont, par leur commune intention, accepté de le proroger ; qu'en relevant que, par la lettre du 26 avril 2005, les consorts B... avaient entendu se prévaloir de la caducité du compromis et non pas de proroger le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, avant cette date, ils n'avaient pas manifesté leur volonté non équivoque de renoncer au terme fixé, en poursuivant après celui-ci, sans aucune protestation, la régularisation de la vente, renonciation qui devait produire tous ses effets sans que les consorts B... puissent ultérieurement la remettre en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil ;
ALORS, en second lieu, QU'en ne recherchant pas davantage, comme elle y était également invitée, si la mauvaise foi des consorts B... ne les privait pas de leur faculté de faire constater la caducité de la vente en raison de la survenance du terme prévu pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, alinéa 3, et 1176 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt du 20 mai 2008 attaqué D'AVOIR débouté la SCI Cappi de sa demande en restitution de l'acompte de 25.000 euros ;
AUX MOTIFS QUE les dernières conclusions des consorts B... tendaient à la confirmation des dispositions du jugement déféré ayant débouté la SCI Cappi de sa demande de vente forcée de l'appartement et au paiement d'une somme de 25.000 auros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; que les consorts B... invoquent à juste titre la clause du compromis de vente aux termes de laquelle le versement de la somme de 25.000 euros constitue une indemnité forfaitaire de clause pénale pour le retard dans l'exécution ; qu'il résulte de l'arrêt que la vente n'a pu avoir lieu par le fait de la SCI Cappi, de sorte qu'il y a lieu de rejeter sa demande ;
ALORS, en premier lieu, QUE la juridiction saisie d'une requête en omission de statuer ne peut accueillir un moyen qui n'a été présenté qu'au cours de cette procédure ; qu'en se fondant, pour débouter la SCI Cappi de sa demande en restitution de l'acompte, sur le moyen des consorts B... selon lequel la somme de 25.000 euros leur était due à titre de clause pénale tandis que ce moyen n'avait été invoqué que dans le cadre de la procédure en omission de statuer, la cour d'appel a violé l'article 463 du code de procédure civile ;
ALORS, en second lieu et subsidiairement, QUE dès lors que l'acte de vente ne stipulait de clause pénale qu'à la charge de la partie qui viendrait à refuser de signer l'acte authentique, ce qui n'était pas le cas de la SCI Cappi qui, au contraire, poursuivait la réalisation forcée de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.Moyen produit au pourvoi incident par Me C..., avocat aux Conseils pour les consorts Y....
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce chef, d'avoir débouté les consorts B... de leur demande de dommagesintérêts dirigée contre la SCI CAPPI ;
Aux motifs que, « selon la promesse de vente, l'acquéreur devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt, qu'il s'oblige à constituer à cette fin un dossier et à le déposer au plus tard dans le délai de 15 jours à compter de la signature de l'acte, qu'enfin, la vente sera considérée comme nulle et non avenue du fait de la non-obtention d'offres de prêt dans le délai d'un mois ;
qu'en l'espèce, il est constant que l'offre de prêt émise par la banque porte la date du 22 mars 2005 et la signature de M. D... du 4 avril 2005 ;
que la SCI CAPPI prétend qu'une grève des postes survenue à cette époque serait constitutive d'un cas de force majeure et pourrait ainsi proroger le délai ;
Mais qu'en toute hypothèse, elle disposait d'un délai suffisant pour faire parvenir les documents par d'autres moyens que la poste ;
que la SCI CAPPI fait encore valoir que les consorts B... auraient accepté implicitement une prorogation du délai selon les termes d'une lettre du 26 avril 2005 ;
Mais cependant que dans cette lettre, Mme veuve B... n'a nullement laissé entrevoir un souhait de proroger le délai pour conclure la vente puisqu'au contraire, elle exprime implicitement sa volonté de se prévaloir de la caducité du compromis ;
enfin que le compromis devient caduc par la seule échéance du délai d'un mois prévu pour obtenir l'offre de prêt servant à financer la vente ;
qu'il convient en conséquence de confirmer en ses dispositions principales le jugement déféré ;
que les premiers juges n'ont pas caractérisé le préjudice causé par l'action engagée contre les consorts B... qui ne prétendent pas avoir dû refuser, par la faute de la SCI CAPPI, d'autres offres d'acquisition de leurs biens ;
en conséquence que les consorts B... doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts » ;
Alors que les consorts B... faisaient régulièrement valoir dans leurs conclusions d'appel qu'en délivrant une assignation en vente forcée et en la publiant au bureau des hypothèques, la SCI CAPPI les avaient placés volontairement dans l'impossibilité de vendre les biens litigieux ; qu'en se bornant à dire que les premiers juges n'avaient pas caractérisé le préjudice causé par l'action engagée par la SCI CAPPI contre les consorts B..., lesquels ne prétendaient pas avoir dû refuser, par la faute de la SCI, d'autres offres d'acquisition de leurs biens, sans rechercher si, concrètement, les agissements de la SCI CAPPI n'avaient pas rendu impossible la vente des biens litigieux et n'avaient pas fait obstacle à la possibilité pour les consorts B... de trouver un acquéreur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
