LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le bailleur avait réalisé les travaux de mise en conformité des locaux loués qui lui incombaient, en ceux compris les travaux mentionnés au rapport d'expertise judiciaire du 29 novembre 2002, ainsi qu'il apparaissait d'un rapport de l'AINF en date du 3 avril 2003, et retenu souverainement que la société Clargaud n'établissait pas que le déménagement de son activité commerciale le 7 août 2003 résultait de l'impossibilité d'exploiter les locaux en raison d'une absence de conformité, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu que le préjudice invoqué par le bailleur et résultant de ce que les locaux n'avaient pas été exploités à titre commercial du 7 août 2003 jusqu'au terme du bail le 30 juin 2005, alors que le contrat faisait obligation à la locataire de tenir le magasin constamment ouvert et achalandé, était établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté la réalité des dégradations commises dans les locaux occupés par la société Clargaud jusqu'au 30 juin 2005, et considéré, à bon droit, que la locataire, tenue de restituer ces locaux en bon état d'entretien et exempts de dégradations, en devait réparation, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige et en fixant souverainement le montant du préjudice subi par le bailleur, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Clargaud aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Clargaud à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Clargaud ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la société Clargaud
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SARL Clargaud de sa demande de condamnation de monsieur X... à l'indemniser de son préjudice de jouissance évalué à 108.315,09 euros ;
AUX MOTIFS QUE le contrat fait la loi des parties ; qu'il suffit de se rapporter aux termes du contrat pour y lire que (bail du 26.07.96) : «Le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance ci-dessus fixée, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état, ni aucune réparation autres que celles qui seraient nécessaires pour maintenir les lieux loués, clos et couverts. Il entretiendra en bon état de réparation locative lesdits locaux pendant tout le cours du bail et les rendra à sa sortie, conformes à l'état où ils se trouvaient le jour de l'entrée en jouissance... Il en jouira en bon père de famille, et suivant la destination qui leur est donnée, ainsi qu'il est dit ci-après, il ne pourra rien faire, ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués... Il devra tenir les locaux loués garnis de meubles... il pourra exploiter dans les locaux n'importe quel commerce à condition que celui-ci ne puisse apporter des désagréments aux occupants de l'immeuble et immeuble voisins...» ; qu'il apparaît impossible de contester, dans ce contexte reprécisé, que le preneur a entendu recevoir du public et que le bailleur ne s'y est pas opposé, au point d'autoriser «à faire des travaux pour relier les deux bâtiments que je lui loue», selon document en date du 04.11.1997 versé aux débats et non contesté ; que monsieur X... était d'ailleurs autorisé à ouvrir au public un magasin dénommé «Amérique La Foire Fou», à compter du 08.07.1988, et a cédé un bail impliquant la réception du public, au moins sur une partie des locaux loués, cette amplitude étant précisément un des aspects du litige ; que la genèse du litige date du 30.12.1997, date à laquelle le preneur à bail, en la personne de Jean-Luc Y..., a déclaré en Mairie des travaux exemptés de permis de construire consistant en un «passage couvert entre deux bâtiments», déclaration qui a donné lieu à une autorisation signée par le Maire le 20.04.1988 ; que jusqu'au 4 mai 2001, aucune réclamation d'aucune sorte n'a été faite à monsieur X..., la visite de la commission de sécurité effectuée ce jour pointant en revanche que «l'établissement s'est agrandi de 295 m² environ sans autorisation» ; que le 12.06.2001, la commission émettait un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation et rappelait l'irrespect du code de la construction et de l'habitation, à savoir : - article R. 123-22 : nécessité d'une autorisation du Maire pour exécuter les travaux ; - article R. 123-44 : nécessité d'une visite de réception avant toute ouverture au public ; - article R. 123-45 : nécessité d'une ouverture autorisée par arrêté du Maire après avis de la commission de sécurité ; que la régularisation nécessitait la constitution d'un dossier, avec plans côtés et architecturaux, notice de sécurité rédigée par un bureau de contrôle, notice explicative et attestation du maître d'ouvrage relative à la solidité (cf : procès-verbal commission de sécurité pièce 10 de l'appelant) ; que dès le 10 mai 2001 (pièce 12 de l'appelant), la SARL Clargaud se plaignait à monsieur X... en ces termes : «... Ie fonds de commerce vendu est exploité dans les locaux en vertu du bail commercial comprenant deux hangars et nous avons appris avec stupéfaction que celui que vous nommez "petit hangar" n'a jamais été déclaré local commercial auprès des services agrées. II est donc interdit de l'exploiter en tant que tel. Le lieutenant des sapeurs-pompiers Champagnac, mandaté pour effectuer le contrôle, nous a clairement dit que nous devions fermer ce "petit hangar" et n'exploiter que le grand à la seule condition qu'il soit en conformité avec les normes actuelles. Vous voudrez bien prendre les mesures nécessaires pour que nous puissions continuer à exploiter dans les meilleures conditions le fonds de commerce que vous nous avez vendu… en ce qui concerne les murs commerciaux, je vous demande de pourvoir aux travaux nécessaires...» ; que dans ce contexte reprécisé, et tenant les termes du bail que la cour juge utile de rappeler (page 3,7°) : «le preneur satisfera aux charges de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus et remboursement (sic) au bailleur, celles de ces charges avancées par lui, ainsi que les prestations et fournitures. Il se conformera à toutes prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène de salubrité ou autres causes et sera tenu d'exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ses frais dans les lieux loués », l'on pouvait imaginer un litige relatif à la charge des travaux nécessaires à la mise aux normes de l'établissement pour recevoir du public, avec la complication due en l'espèce au désaccord des parties sur la consistance des lieux loués et ouverts au public et sur la portée à accorder à l'autorisation précitée de liaison entre les deux constructions, monsieur X... protestant de ce qu'il s'agissait simplement de relier l'entrepôt constitué par le petit hangar à celui recevant du public ; que l'on cherchera vainement au dossier la démonstration par la SARL Clargaud du moindre euro consacré de près ou de loin à la mise aux normes, problème dont la cour rappelle qu'il ne s'est posé qu'à compter du 4 mai 2001 ; qu'en revanche, force est de constater la réalité, la cohérence et le suivi des initiatives de monsieur X..., dont il n'est pas discuté qu'il a consacré 54.132,27 euros au paiement des divers travaux de mise aux normes ; qu'il n'est pas courant que par courrier du 23.07.2001 (pièce 16), ce soit le bailleur, qui avait déjà missionné le diagnosticien de sécurité AINF pour le 18.07.2001, qui se plaigne de l'absence de participation effective et efficace du preneur, et s'interroge sur la volonté de ce dernier d'aboutir ;
que dès le 24.07.2001, monsieur X... assignait en référé la SARL Clargaud en reprenant l'historique de la situation, en demandant l'instauration d'une mesure d'expertise et qu'il lui soit donné acte de ce qu'il «n'a jamais refusé de prendre à sa charge la réalisation des travaux de mises aux normes qui pourraient lui être imputés et qu'il a pris des mesures volontaristes pour y parvenir et ce sans succès» ; que loin d'évoquer un problème d'exploitation des lieux loués, la SARL Clargaud protestait de sa bonne foi et de ses diligences à compter de la visite de sécurité du 4 mai 2001, et s'inquiétait surtout de ce que l'expert, en complément de mission, dise «si les travaux effectués par l'occupante ont été acceptés ou du moins autorisés par le propriétaire et de dire par conséquent si les travaux de sécurité résultant du changement de catégorie 4 type M en catégorie 3 type M sont à la charge du locataire ou du bailleur...» ; que la SARL Clargaud se plaignait ensuite de l'absence de contrôles périodiques avant la conclusion du bail et considérait comme «prématuré» le donné acte à monsieur X... de ce qu'il ne s'opposait pas à prendre à sa charge les travaux lui incombant ; qu'au vu des paiements effectués ensuite par monsieur X... (et surtout du différentiel avec ceux du locataire), cette précaution s'est révélée à tout le moins inutile ; qu'en toute hypothèse, les écritures régulièrement communiquées cernent le débat soumis à la cour dont il résulte (p. 5 de l'intimé) que : «ce qui est reproché à monsieur X... n'est pas la non réalisation des travaux, mais le fait que le local donné à bail était dès l'origine non conforme à recevoir du public, et que les travaux de mise en conformité ont été réalisés tardivement, ce qui a causé un préjudice certain à la concluante» ; que pour autant, nulle réplique argumentée n'est faite aux écritures de monsieur X..., corroborées par les conclusions expertales, dont il résulte que : - madame Y... a confirmé que la liaison entre les bâtiments ne serait pas rétablie, l'expert prenant acte de ce retour à la situation «initiale» ; - monsieur X... s'est déclaré prêt à réaliser les travaux induits par les non-conformités ; - une partie des travaux (électricité, alarme, signalisation) a été réalisée en août 2001 ; - la seconde partie (isolations, dégagements, désenfumage) qui n'a pu être entreprise qu'en novembre 2002 a fait l'objet d'un constat de bonne fin de la part de l'expert ; - au 29 novembre 2002 (date de dépôt du rapport Saunier), la mise en conformité était subordonnée à la levée de six réserves qui n'apparaissent plus sur le rapport de vérification technique de I'AINF en date du 03.04.2003 (pièce 47 de l'appelant) ; - monsieur X... a demandé à la commission de sécurité d'intervenir le 19.05.2003 (pièce 49), demande annulée dès lors que la SARL Clargaud avait déménagé, ce qu'elle ne conteste pas ; qu'en réalité, et au delà de l'absence de démonstration quelconque d'une cessation ou impossibilité d'exploitation antérieure au déménagement qui soit en liaison directe avec le délai observé à effectuer les travaux de mise en conformité, la SARL Clargaud, qui ne produit d'ailleurs aucune pièce comptable, ne rapporte nullement la preuve d'un déménagement occasionné par l'absence de conformité des locaux, et n'explique nullement l'incohérence qu'il y a à soutenir une absence de délivrance de locaux conformes depuis l'origine (26.07.1996) et un congé qui n'est donné que le 24.12.2004 pour le 30.06.2005, la demande en référé tendant à la suspension des loyers datant du 14.11.2003, alors que l'on soutient en appel que le bail était «rompu» à la date du 30.06.2005 ; que tout laisse à penser que le principal souci de la SARL Clargaud était de suspendre le paiement des loyers (demande rejetée en référé), et non pas de tirer les conséquences de l'absence de conformité alléguée, la cour relevant que même dans l'assignation initiale (postérieure à la facture de déménagement produite), la SARL Clargaud ne poursuit pas la résiliation du bail et ne reprend pas la demande de suspension du paiement des loyers rejetée au provisoire du référé ; qu'en conclusion sur ce premier volet, et à défaut de la démonstration du moindre lien direct entre l'absence de conformité initiale et la cessation de l'exploitation des lieux loués, a fortiori de la moindre perte d'exploitation qui soit quantifiable, la cour estime que le premier juge ne pouvait allouer à titre de dommages et intérêts le montant des loyers que la SARL Clargaud a pris sur elle d'honorer pour un autre local à partir du 01.09.2003, pour des raisons qui lui appartiennent mais dont le lien avec la non-conformité initiale ou apparue à partir de mai 2001 n'est nullement démontré à son dossier ;
1°) ALORS QUE dans ses dernières conclusions du 29 janvier 2008, la SARL Clargaud demandait que soit constatées, d'une part, «la non-conformité des bâtiments donnés à bail lors de la conclusion du contrat» (p. 5) et, d'autre part, «la non-mise en conformité postérieurement au rapport d'expertise» (p. 6) ; que ce faisant, le preneur entendait fonder sa demande de réparation de son préjudice de jouissance tant sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, que sur l'absence de réalisation des travaux de mise en conformité à la date de la cessation de l'exploitation des lieux loués ; qu'en ne s'estimant saisie d'aucune contestation prise de la non-réalisation par le bailleur des travaux de mise en conformité des locaux loués, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en retenant que monsieur X... avait consacré 54.132,27 euros au paiement des divers travaux de mise aux normes des lieux loués, faisant preuve ainsi de cohérence et de suivi dans ses initiatives, sans constater que, à la date de la cessation par la SARL Clargaud de l'exploitation des locaux, ceux-ci étaient conformes effectivement à la destination prévue par le bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du code civil ;
3°) ALORS QU' en ne répondant pas au moyen des dernières conclusions de la SARL Clargaud, en date du 29 janvier 2008 (p. 6), qui faisait valoir que, à la date de la cessation de l'exploitation des lieux loués, ceux-ci n'étaient pas conformes à la destination prévue par le bail faute pour les wc du bâtiment A2 d'être alimentés en eau, et faute de conformité également de la rampe d'accès handicapé, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE pour débouter la SARL Clargaud de sa demande de réparation du préjudice de jouissance, l'arrêt retient que n'est pas démontrée l'existence d'un lien direct entre l'absence de conformité initiale des lieux loués et la cessation de leur exploitation ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la cessation d'exploitation des lieux loués n'était pas en relation causale directe avec la non-conformité des lieux loués qui perdurait à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SARL Clargaud à payer à monsieur X... la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts résultant de l'absence d'ouverture et d'achalandage à compter du 07.08.2003 ;
AUX MOTIFS QUE la SARL Clargaud ne conteste nullement avoir cessé de recevoir du public depuis le 07.08.2003 jusqu'à la fin du bail, monsieur X... se prévalant à juste titre de l'article 1728 du code civil et de l'article 9° du contrat de bail («le preneur devra tenir le magasin constamment ouvert et achalandé») ; que la cour estime à 10.000 euros le montant des dommages et intérêts que peut réclamer monsieur X... de ce chef, dès lors que ce dernier a loué des locaux destinés à tout commerce et cédé un fonds de solderie, ce que l'absence d'ouverture aux clients à partir du 07.08.2003 a nécessairement compromis, étant précisé que la SARL Clargaud n'invoque sur ce volet en défense que la règle nemo auditur, alors qu'il a été jugé supra qu'en aucun cas les nécessités de mise en conformité n'ont débouché sur une cessation d'exploitation qui en soit la conséquence directe, ou sur une interdiction effective d'ouverture au public, à tout te moins pour le premier hangar, madame Y... ayant renoncé de son propre chef à l'ouverture pratiquée vers le second hangar (cf : mentions précises de l'expert Z... sur ce point) ;
1°) ALORS QUE la cassation encourue sur le fondement du premier moyen de cassation devra emporter la cassation de l'arrêt par voie de conséquence en ce qu'il a retenu que la cessation d'exploitation des lieux loués par la SARL Clargaud n'était pas la conséquence directe de leur non-conformité ;
2°) ALORS QUE dans ses dernières conclusions du 22 avril 2008, monsieur X... demandait que soit réparé le préjudice né pour lui de l'absence d'ouverture aux clients des lieux loués à partir du 7 août 2003 consistant en la perte de valeur, au demeurant seulement éventuelle, du droit au bail qui leur était attachés (p. 14) ; qu'en l'indemnisant du préjudice résultant de ce que l'absence d'ouverture aux clients des lieux loués avait compromis la location des locaux destinés à tout commerce et la cession du fonds de solderie, la cour d'appel qui n'était pas saisie d'une demande d'indemnisation de ce chef, a méconnu les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, en tout état de cause, QU' en retenant que le préjudice du bailleur résultait de ce que l'absence d'ouverture aux clients des lieux loués à partir du 7 août 2003 avait compromis nécessairement la location des locaux destinés à tout commerce et la cession du fonds de solderie, cependant qu'il résulte des énonciations de l'arrêt que la cession du fonds de commerce et le bail commercial étaient antérieurs à la cessation d'exploitation, comme étant intervenus tous deux le 26 juillet 1996, de sorte qu'ils n'avaient pu, l'un comme l'autre, en aucun cas être affectés par l'absence d'ouverture aux clients des lieux loués sur la période du 7 août 2003 au 30 juin 2005, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SARL Clargaud à payer à monsieur X... la somme de 16.422 euros à titre de dommages-intérêts résultant des dégradations occasionnées au bien loué ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant des dégradations constatées par procèsverbal d'huissier en fin de bail, il est assez singulier de relever que la SARL Clargaud n'en conteste nullement la matérialité, pas plus que l'estimation des dépenses nécessaires pour y remédier ; qu'aucun commentaire n'est fait sur les constatations de l'huissier dont il résulte : - des bâtiments jonchés de cartons et de déchets ; - des fils électriques arrachés ou coupés, l'électricité ne fonctionnant pas ; - la disparition d'extincteurs, et des panneaux indiquant les plans d'évacuation ; - des prises téléphoniques arrachées ; - des systèmes d'ouverture de fenêtres défaillants ; - une gaine d'alarme incendie descellée ; -un tuyau d'eau coupé ; - un portail d'entrée tordu ; - un parking envahi d'herbes ; qu'au-delà du caractère manifestement intentionnel de certains bris et disparitions, la cour relève que précisément la disparition des extincteurs et des panneaux indiquant les plans d'évacuation sont à relier avec les prescriptions de sécurité, comme si l'on avait voulu obliger le bailleur à refaire ces travaux, à moins que l'on ait cru ainsi justifier de l'absence de conformité, au mépris des conclusions de l'expert Z... ; qu'il est pour le moins singulier, enfin, de prétendre monsieur X... n'aurait subi aucun préjudice dès lors qu'il avait revendu, et n'a donc pas supporté la dépense entraînée par la remise en état, car il ne « rapporte à aucun moment la preuve que le prix de vente de ses biens a été diminué en raison des travaux à réaliser » ; qu'outre le fait que cette formulation constitue un aveu judiciaire de la nécessité des travaux à réaliser, le preneur reste en toute hypothèse contractuellement tenu de rendre le bien loué en bon état d'entretien et exempt de dégradations, l'inobservation de son obligation contractuelle fondant la demande de dommages et intérêts de son cocontractant propriétaire des lieux à l'occasion de l'exécution du bail, pour un montant que la cour estime à 16.422 euros, suffisamment démontré par les pièces versées aux débats et nullement contestées dans les estimations qui en résultent ;
1°) ALORS QUE dans ses dernières conclusions du 29 janvier 2008, la SARL Clargaud faisait valoir, sur le fondement de l'article 9 du code de procédure civile, qu'il appartenait au bailleur, qui invoquait « des soi disant dégradations volontaires en fin de bail », de rapporter la preuve de ses prétentions indemnitaires (p. 8) ; qu'en ne s'estimant saisie d'aucune contestation tant de la matérialité des dégradations des lieux loués que du préjudice invoqué par monsieur X..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'aveu exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques ; que la SARL Clargaud ayant critiqué, dans ses dernières conclusions du 29 janvier 2008, à titre principal, la matérialité des «soi disant dégradations volontaires en fin de bail» invoquées par le bailleur, et contesté, à titre subsidiaire, le préjudice étant résulté pour lui «des travaux à réaliser» (p. 8), en décidant qu'il résultait de ces conclusions subsidiaires l'aveu judiciaire de la nécessité des travaux à réaliser, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1356 du code civil ;
3°) ALORS, en tout état de cause, QUE la seule absence de contestation par la SARL Clargaud de la nécessité des travaux à réaliser n'emporte pas aveu judiciaire de l'imputabilité des dégradations constatées ; qu'en se fondant sur ce seul aveu, sans constater que le preneur avait admis également être l'auteur des dégradations, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1356 du code civil ;
4°) ALORS QUE le preneur n'est tenu que des seules dégradations intervenues pendant sa jouissance ; qu'ayant constaté que la SARL Clargaud avait cessé d'occuper les lieux loués le 7 août 2003, date de la cessation de leur exploitation, la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme l'imposaient ses propres constatations et énonciations, si les dégradations constatées en fin de bail n'étaient pas survenues après que le preneur ait quitté les lieux loués, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1732 du code civil ;
5°) ALORS QUE les dommages-intérêts alloués au contractant victime d'une inexécution doivent réparer son entier préjudice sans toutefois pouvoir excéder celui-ci ; qu'en indemnisant le bailleur des travaux de réparation des dégradations constatées, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux avaient été réalisés avant que monsieur X... ne vende les locaux endommagés et, au cas contraire, si le prix de vente des locaux consenti par lui avait été diminué pour tenir compte du coût des travaux à réaliser par l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
