LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 23 novembre 2007), que la SCI Les Citronniers a consenti, le 1er septembre 1993, un bail portant sur un local à usage commercial à la coopérative les avirons ; que, par un second bail en date du 1er mars 1994, elle lui a loué un second local ; que la coopérative a donné congé pour le 31 juillet 2003 ; que le 4 septembre 2003, une visite des lieux contradictoire est intervenue ; que le 24 octobre 2003, un état des lieux du second local a été dressé suivi d'un accord des parties sur les travaux à réaliser ; que la SCI les Citronniers a assigné la coopérative des avirons en paiement de travaux de remise en état et d'indemnité d'occupation ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les travaux n'avaient été effectués tardivement en raison du fait que le bailleur avait réalisé une construction neuve, qu'il avait refusé que les travaux de reprise contractuellement prévus soient réalisés, que la non-location était imputable au bailleur, la cour d'appel, qui n'a pas statué par des motifs inintelligibles, abstraction faite du motif surabondant relatif à la mise en oeuvre des travaux par le bailleur, a pu rejeter la demande en paiement d'une somme au titre de la perte locative ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1737 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande en paiement d'indemnité d'occupation présentée par la SCI les Citronniers, l'arrêt retient que le preneur a mis en demeure le bailleur par lettre du 20 novembre 2003 de reprendre les clefs et qu'il justifie avoir versé par chèque une somme correspondant à la période des mois de septembre, octobre et novembre 2003, qu'aucune indemnité d'occupation ne reste due ;
Qu'en statuant ainsi sans constater que les clefs avaient été remises au bailleur ou que celui-ci avait refusé de les recevoir, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour condamner le preneur au paiement d'une certaine somme au titre des travaux de remise en état, l'arrêt retient que les parties ont convenu le 24 octobre 2003 des travaux de remise en état que le locataire devait prendre en charge, que l'accord concernait le local de dépôt, qu'aucune réserve n'avait été faite sur l'autre local qui était présumé en état d'usage ;
Qu'en statuant ainsi alors que le rapport contradictoire de la visite du 4 septembre 2003 faisait état de réserves et qu'elle avait relevé que celui-ci indiquait que le local était en mauvais état général, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces documents, a violé l'article susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE l'arrêt du 23 novembre 2007 de la cour d'appel de Saint-Denis mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité d'occupation présentée par la SCI Les Citronniers et limité le montant de l'indemnité due par la Coopérative des Avirons à la SCI des Citronniers pour la remise en état des locaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la Coopérative des Avirons aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la SCI Les Citronniers.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à indemnité d'occupation au-delà du mois de novembre 2003 et d'AVOIR débouté la SCI Les Citronniers de sa demande de paiements des loyers impayés ;
AUX MOTIFS QUE l'intimé fait valoir qu'il ne peut être tenu d'une indemnité d'occupation après novembre 2003, le propriétaire ayant refusé la restitution des clés ; que l'intimé fait valoir qu'il était fondé à refuser la restitution des clefs ; que quel que soit l'état des lieux, le propriétaire n'est pas fondé à refuser la remise des clefs ; qu'il lui appartient de reprendre les clefs et de faire constater l'état de lieux, et éventuellement d'engager toute procédure utile ; que par lettre du 20/11/2003 le preneur a mis en demeure le bailleur de reprendre les clefs ; que le preneur accepte que ce ne soit pas le 20 mais le 30 novembre qui soit retenu comme date de remise des clefs ; que cette date sera retenue ;
1°) ALORS QUE la restitution des clés ne peut résulter que d'une remise entre les mains du bailleur ou de son représentant, à moins qu'il soit constaté que le bailleur a refusé de les recevoir ; qu'en retenant que la remise des clés résultait de l'envoi par le locataire d'une lettre mettant son bailleur en demeure de reprendre ses clés, sans constater que les clés avaient effectivement été remises ou que le bailleur avait refusé de les recevoir à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1730 du code civil ;
ET AUX MOTIFS QUE que la Coopérative des Avirons justifie d'avoir versé par chèque du 7/01/2004 d'un montant de 1.998,74 représentant le solde des loyers de septembre, octobre et novembre 2003 ; que dès lors aucune indemnité d'occupation reste due ;
2°) ALORS QUE nul ne peut se constituer un titre à soi-même ; qu'en jugeant que la Coopérative des Avirons justifiait d'avoir versé par chèque le solde des loyers de septembre, octobre et novembre 2003 par la seule production aux débats de la photocopie d'un chèque, quand la SCI Les Citronniers contestait avoir reçu ce paiement, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Coopérative Agricole des Avirons à payer à la SCI Les Citronniers la somme de 8.271,50 au titre des travaux de remise en état et d'AVOIR débouté la SCI Les Citronniers de sa demande tendant à la condamnation de la Coopérative des Avirons à lui payer la somme de 51.202 à ce titre ;
AUX MOTIFS QUE les parties ont convenus le 24/10/2003 des travaux de remise en état que le locataire devait prendre en charge ; que cet accord concerne que le local de dépôt sis au ... (ancien Gamme Vert) ; que cet accord vaut état des lieux et fait la loi entre les parties ; qu'ainsi ni le preneur, ni le bailleur n'est recevable à contester cette liste ; que le bailleur produit des devis qui peuvent servir de base à la décision de la Cour ; que l'accord du 24/10/2003 porte sur 13 points ; qu'il sera vérifié sur les devis les montants de ceux-ci :
1 – mur arrière partie à refaire : ne figure pas sur les devis
2 – déblai de végétation à enlever : idem
3 – bas de porte en tôle à refaire : idem
4 – peinture générale du dépôt à refaire sauf arrière du bâtiment : Figure mais le constat d'huissier dressé les 30 janvier et 4 février 2004 à la demande du bailleur établit que les peintures intérieures ont été refaites ; qu'aucun travaux ne saurait être réclamé sur ce poste ;
5 – robinetterie de la baignoire à refaire 184,00
6 – idem pour le lavabo
7 – cuisine : faux plafond à refaire en totalité + nettoyage du toit : 1 026,50
8 – toilette à changer le bidet : 660
9 – chassis vitrée + fenêtre bois à remettre en état (vitres + peintures) : ne figure pas
10 – mur se séparation à reprendre : ne figure pas
(Maçonnerie) + divers reprises à faire au sol
Sur le devis il est prévu une dépose et réfection du carrelage qui ne correspond pas aux termes de l'accord et les travaux seront donc écartés, 11 – porte vitrée de l'entrée principale : 628
Manque 2 battants
12 – électricité à revoir en totalité : 3.716
13 – peinture extérieure : 1.409
TOTAL : 7.623,50
TVA 8,50 % : 648,00
SOIT AU TOTAL 8 271,50 ;
qu'il convient en conséquence de condamner la Coopérative des Avirons en paiement de la somme de 8 271,50 au titre des travaux de remise en état.
1°) ALORS QU 'un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu'à preuve du contraire ;
qu'en jugeant que ni le preneur, ni le bailleur n'était recevable à contester l'état des lieux établi le 24 octobre 2003, la cour d'appel a violé l'article 1730 du code civil ;
ET AUX MOTIFS QU'aucune réserve n'ayant été faite sur l'état de l'autre local, il sera présumé qu'il était en état d'usage ;
2°) ALORS QU' il résulte des termes clairs et non équivoques du rapport de visite du local commercial à usage de magasin du 4 septembre 2003 et du procès verbal de constat des 30 janvier et 4 février 2004 que de nombreuses réserves ont été émises sur l'état du local commercial à usage de magasin (appelé « l'autre local » par la cour d'appel) ; qu'en retenant qu'aucune réserve n'avait été faite sur l'état de ce local, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces deux documents et violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait tout à la fois énoncer que le rapport de visite du 4/9/2003 signé des deux parties faisait ressortir un mauvais état général des locaux et affirmer ensuite qu'aucune réserve n'avait été faite sur l'état de ce local ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Les Citronniers de sa demande en dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs ;
AUX MOTIFS QUE si les travaux n'ont été effectués que très tardivement il résulte du dossier que ce retard est dû à ce que le bailleur a réalisé une construction neuve (pièce 24 déclaration d'achèvement des travaux) ; que d'autre part en refusant les travaux de reprise contractuellement prévus que le preneur n'avait pas réalisés ; que le montant peu élevé des travaux n'était pas en lui-même un obstacle à ce qu'il puisse les mettre en oeuvre ; qu'en conséquence la non location des locaux est imputable au bailleur ; qu'il doit être débouté de sa demande d'indemnité pour perte de loyers ;
1°) ALORS D'UNE PART QU'une motivation inintelligible équivaut à une absence de motifs ; qu'en énonçant que « si les travaux n'ont été effectués que très tardivement, il résulte du dossier que ce retard est dû à ce que le bailleur a réalisé une construction neuve (pièce 24 déclaration d'achèvement des travaux) » et qu'« en refusant les travaux de reprise contractuellement prévus que le preneur n'avait pas réalisés», la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inintelligibles en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS ENFIN QU 'il résulte de l'article 1730 du code civil que le bailleur n'a pas à faire l'avance du coût des travaux de remise en état incombant au preneur ; qu'à supposer qu'elle ait considéré que le faible prix des travaux de réparation obligeait le bailleur à faire leur avance, la cour d'appel a violé l'article 1730 du code civil.
