LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... Giorgio du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., la société Generali, la société Bil et la société Axa France assurances ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que si l'accès aux terrasses était exclu du champ d'application des règlements mais faisait l'objet de recommandations s'imposant seulement à titre contractuel et que si le niveau de la porte fenêtre d'accès aux terrasses nord et sud ne constituait pas une non-conformité par rapport aux documents contractuels ainsi qu'aux normes et règlements en vigueur, la responsabilité de Mme X... Giorgio était néanmoins engagée envers Mme Z..., personne souffrant d'un handicap moteur, au titre de l'obligation de conseil qui pesait sur elle en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la cour d'appel a pu en déduire que Mme X... Giorgio devait réparer le préjudice subi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... Giorgio aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... Giorgio à payer à MmeA... la somme de 2 500 euros et à la société Mutuelle des architectes français la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de Mme X... Giorgio ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me B..., avocat aux Conseils pour Mme X... Giorgio.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame C... à payer à Madame Z..., au titre des travaux nécessaires pour lever les principaux obstacles à l'accessibilité du fauteuil roulant aux terrasses privatives, la somme de 9. 717, 56 euros TTC, indexée sur l'indice de la construction à compter du mois de mars 1999 au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de cette date et, au titre du préjudice de jouissance, la somme de 2000 euros ;
Aux motifs que, « la Cour adopte l'exposé des faits et des moyens des parties des premiers juges ainsi que leurs motifs non contraires au présent arrêt. Considérant qu'il résulte des écritures de MmeA... que de l'ensemble des désordres à l'origine signalés ne sont plus en litige que la question de l'accessibilité de la terrasse, le quantum des réparations en relation avec ce poste de préjudice ou ses annexes comme les volets roulants motorisés et la palissade, la question du préjudice de jouissance et celle de la résistance abusive ; Considérant que le Tribunal a rejeté à bon droit la demande de nullité de l'assignation de Mme Z... en application de l'article 56 du CPC, dans la mesure où les fondements de l'action ont clairement été formulés dans les écritures de première instance et où les parties ont eu toutes occasions de débattre contradictoirement desdits fondements. Considérant que l'expert a constaté que le seuil de la porte fenêtre sur terrasse dallée Sud est d'environ 26cm de haut, et n'est pas conforme à la norme handicapé qui prévoit 2cm, qu'une rampe mobile a été proposée qui n'est pas praticable, qu'il précise cependant, ainsi que l'a retenu le Tribunal, que la législation applicable en ce qui concerne le problème précis de l'accessibilité aux terrasses ne constitue qu'une recommandation. Considérant que le 4 décembre est intervenu le procès verbal de livraison et que Mme Z... a réservé par courrier recommandé avec AR du 5 décembre 1996 l'accessibilité aux deux terrasses de son appartement, qu'il résulte des documents versés aux débats que des négociations s'en sont suivies qui ont abouti à certaines reprises de désordres et à un protocole d'accord partiel laissant précisément de côté le litige concernant l'accessibilité à la terrasse, d'où l'assignation en référé en vue de la désignation de M D.... Considérant que la circulaire du 4 octobre 1982 prévoit que " l'accès des balcons est important et fortement souhaité ", que c'est donc très exactement que le Tribunal a écarté tout désordre de caractère décennal et toute non conformité par rapport à une norme impérative, mais fondé la responsabilité du vendeur professionnel sur un manquement à son obligation de conseil dans des termes que la Cour rappelle pour la clarté de l'exposé : Attendu que l'arrêté du 29 septembre 1982 et la circulaire n° 82. 81 du 4 octobre 1982 décrivent les règles d'accessibilité des logements aux personnes handicapées en application du décret 80. 367 du 4 août 1980 et des arrêtés du 24 décembre 1980 ; Que toutefois l'accès aux terrasses est exclu du champ d'application des règlements mais fait l'objet de recommandations. Attendu que de l'avis de l'expert, cette recommandation s'imposait seulement à titre contractuel ; que le vendeur pouvait proposer des solutions d'abaissement du seuil prévu au permis de construire à titre onéreux ou modifier avant l'exécution ; qu'il a failli à son devoir de conseil et ne peut imputer au maître d'oeuvre d'exécution ce défaut. Attendu que si la hauteur du seuil n'a pas été contestée par Madame Z... lors de la signature du contrat de réservation, puis du contrat de vente en l'état futur d'achèvement ainsi que le fait valoir Madame DI C..., il appartenait au vendeur au titre de son obligation de conseil, en raison du handicap dont souffre sa cocontractante, simple profane, d'appeler l'attention de sa cocontractante sur la hauteur du seuil alors même que celle-ci achetait une terrasse carrelée ce qui lui permettait de supposer qu'elle souhaitait légitimement en profité. Que la présence aux côtés de Madame A... de son oncle, architecte retraité, et les diverses modifications sollicitées par ailleurs, ne sont pas susceptibles de décharger Madame DI C... de son obligation de conseil à l'égard de sa cliente, s'agissant d'une recommandation d'accessibilité du logement aux personnes handicapées. Qu'ainsi, si le niveau du seuil de la porte fenêtre accès terrasse nord et sud ne constitue pas une non conformité par rapport aux documents contractuels ainsi qu'aux normes et règlements en vigueur, la responsabilité de Madame DI C... est néanmoins engagée au titre de l'obligation de conseil qui pèse sur elle en sa qualité de professionnel de l'immobilier ; qu'elle doit ainsi réparer le préjudice qui en résulte pour Madame Z... en raison de la nécessité d'effectuer des travaux lui permettant d'accéder à ses deux terrasses sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle invoqué dans ses dernières écritures par Madame Z... » ;
Alors qu'il n'incombe au vendeur aucun devoir de conseil lorsque le bien vendu est conforme au contrat et aux normes et règlements en vigueur ; qu'en retenant cependant la responsabilité de Madame DI C... pour manquement au devoir de conseil, tout en relevant que le niveau du seuil de la porte fenêtre accès terrasse « ne constituait pas une non conformité par rapport aux documents contractuels, ainsi qu'aux normes et règlements en vigueur », circonstances exclusives de tout devoir de conseil, le vendeur ne pouvant se voir imposer la connaissance de simples recommandations dépourvues d'effets contraignants, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil.
