LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 janvier 2007), que, par l'intermédiaire de Mme X..., exploitant sous l'enseigne agence immobilière LMB Les Maisons de Béatrice, M. Y... a consenti le 18 juillet 2000 une promesse de vente aux époux Z... sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention d'un prêt dans les soixante jours ; qu'un avenant a été établi le 10 août 2000, par lequel les époux Z... renonçaient aux conditions suspensives ; que les époux Z... , par courrier du 16 août 2000, ont contesté cette renonciation et ont refusé le 18 octobre 2000 de régulariser la vente devant notaire ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner les époux Z... au paiement de la clause pénale, l'arrêt retient que la promesse ayant conservé sa force obligatoire, il convient de déterminer si les époux Z... pouvaient s'en dégager sans pénalités en l'état de la non-réalisation de la condition d'obtention des crédits bancaires ; qu'ils ne justifient pas avoir déposé leur demande de prêt dans le délai de dix jours prévu à la promesse ; qu'il n'est d'ailleurs fait état d'aucune demande de prêt ; que les époux Z... n'ayant manifestement effectué aucune démarche en temps et en heure pour obtenir les crédits bancaires nécessaires à leur acquisition, la non-réalisation de la condition suspensive leur incombe ;
Qu'en relevant d'office le moyen pris de l'application de l'article 1178 du code civil sans inviter au préalable les parties à présenter leurs explications, la cour d'appel a violé l'article sus-visé ;
Et sur le second moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour condamner les époux Z... à payer à M. Y... des dommages-intérêts pour préjudice moral, l'arrêt retient que sont vexatoires les allégations de collusion frauduleuse qu'ils ont présentées sans éléments de preuve ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la faute commise par Mme X... dans l'exécution de son mandat d'agent immobilier avait eu pour conséquence d'exposer M. Y... aux soupçons de collusion frauduleuse des époux Z..., ce qui excluait toute faute de ces derniers faisant dégénérer en abus leur droit d'agir en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu à statuer sur le moyen unique du pourvoi incident de Mme X... :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum les époux Z... et A...
X... à verser à M. Y... la somme de 13 720,41 euros en application de la clause pénale et condamne les époux Z... à verser à M. Bruno Y... la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, l'arrêt rendu le 10 janvier 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils pour les époux Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum les époux Z... et madame X... à verser à Bruno Y... la somme de 13.720,41 euros en application de la clause pénale.
AUX MOTIFS QUE les époux Z... n'ont pas versé l'acompte de 90.000 francs, soit 13.720,41 euros prévu au compromis ; ils ne justifient pas avoir déposé leur demande de prêt dans le délai de 10 jours également prévu au compromis ; il n'est d'ailleurs fait état d'aucune demande de prêt ; les époux Z... n'ayant manifestement effectué aucune démarche en temps et en heure pour obtenir les crédits bancaires nécessaires à leur acquisition, la non-réalisation de la condition suspensive leur incombe ;
ALORS QUE lorsqu'une juridiction décide de relever d'office un moyen, elle est tenue, en toute circonstance, de respecter le principe du contradictoire et d'inviter les parties à s'expliquer sur celui-ci ; que dès lors, en relevant d'office que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt incombait aux époux Z... pour les condamner à verser la somme de 13.720,41 euros en application de la clause pénale prévue au compromis, circonstance qui n'avait pourtant été invoquée par aucune des parties, sans inviter ces dernières à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum les époux Z... et madame X... à verser à monsieur Y... la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
AUX MOTIFS QUE les allégations de collusion frauduleuse présentées par les époux Z... en l'absence de tout élément de preuve sont vexatoires et de nature à causer à Bruno Y... âgé de plus de 80 ans au moment des faits, un préjudice moral qui sera valablement indemnisé par l'allocation de la somme de 1.500 euros ; que la faute commise par Béatrice X... dans l'exécution de son mandat a eu pour conséquence d'exposer monsieur Y... aux soupçons de collusion frauduleuse des époux Z... ;
ALORS QUE l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ; que dès lors en énonçant, pour condamner les époux Z... à verser 1.500 euros de dommages et intérêts à monsieur Y..., qu'en l'absence de preuve, les allégations de collusion frauduleuse étaient vexatoires et de nature à causer un préjudice à monsieur Y..., tout en constatant que la faute de madame X... dans l'exécution de son mandat avait eu pour conséquence d'exposer monsieur Y... aux soupçons de collusion frauduleuse, ce dont résultait l'absence de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière, ou même de légèreté blâmable de la part des époux Z..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour Mme X..., exploitant sous l'enseigne agence immobilière LMB Les Maisons de Béatrice.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum les époux Z... et B...
X... à verser à Monsieur Y... la somme de 13.720,41 en application de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE « il résulte de la correspondance qu'elle a adressée aux parties le 19 juillet 2000, dans laquelle elle indiquait leur envoyer une photocopie du compromis, que Béatrice X... n'a manifestement pas établi le compromis de vente en autant d'originaux qu'il y avait de parties en contravention avec l'article 1325 du Code civil et qu'elle ne leur en a pas remis un exemplaire au moment de la signature ; qu'elle reconnaît également avoir modifié le compromis de vente sans faire parapher les corrections par les parties ; que par ses actions, Béatrice X... a fait preuve d'une légèreté et d'une incompétence fautives qui ont créé un climat d'insécurité juridique et de suspicion préjudiciable au bon déroulement de la transaction ; que Béatrice X... n'est pas partie au compromis du 18 juillet 2000 et la clause pénale ne lui est pas directement applicable ; que toutefois, en ne réclamant pas le versement de l'acompte au moment de la signature du compromis et en n'attirant pas l'attention de Bruno Y... sur les risques encourus de ce fait en cas de renonciation ultérieure des acquéreurs, Béatrice X... a commis une faute de nature à compromettre le paiement de cette somme à Bruno Y... ; qu'elle sera donc tenue in solidum avec les époux Z... du versement de la somme de 13.720,41 » (arrêt attaqué, p.6) ;
ALORS QUE la remise par l'acquéreur à l'agent immobilier d'un chèque d'acompte étant seulement destinée à garantir le paiement d'une indemnité au vendeur en cas de non réalisation de la vente, ne subit aucun préjudice du fait du défaut de remise de ce chèque le vendeur qui dispose, en paiement de cette indemnité par l'acquéreur, d'un titre exécutoire contre l'acquéreur dont l'insolvabilité n'est pas alléguée ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel qui, après avoir condamné les époux Z... à payer à Monsieur Y... une indemnité par application de la clause pénale en raison de son refus de passer l'acte de vente, condamne en sus l'agent immobilier à verser à Monsieur Y... la même somme, sans constater l'insolvabilité ou le risque d'insolvabilité des époux Z..., n'a pas caractérisé la certitude du préjudice subi par Monsieur Y... en relation de causalité avec la faute de l'agent immobilier, et a, par suite, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
