LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, d'une part, que le tribunal de commerce de Nanterre avait, par jugement du 15 janvier 2002, arrêté le plan de cession totale de la société Brandt gestion au profit de la société Elco holding aux conditions énumérées dans l'offre du 9 novembre 2001 complétée les 21 décembre 2001 et 4 janvier 2002, que cette offre prévoyait la cession des actifs de la société Brandt gestion et la reprise de l'ensemble des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce de la société Brandt gestion, que le bénéfice du bail était cédé et que les dépôts de garantie afférents aux droits des baux cédés étaient transférés au cessionnaire dans leur état et pour leur montant à la date d'entrée en jouissance, que le 15 janvier 2002, la créance de la société Brandt gestion au titre du dépôt de garantie avait été transmise à la société Brandt SNC, que le contrat de bail n'avait pris fin que le 28 février 2003 et que ce n'est qu'à compter de cette date que le dépôt de garantie devait être restitué conformément aux clauses du contrat, qu'aucune compensation ne pouvait donc être alléguée à l'encontre de la société SNC par la bailleresse à raison des loyers et charges dus par la société Brandt gestion et, d'autre part, que la visite des lieux était intervenue après l'expiration du bail sans avoir été demandée par la société Brandt SNC, la cour d'appel, par une interprétation souveraine des clauses du bail et sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu rejeter les demandes de la société Elfi immobilière ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Elfi immobilière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Elfi immobilière à payer à la société Brandt la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP THOMAS-RAQUIN et BENABENT, avocat aux Conseils pour la société Elfi immobilière
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société ELFI, bailleur, à payer à la société BRANDT SNC, locataire cessionnaire du contrat de bail commercial conclu le 28 février 1994 entre la société ELFI et la société BRANDT GESTION, une somme de 180 045,11 euros correspondant au solde du dépôt de garantie versé par la société BRANDT GESTION, que la société ELFI avait compensé avec ses propres créances, tant à l'égard de la locataire initiale que de la locataire cessionnaire, outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2003, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil à compter du 21 décembre 2006 ;
1°/ AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes d'un jugement du 15 janvier 2002, le tribunal de commerce de Nanterre a : - arrêté le plan de cession totale de la société BRANDT GESTION au profit de la société ELCO HOLDING Ltd, ou de toute filiale existant ou à créer, aux conditions énumérées dans son offre du 9 novembre 2001, complétée le 21 décembre 2001 et 4 janvier 2002, - ordonné le transfert des contrats visés dans l'offre et dans sa lettre du 7 janvier 2002, - fixé la date d'entrée en jouissance au 16 janvier 2002 ; que l'offre du 9 novembre 2001 prévoyait la cession des actifs de la société BRANDT GESTION et la reprise de l'ensemble des actifs corporels et incorporels des fonds de commerce de la société BRANDT GESTION ; que si un jugement arrêtant le plan de cession emporte cession des contrats que le tribunal détermine, le transfert des droits et obligations résultant de ceux-ci ne prend effet qu'à la date de la conclusion des actes de cession ou de la prise de possession par le cessionnaire en vertu des dispositions du jugement ; qu'en l'espèce, aux termes de l'acte de cession du 9 juillet 2003, la société BRANDT GESTION a cédé à la société BRANDT SNC les éléments du fonds de commerce de BRANDT GESTION et le bénéfice du bail du 28 février 1994 conclu entre ELFI SERVICES et BRANDT GESTION pour les locaux sis 7 rue Becquerel à Rueil Malmaison ; que l'article 4.1 de cet acte prévoit que, conformément au jugement du 15 janvier 2002, le cessionnaire a eu la jouissance des éléments cédés à compter du 16 janvier 2002 et l'article 5.3.4 stipule que les dépôts de garantie afférents aux divers droits aux baux cédés sont transférés au cessionnaire dans leur état et pour leur montant existant à la date d'entrée en jouissance ; que la société ELFI IMMOBILIERE ne peut pas valablement prétendre à une compensation acquise avant l'entrée en jouissance de la société BRANDT SNC le 16 janvier 2002 aux motifs que le dépôt de garantie serait devenu exigible la veille, le 15 janvier 2002, date du jugement arrêtant le plan de cession et que la cession du bail en résultant aurait marqué la fin de la jouissance des locaux par la société BRANDT GESTION, alors que l'ancien article L. 621-88 du Code de commerce édicte un principe de maintien des stipulations des contrats repris par le cessionnaire et que les dispositions du jugement arrêtant le plan de cession sont applicables à tous ; qu'il convient de rappeler à cet égard que la cession des contrats intervenant en vertu d'une décision du tribunal n'a aucun effet novatoire ; que l'offre de reprise du 9 novembre 2001 prévoit en son article 5.6.5, dans les dispositions spécifiques au plan de cession, que l'ensemble des dépôts de garantie et autres immobilisations financières des sociétés « dans le périmètre » seront repris ; que le 15 janvier 2002, la créance de la société BRANDT GESTION au titre du dépôt de garantie a été transmise à la société BRANDT SNC, cessionnaire du fonds de commerce, en sorte que la compensation ne peut pas jouer avec des loyers dus par la société BRANDT GESTION, personne morale débitrice distincte ; qu'il convient de préciser qu'il résulte du dossier que dans le cadre de la vérification du passif de la société BRANDT GESTION, la déclaration de créance faite par la société ELFI IMMOBILIERE fait l'objet d'une contestation par le représentant des créanciers, fondée sur le motif que le dépôt de garantie a été cédé le 15 janvier 2002 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « contrairement aux allégations de ELFI IMMOBILIERE, la « fin de jouissance » prévue au contrat de bail du 28 février 1994 ne peut être fixée au 15 janvier 2002 ; qu'en effet, d'une part, cette date est celle du jugement ordonnant la cession des actifs de BRANDT GESTION, au nombre desquels figuraient le contrat de bail et la créance de dépôt de garantie ; que ce contrat n'a donc pas pu prendre fin à cette date – sauf à considérer que le tribunal a prononcé la cession d'éléments d'actifs qui disparaissaient par le fait même de sa décision, ce qui serait à la fois contraire aux textes précités et totalement absurde ; que d'autre part, ELFI IMMOBILIERE ne peut sérieusement prétendre que le contrat de bail avait pris fin au 15 janvier 2002, puisque non seulement elle n'a pas agi en résolution de ce contrat à raison des loyers et charges qui seraient demeurés impayés postérieurement au jugement d'ouverture, mais elle a conclu le 13 décembre 2002, avec effet au 1er mars 2003 c'est-à-dire à la date d'expiration du précédent bail, un nouveau contrat de bail avec une société BRANDT APPLIANCES – sur laquelle aucune des deux parties n'a cru devoir donner la moindre information à la juridiction, ce qui est fort regrettable car l'intervention de cette personne morale, alors que c'est BRANDT SNC qui était cessionnaire des actifs de BRANDT GESTION, aurait mérité quelques éclaircissements ; que quant à la date d'entrée en jouissance de BRANDT SNC fixée rétroactivement au 16 janvier 2002 par l'acte de cession d'actifs du 9 juillet 2003, elle n'est que la conséquence du jugement du 15 janvier 2002 qui a ordonné la cession d'actifs au profit d'ELCO HOLDINGS Ltd, exécutoire par provision par application de l'article 155 du décret n°85-1388 du 27 décembre 1985 : toute autre solution viderait de sa substance cette exécution provisoire légale, et aurait pour effet de laisser les actifs dans un vide juridique tant que les actes de cession ne sont pas formalisés ; qu'il résulte de ce qui précède que le contrat de bail conclu le 28 février 1994 pour neuf ans à compter du 1er mars 1994 n'a pris fin que le 28 février 2003 ; que ce n'est donc qu'à compter de cette date que le dépôt de garantie devait être restitué conformément aux clauses de ce contrat ; qu'à cette date, le créancier de cette somme était devenu, par l'effet du jugement portant cession d'actifs à la société BRANDT GESTION, la société BRANDT SNC, personne morale distincte de la première, en sorte qu'aucune compensation ne peut être alléguée à son encontre par ELFI IMMOBILIERE à raison de loyers et charges dues par BRANDT GESTION, et ce conformément à l'article 1289 précité du Code civil ; que c'est donc à tort que ELFI IMMOBILIERE a déduit du dépôt de garantie réglé à BRANDT SNC les créances qu'elle avait déclarées au passif de BRANDT GESTION » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la clause XVII du bail du 28 février 1994 stipulait que le dépôt de garantie serait restituable « en fin de jouissance » du locataire ; que la fin de jouissance des lieux par un locataire intervient à chaque changement de locataire, à l'occasion notamment d'une cession de bail ; qu'en décidant que la créance de restitution du dépôt de garantie ne serait devenue exigible qu'à la date de l'expiration du bail cédé et, par voie de conséquence, que la compensation n'aurait pu intervenir avant cette date, cependant qu'elle avait elle-même constaté que par application, tant du jugement arrêtant le plan de cession du 15 janvier 2002, que du contrat de cession du 9 juillet 2003, le cessionnaire, la société BRANDT SNC, était entrée en jouissance dès le 16 janvier 2002, ce dont il résultait que la jouissance des mêmes lieux par la société BRANDT GESTION avait pris fin le 15 janvier 2002 et que la compensation avait pu jouer dès cette date, la Cour d'appel a méconnu la force obligatoire du contrat, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant que les stipulations du plan de cession et de l'acte de cession du 9 juillet 2003 prévoyaient le transfert du dépôt de garantie, cependant, d'une part, que l'acte de cession, auquel la société ELFI était étrangère, ne pouvait prévaloir sur le bail et, d'autre part, que ce transfert ne préjugeait en tout état de cause pas du montant transféré – qui n'était que le solde après compensation et non le montant initial –, la Cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier sa décision, en violation de l'article 1165 du Code civil ;
ALORS, EN OUTRE, QU'en retenant que le principe du maintien des contrats en cours par l'article L. 621-88 ancien du Code de commerce emporte que la cession de bail est opposable à tous, cependant, d'une part, que ce principe ne concerne que le bail et non le dépôt de garantie et, d'autre part, que cet éventuel transfert ne préjugeait en tout état de cause pas du montant transféré – qui n'était que le solde après compensation et non le montant initial –, la Cour d'appel a derechef statué par un motif impropre à justifier sa décision, en violation de l'article L. 621-88 ancien du Code de commerce ;
ALORS, ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE, QUE si les conditions de la compensation légale n'ont pas été réunies antérieurement au transfert de la créance par voie de cession, le débiteur peut opposer au créancier cessionnaire la compensation avec une créance connexe à celle transmise ; qu'il y a connexité entre des créances réciproques dérivant de l'exécution d'un même contrat ; qu'en retenant que la société ELFI n'aurait pu opposer la compensation, en dépit de l'évidente connexité qui existait entre, d'une part, les arriérés de loyers et la taxe foncière expressément mise à la charge du locataire par l'article XIII du bail et, d'autre part, le dépôt de garantie qui a précisément pour objet de garantir le bailleur contre les manquements du locataire à ses obligations contractuelles, la Cour d'appel a violé les articles 1289 et suivants du Code civil ;
2°/ AUX MOTIFS PROPRES QUE « les premiers juges ont rejeté à bon droit la demande formée par la société ELFI IMMOBILIERE au titre d'une facture de 7 774 TTC, coût d'un rapport établi par la société OTH Centre ; que la société ELFI IMMOBILIERE fait valoir que ce rapport de visite des lieux loués a été établi conformément à l'article VI-13° du bail du 28 février 1994, qui prévoit qu'une visite générale et détaillée des lieux loués peut être demandée tous les ans par le bailleur aux frais du preneur ; que la société BRANDT SNC conclut à juste titre que cette visite des lieux est intervenue le 23 juin 2003 alors que le bail était venu à expiration le 28 février 2003 ; qu'en outre il résulte du dossier que les locaux avaient fait l'objet d'un nouveau bail à compter du 1er mars 2003 à une autre société, la société BRANDT APPLIANCE ; que la société ELFI IMMOBILIERE ne peut pas davantage, pour réclamer le paiement de cette facture, se fonder sur l'article VI-14° dudit bail qui fait obligation au preneur de faire dresser à ses frais, en fin de jouissance, par l'architecte du bailleur l'état des réparations locatives ; qu'en effet, il ne résulte pas du dossier que la société OTH soit intervenue à la demande de la société BRANDT SNC ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société ELFI IMMOBILIERE à payer à la société BRANDT SNC la somme de 180 045,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2003 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« ELFI IMMOBILIERE ne justifie pas qu'elle avait demandé à BRANDT SNC la « visite générale détaillée » dont la possibilité était prévue par l'article VI-13° du contrat de bail du 28 février 1994 ; que d'autre part, elle ne peut se prévaloir du 14° du même article qui prévoit que le preneur doit, en fin de jouissance, « faire dresser, à ses frais, par l'architecte du bailleur, l'état des réparations locatives » : en effet la société OTH est intervenue à son initiative, et non à celle de BRANDT SNC ; qu'il est intéressant de noter que, pour obtenir paiement de ce chef de dépenses, ELFI IMMOBILIERE n'hésite pas à se prévaloir d'une date de fin de jouissance en 2003 c'est-à-dire bien postérieure à celle qu'il prétend retenir pour opérer compensation ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande de la société BRANDT SNC et de condamner ELFI IMMOBILIERE à lui payer la somme de 180 045,11 avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2003 » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la clause VI-13° du bail stipulait que le bailleur « se réserve notamment la possibilité de faire effectuer par l'architecte de son choix, une visite générale et détaillée de la totalité des lieux loués une fois par an, le preneur pouvant se faire assister par tous techniciens choisis par lui. L'ensemble des frais et honoraires engagés à l'occasion de cette visite restera à la charge exclusive du preneur » ; qu'en retenant que la société ELFI n'aurait « pas demandé à BRANDT SNC la « visite générale détaillée » dont la possibilité était prévue par l'article VI-13° du contrat », cependant qu'une telle demande n'était nullement nécessaire dès lors que l'accord du preneur pour qu'une visite annuelle soit effectuée à ses frais résultait de la signature du bail lui-même, la Cour d'appel a méconnu la force obligatoire de celui-ci, en violation de l'article 1134 du Code civil :
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en écartant l'application de l'article VI-13° du bail en retenant que cette visite était intervenue le 23 juin 2003, cependant que le bail avait expiré le 28 février 2003 et qu'un nouveau bail avait déjà été conclu, sans rechercher, comme elle y était invitée par la société ELFI dans ses écritures d'appel, si le délai qui s'était écoulé entre la fin du bail et la date de visite des lieux ne s'expliquait pas par l'historique du dossier, et notamment par l'envoi tardif par le preneur des informations nécessaires à l'établissement du rapport de l'architecte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, ENFIN QUE l'article VI-14° du bail stipulait qu'en fin de jouissance le preneur serait tenu « de faire dresser à ses frais, par l'architecte du bailleur, l'état des réparations locatives et d'en acquitter le montant » ; qu'il était ainsi contractuellement prévu que seul le preneur serait tenu au paiement des frais d'établissement de l'état des lieux de fin de jouissance ; qu'en subordonnant le remboursement du bailleur par le preneur à la condition que ce soit lui, et non le bailleur, qui ait demandé à l'architecte de réaliser la visite, la Cour d'appel a une fois encore méconnu la force obligatoire du contrat, en violation de l'article 1134 du Code civil.
