LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé, à bon droit, d'une part, qu'il n'était pas nécessaire que l'appartement respectât la totalité des critères légaux pour entrer dans la catégorie concernée s'il en présentait la plupart des caractéristiques et, d'autre part, qu'il ne pouvait être tenu compte de la salle de bains installée par le locataire pour déterminer la catégorie de l'appartement et constaté que l'immeuble était ancien et de qualité ordinaire, que le gros oeuvre était sain et sans altération, que la couverture était étanche et en bon état d'entretien, que le ravalement était récent et en bon état, que les menuiseries extérieures avaient été repeintes, que les parties communes étaient dans un état correct, que deux digicodes équipaient l'immeuble, que l'entretien des parties communes était assuré par un gardien, que le coefficient d'entretien de l'immeuble était de 2 et que l'appartement de M. X..., au quatrième étage sans ascenseur, était composé d'une entrée, d'une salle de bains, d'un sas, d'un WC, d'un séjour, d'une chambre et d'une cuisine, la cour d'appel, qui a exactement retenu qu'en prenant en compte la consistance des lieux avant l'aménagement de la salle de bains, le classement en sous-catégorie II C restait possible et a souverainement déduit qu'était justifié ce classement du logement de M. X..., a, sans être tenue de procéder à des recherches qui n'étaient pas demandées, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI résidence Champerret à Paris 9e la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR jugé que le logement donné à bail à M. X... relevait de la catégorie II C de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948 et D'AVOIR condamné M. X... à verser à la SCI Résidence Champerret la somme de 454,94 euros au titre des loyers dus au 30 septembre 2004, majorée d'intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il est acquis que la création d'une salle de bains dans l'appartement litigieux résulte de travaux financés par le locataire et effectués avec l'autorisation de la bailleresse de sorte que l'existence de cette salle de bain ne peut être prise en compte pour la détermination de la catégorie dont cet appartement dépend au titre de la loi du 1er septembre 1948 applicable au bail entre les parties ; que, dans son rapport d'expertise judiciaire du 15 octobre 2004, M. Z... conclut que le logement doit être classé en catégorie III A au cas où la salle de bains a été installée aux frais du locataire ; que la bailleresse conteste cet avis et soutient que le logement doit être classé en catégorie II C en se prévalant de son agencement et des caractéristiques de l'immeuble de bonne facture et de bon entretien général avec présence d'un concierge et classement dans un périmètre de monuments historiques, le ravalement de la façade sur rue ayant en outre été effectué ; que, conformément à l'annexe I du décret du 10 décembre 1948, entrent dans la deuxième catégorie les locaux situés dans des constructions en matériaux de bonne ou de très bonne qualité assurant des conditions satisfaisantes d'habitabilité (notamment au point de vue de l'isolation phonique ou thermique) qui présentent la plupart des caractéristiques suivantes : existence de pièces de réception (salle à manger et salon) pour les locaux d'un certain nombre de pièces, dégagements intérieurs de dimensions normales et d'aspect satisfaisant, installations et équipements de bonne qualité ou de qualité moyenne, dans les immeubles collectifs, accès faciles, vestibules, escaliers de dimension et d'aspect satisfaisants ; que doivent être classés dans la troisième catégorie, les locaux situés dans des constructions en matériaux ordinaires et d'exécution économique assurant des conditions d'habitabilité ordinaires ou médiocres qui présentent les principales caractéristiques suivantes : absence de pièces de réception spécialisées, dimensions en général exiguës des pièces, dégagements intérieurs et extérieurs réduits ; qu'il s'avère, au vu du rapport d'expertise judiciaire, que l'immeuble du ... est ancien et de qualité ordinaire, que le gros oeuvre est sain et sans altération, que la couverture est étanche et en bon état d'entretien, que le ravalement est récent et en bon état, que les menuiseries extérieures ont été repeintes (trois fenêtres ayant été remplacées), que les parties communes sont dans un état correct avec des peintures anciennes, que deux digicodes équipent l'immeuble, que l'entretien des parties communes est assuré par un gardien ; qu'il résulte dudit rapport que l'appartement de M. X..., au quatrième étage sans ascenseur, est composé d'un entrée (3,77 m²), d'un placard sur entrée (1,07 m²), d'une salle de bain (3,11 m²), d'un sas (0,62 m²), d'un WC (1,02 m²), d'un séjour (11,62 m²), d'une chambre (11,62 m²) et d'une cuisine (11,89 m²) ; qu'il ne peut être tenu compte de la salle de bain installée par M. X... pour déterminer la catégorie de l'appartement ; que, conformément au 1 c) de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948, les locaux ne comportant pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douche ou une salle de bains et un WC intérieur indépendant ou non de cette annexe ne peuvent être classés dans une sous-catégorie inférieure à la catégorie II C, ce qui implique qu'en prenant en compte la consistance antérieure des lieux, avant aménagement de la salle de bain, le classement en sous-catégorie II reste possible ; que, dès lors, les caractéristiques des lieux loués, en tenant compte de l'existence d'une pièce de réception que constitue le séjour comme du bon entretien de l'immeuble, quoiqu'il soit de qualité ordinaire, justifient le classement du logement de M. X... en sous-catégorie II C ; qu'il s'ensuit que M. X... sera condamné à payer à la SCI Résidence Champerret la somme de 454,94 euros exigible au titre des loyers dus au 30 septembre 2004 ;
ALORS, en premier lieu, QU'un logement ne peut être classé dans la deuxième catégorie de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948 que s'il est situé dans des locaux construits en matériaux de bonne ou de très bonne qualité ; que si l'immeuble est construit dans des matériaux ordinaires, le logement, quelles que soient ses caractéristiques, doit relever de la catégorie III ; qu'en classant l'appartement loué à M. X... dans la catégorie II C de cette annexe après avoir constaté qu'il était situé dans un immeuble de construction ordinaire, la cour d'appel a violé les articles 26, 27, 30, 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et de l'annexe I du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ;
ALORS, en deuxième lieu, QUE seuls les logements construits dans des matériaux de bonne ou très bonne qualité assurant des conditions satisfaisantes d'habitabilité, notamment du point de vue de l'isolation phonique ou thermique, peuvent être classés dans la catégorie II de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948 ; qu'en décidant que le logement de M. X... relevait de cette catégorie, tout en constatant qu'il était situé dans un immeuble de construction ordinaire et sans avoir recherché si la construction assurait des conditions satisfaisantes d'habitabilité notamment du point de vue de l'isolation phonique ou thermique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 26, 27, 30, 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et de l'annexe I du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ;
ALORS, en troisième lieu, QUE, pour pouvoir prétendre à un classement dans la catégorie II de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948, le logement doit disposer d'au moins deux pièces de réception ; qu'en classant le logement occupé par M. X... dans cette catégorie, tandis qu'elle avait constaté qu'il ne disposait que d'un séjour comme pièce de réception, la cour d'appel a violé les articles 26, 27, 30, 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et de l'annexe I du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ;
ALORS, en quatrième lieu, QU'un appartement dont les pièces sont exiguës relève de la catégorie III de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948 et ne peut être classé dans la catégorie II ; qu'en ne recherchant pas si la dimension des pièces était suffisante pour classer le logement occupé par M. X... dans la catégorie II, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 26, 27, 30, 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et de l'annexe I du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ;
ALORS, en cinquième lieu, QUE l'exécution par le bailleur de son obligation d'entretien ne peut pas être prise en compte pour procéder au classement d'un logement selon les catégories prévues par l'annexe I du décret du 10 décembre 1948 ; qu'en se fondant sur le bon entretien de l'immeuble pour classer l'appartement occupé par M. X... dans la catégorie II, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs inopérants, en violation des articles 26, 27, 30, 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et de l'annexe I du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 ;
ALORS, en sixième lieu, QUE ne relèvent de la catégorie II de l'annexe I du 10 décembre 1948 que les logements situés dans les immeubles collectifs dont les parties communes, notamment les escaliers, sont de dimensions satisfaisantes ; qu'en retenant que l'appartement occupé par M. X... devait être classé dans la catégorie II, sans rechercher si les parties communes, notamment l'escalier, étaient de dimension suffisante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 26, 27, 30, 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et de l'annexe I du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948.
