LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 17 janvier 2008), que, par acte du 28 octobre 2002, les époux X..., devenus propriétaires le 27 septembre 2001 d'un immeuble à usage commercial et d'habitation pris à bail par les époux Y..., leur ont été donné congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction au motif de l'existence d'une sous-location non autorisée ; que les époux Y... ont assigné les bailleurs en nullité de ce congé ;
Attendu que, pour accueillir la demande des locataires, l'arrêt retient que, si la sous-location n'avait été mentionnée ni dans le bail renouvelé en cours lors de la vente de l'immeuble aux époux X... ni dans l'acte de vente, les époux Y... avaient été expressément autorisés, par un courrier de l'ancien propriétaire du 29 juin 1990, à sous-louer le premier étage de l'immeuble à usage d'habitation à compter de l'année 1991 ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux X... faisant valoir que cette autorisation n'avait pas date certaine et qu'elle ne pouvait valablement leur être opposée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ; les condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
;Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils, pour les époux X... ;
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nul le congé délivré le 28 octobre 2002.
AUX MOTIFS QUE si la sous-location n'a été mentionnée ni dans le bail renouvelé en cours lors de la vente de l'immeuble ni dans l'acte de vente et si le bailleur n'a pas concouru à l'acte de sous-location, il résulte du courrier adressé le 7 avril 1994 à M. Z... par son notaire que l'existence et les conditions de la sous-location faisaient partie intégrante de la négociation relative au loyer du bail renouvelé le 22 octobre 1996, ce dont il résulte que dans ce bail, la sous-location était également autorisée ; que dans les courriers des 17 et 19 mars 2003, M. Z... précise que M. Y... "était en plein droit de sous-location du premier étage par un courrier verbal (sic) du 29 juin 1990" et il doit être dès lors considéré au vu de la date de cet écrit que l'expression « en plein droit » vaut, pour l'intégralité de la période de sous-location, à la fois acceptation de cette sous-location et renonciation non équivoque à se prévaloir des dispositions légales relatives au concours à l'acte ;
ALORS QUE, d'une part, l'autorisation de sous-location donnée par le bailleur qui a ensuite vendu l'immeuble n'est opposable à l'acquéreur que si elle a date certaine ; que la Cour d'appel, en déclarant opposable aux époux X..., qui avaient acquis le 27 septembre 2001 l'immeuble donné à bail aux époux Y..., l'accord de sous-location donné le 29 juin 1990 par leur vendeur, sans répondre à leurs conclusions qui soutenaient (p. 4) que cette autorisation n'avait pas date certaine, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, d'autre part, l'acceptation tacite de la sous-location par le bailleur doit résulter d'actes positifs de sa part manifestant une volonté non équivoque de consentir à la sous-location ; qu'en déduisant cette acceptation d'un courrier adressé au bailleur par son notaire et du renouvellement du bail au prix résultant de l'indexation légale, la Cour d'appel n'a pas caractérisé de tels actes de la part du bailleur et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 145-31 du Code de commerce ;
ALORS QU'enfin, la renonciation tacite par le bailleur à concourir à la sous-location ne peut résulter que d'actes accomplis à une époque où il avait cette qualité, manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer ; qu'en déduisant la renonciation de Monsieur Z... à se prévaloir des dispositions relatives au concours à l'acte de sous-location de deux courriers des 17 et 19 mars 2003, postérieurs à la cession de l'immeuble aux époux X..., la Cour d'appel a violé l'article L. 145-31 du Code de commerce.
