LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété faisait la distinction entre la notion de droit d'usage exclusif et celle de propriété privative dans son article 12 et que ce règlement, dont les articles 3 à 8 étaient consacrés à la définition des parties privatives et des parties communes, ne mentionnait pas spécifiquement l'espace vert et retenu que les cours et jardins étaient réputés parties communes par la loi et, après avoir constaté qu'aucun élément autre ne venait militer en faveur de la reconnaissance au titulaire de ce lot d'un droit qui serait différent de celui exprimé, que ce qui était privatif était uniquement le droit d'usage exclusif et non pas l'espace vert lui-même, la cour d'appel, qui a relevé que le règlement de copropriété précisait que l'espace vert devrait être entretenu à l'état de jardin d'agrément par le titulaire du lot, a pu, sans dénaturation et répondant aux conclusions de Mme X... sur la conformité des travaux à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires, en déduire que celle-ci n'avait pas la possibilité de transformer, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, une fraction substantielle de cet espace en places de stationnement pour véhicules automobiles et élargissement d'une voie d'accès ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP VUITTON et ORTSCHEIDT, avocat aux Conseils pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué
D'AVOIR, jugé que le droit d'usage exclusif de l'espace vert résultant du lot 65 ne comporte pas pour son titulaire la possibilité sans autorisation préalable de l'assemblée générale d'en transformer une fraction en emplacements de stationnement pour véhicules automobiles et élargissement de la voie d'accès et, en conséquence, déclaré Mme X... mal fondée en sa demande d'annulation des résolutions 12, 13, 14 de l'assemblée générale du 11 octobre 2005, débouté celle-ci de ses demandes indemnitaires et condamné à remettre l'espace vert en état de jardin d'agrément conformément aux stipulations de l'article 12 du règlement,
AUX MOTIFS QUE selon l'état descriptif de division le lot n° 65 en litige est « le droit d'user et de jouir à titre exclusif d'un espace vert comportant des WC, d'une superficie délimitée (suit la description détaillée des limites) d'une surface approximative de 458 m2 et les 126 millièmes des parties communes générales et des droits qui leur sont associés » ; que la notion de droit d'usage exclusif se distingue de celle de propriété privative; que le règlement de copropriété fait cette distinction dans son article 12 concernant l'usage des parties privatives, entre les « parties privatives ou à usage exclusif comprises dans son lot », tandis qu'en son article 3 il précise que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque propriétaire » ; qu'il ne peut par principe exister un tel droit que sur une partie commune, la propriété privative impliquant nécessairement ce droit parmi ceux qu'elle confère ; que le règlement de copropriété dont les articles 3 à 8 sont consacrés à la définition des unes et des autres ne mentionne pas spécifiquement l'espace vert ; que les cours et jardins sont réputées parties communes par la loi ; qu'aucun élément autre ne vient militer en faveur de la reconnaissance au titulaire de ce lot d'un droit qui serait différent de celui exprimé, ni surtout plus ample tel le droit de propriété privative, ni le fait qu'il soit constitué à lui seul en un lot de copropriété dans le descriptif de division, ni le fait dont il ne résulte aucune incompatibilité que lui soient associés des millièmes de parties communes générales, ni même la circonstance que l'entretien en incombe à son titulaire ; que par conséquent que ce qui est privatif, c'est uniquement le droit d'usage exclusif, et non pas l'espace vert lui-même ; que ce droit étant d'essence purement contractuelle, les prérogatives qui lui sont associées sont celles convenues, définies par l'acte qui l'a constitué, en l'occurrence le règlement de copropriété, et non celles qui sont rattachées au droit de propriété privative dans la copropriété comme l'a fait le premier juge et qui conduisait assurément à reconnaître au copropriétaire le droit de modifier l'affectation dès lors qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et ne compromet pas les droits des autres copropriétaires ; qu'après avoir énoncé que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties privatives ou à usage exclusif comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l'immeuble », le règlement de copropriété en son article 12 impose certaines restrictions au libre usage des parties privatives et précise que « l'espace vert devra être entretenu à l'état de jardin d'agrément par le titulaire dudit lot. Notamment, il sera tenu à l'élagage des arbres ou à leur remplacement» ; qu'ainsi défini, le droit litigieux s'appliquant à un espace dont les limites sont par ailleurs précisément définies ne comporte pas la possibilité, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, d'en transformer une fraction substantielle, d'au moins le tiers, en emplacements de stationnement pour véhicules automobiles et élargissement d'une voie d'accès,
1°) ALORS QU'aux termes du règlement de copropriété, qui constitue la loi des parties, les parties privatives sont « les locaux ou lieux qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition du lot (et) sont affectés à l'usage exclusif du copropriétaire du lot considéré » qu'il « en est ainsi de tous les éléments à usage privatif inclus à l'intérieur desdits locaux et de tous les aménagements des lieux à usage privatif» ainsi que de « tout ce qui est inclus soit à l'intérieur des garages, soit sur les lieux à usage exclusif », étant enfin précisé que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » (art. 3) ; que les parties communes sont celles qui, affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains seulement, « se répartissent entre les copropriétaires selon les quotités indiquées pour chaque lot à l'état descriptif de division ou l'état de répartition des charges ci-après établis » (aux art. 14 à 16, dans le règlement de copropriété) ; qu'en l'espèce, l'état descriptif, qui comprend pour chaque lot « l'indication des parties privatives réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire », désigne le lot 65 comme le droit d'user et de jouir à titre exclusif d'un espace vert ; que cette affectation fait entrer ce lot dans la définition conventionnelle des parties privatives, l'article 12 visant cet espace vert parmi les parties privatives dont l'usage est réglementé ; que la partie commune exclut, par définition, l'affectation à usage exclusif d'un seul titulaire, l'usage commun supposant, selon les dispositions des articles 5 et 6 du règlement une affectation à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux ; qu'en jugeant néanmoins que le lot 65 est une partie commune, au motif « qu'aucun élément autre ne vient militer en faveur de la reconnaissance au titulaire de ce lot d'un droit qui serait différent de celui exprimé », que « ce qui est privatif, c'est uniquement le droit d'usage exclusif, et non pas l'espace vert lui-même » et que « les prérogatives associées (à ce droit) ne sont pas attachées au droit de propriété privative dans la copropriété », la cour d'appel a dénaturé l'article le règlement de copropriété et l'état descriptif et a violé l'article 1134 du code civil,
2°) ALORS QU'après avoir constaté que selon le règlement de copropriété, chaque copropriétaire aura « le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties privatives ou à usage exclusif comprises dans son lot (...) le règlement de copropriété en son article 12 impose certaines restrictions au libre usage des parties privatives et précise que "l'espace vert devra être entretenu à l'état de jardin d'agrément par le titulaire dudit lot. Notamment, il sera tenu à l'élagage des arbres ou à leur remplacement" », la cour d'appel, en statuant comme elle l'a fait, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 1134 du Code civil,
3°) ALORS QUE la cour, pour conclure que le lot litigieux n'était pas une partie privative, a tiré argument de ce que les articles 3 à 8 du règlement de copropriété ne le « mentionnent pas spécifiquement » ; qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile,
4°) ALORS QU'en décidant à l'encontre des dispositions du règlement de copropriété que l'espace vert litigieux n'était pas une partie privative au motif que « les cours et les jardins sont réputés parties communes par la loi », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, par refus d'application, ensemble l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par fausse application,
5°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en se déterminant comme elle l'a fait, sans avoir constaté, par une recherche que la demande présentée rendait nécessaire, que le projet de Mme X... était de quelque façon que ce soit contraire à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
