LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant constaté qu'aucune clause du règlement de copropriété n'instaurait l'existence d'un service de gardiennage et souverainement retenu que la seule mention du mot " gardien ", au niveau du lot n° 8, sur le plan annexé audit règlement ne suffisait pas à conférer un caractère définitif à la mise à disposition gratuite de ce lot par ses propriétaires au profit du syndicat des copropriétaires pour servir de loge à la gardienne en poste au moment de la création de la copropriété, que le syndicat des copropriétaires ne bénéficiait donc d'aucun droit acquis à une telle utilisation de parties privatives sans contrepartie et sans limite dans le temps, et que la présence ou non d'une gardienne était indifférente à la destination de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, n'a pas violé les articles 1134 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, d'autre part, qu'en faisant grief à la cour d'appel d'avoir méconnu les dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, M. X... attaque une disposition de l'arrêt qui n'est pas comprise dans la partie de la décision que critique le moyen ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. XY... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. XY... à payer aux consorts Z..., C..., D... la somme de 2 500 euros et au syndicat des copropriétaires du... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. XY... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour M. XY....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le lot n° 8 affecté depuis toujours, volontairement et sans réserves, au service du gardiennage pouvait faire l'objet d'un bail éventuel entre l'indivision Z... et le Syndicat des copropriétaires, susceptible de générer des charges de copropriété supplémentaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en cause d'appel, les consorts Z... sollicitent l'annulation de la 18ème résolution de l'assemblée générale du 26 janvier 2004 en page 13 de leurs écritures tout en réclamant, en pages 7, 11 et 15, la confirmation du jugement entrepris en ses dispositions autres que celle relatives à la recevabilité de l'intervention volontaire de M. X... ; qu'aucune de leurs demandes ne tend à imposer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la conclusion d'un bail aux conditions proposées par eux à l'occasion de cette assemblée ;
Qu'en l'état de cette contradiction, la cour retient que les consorts Z... acceptent le rejet de leur demande d'annulation de cette 18ème résolution ainsi que l'obligation de soumettre à une nouvelle assemblée générale le bail à conclure avec la copropriété pour l'utilisation par elle de leur lot n° 8 comme loge de gardien et qu'ils s'opposent en réalité aux prétentions de M. X..., lequel conteste le fait de devoir supporter des charges de copropriété supplémentaires à raison du bail à conclure en cas de maintien du service de gardiennage et du loyer à verser pour l'utilisation de parties privatives comme loge de gardien ;
Que, contrairement à ce que soutient M. X..., les consorts Z... étaient parfaitement recevables à présenter leur demande d'annulation, le refus de conclusion d'un bail, objet de la susdite résolution, portant atteinte à leurs intérêts économiques de propriétaires du lot mis à la disposition de la copropriété pour servir de loge à la gardienne ;
Qu'au cours de l'assemblée générale du 15 février 2007, les copropriétaires ont voté une résolution n° 3 par laquelle, à la suite du licenciement de la gardienne, Mme B..., ils ont décidé de ne pas la remplacer et de restituer la loge aux consorts Z... ; mais que cette résolution n'a pas de caractère définitif puisqu'elle a été frappée d'un recours le 19 avril suivant par M. X... et que, par ailleurs, ce dernier fait valoir, sans être démenti, qu'une instance est actuellement pendante devant le conseil de prud'hommes sur la validité du licenciement de cette gardienne en sorte qu'il conserve un intérêt à agir ;
Qu'aucune clause du règlement de copropriété n'instaure l'existence d'un service de gardiennage ; que la seule mention du mot « gardien », au niveau du lot n° 8, sur le plan annexé audit règlement ne suffit pas à conférer un caractère définitif à la mise à disposition gratuite de ce lot par ses propriétaires au profit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, pour servir de loge à la gardienne en poste au moment de la création de la copropriété ;
Que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, ne bénéficie donc d'aucun droit acquis à une telle utilisation de parties privatives sans contrepartie et sans limite dans le temps, étant observé que la présence ou non d'une gardienne est indifférente à la destination de l'immeuble, lequel comporte 57 lots respectivement affectés à usage d'habitation, de commerce, de WC, de cave, de débarras ou de réserve ;
Que les demandes de M. X... tendent à obtenir la modification de ce règlement de copropriété en ce qui concerne le service de gardiennage auquel il prétend avoir droit et l'affectation du lot n° 8, parties privatives, à un usage commun au profit de la copropriété ; que, faute pour lui d'avoir préalablement soumis la première à l'assemblée générale des copropriétaires, M. X... n'est pas recevable à la présenter dans le cadre de la présente procédure ; que les consorts Z... relèvent à bon droit que la seconde implique une atteinte à leur droit de propriété, au sens de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle ne peut résulter des stipulations du règlement de copropriété, pour en déduire qu'elle ne peut davantage être admise ;
Que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et M. X... ne peuvent utilement prétendre que les premiers juges ont statué ultra petita en ce qu'ils ont dit que l'établissement d'un bail n'est pas soumis à autorisation de l'assemblée générale et que les conditions du bail éventuel devront être soumises à autorisation de l'assemblée générale, dans la mesure où les demandes des consorts Z... impliquaient de se prononcer sur la nécessité d'un bail pour permettre à la copropriété de continuer à disposer de la jouissance de leur lot n° 8 ; qu'en revanche, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES observe avec pertinence que ces deux dispositions sont contraires entre elles ;
Que la poursuite de l'utilisation commune de parties privatives ne peut se faire qu'avec le consentement des propriétaires de celles-ci, lesquels sont en droit d'obtenir une contrepartie financière dans le cadre d'un bail qui donnera un titre d'occupation au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;
Que, comme tout contrat conclu par ce dernier, le bail à intervenir, pour permettre éventuellement à la copropriété en cause de continuer à disposer du lot n° 8, doit être préalablement accepté par une assemblée générale des copropriétaires ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que les conditions devront être soumises à autorisation de l'assemblée générale et réformé en ce dit que l'établissement d'un bail n'est pas soumis à autorisation de celle-ci » (arrêt attaqué p. 5, dernier §, p. 6, § 1, 3 au dernier §, p. 7 et 8, § 1er).
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « les Consorts Z... disposent en leur qualité de propriétaires indivis du lot 18 affecté à la loge de la gardienne, du droit d'en user, disposer et percevoir les fruits conformément aux dispositions de l'article 544 du code civil, dans le cadre des dispositions de la loi n° 557-65 du 10 juillet 1965 organisant le fonctionnement des immeubles en copropriété » ;
La circonstance selon laquelle cette loge a été mise à disposition de l'ensemble de la copropriété sans que n'en soit prévue une contrepartie financière ne saurait remettre en cause l'étendue de ce droit de propriété, cette tolérance se traduisant en fait par un avantage créé par un seul des copropriétaires-ici l'indivision-au profit de l'ensemble de tous les copropriétaires de l'immeuble ;
Sur ce point le règlement de copropriété désigne le lot 18 comme l'un des lots privatifs sans que n'apparaisse dans ce règlement la mention d'un gardiennage, alors que la seule mention sur le plan présenté comme annexe au règlement de copropriété que le lot 18 est loge de gardienne, ne peut faire méconnaître les droits légitimes des propriétaires du lot à en percevoir les fruits, cette circonstance étant étrangère à toute modification de la destination de l'immeuble, puisqu'il n'est aucunement soutenu une volonté de supprimer la fonction de gardiennage ;
La délibération litigieuse est donc dépourvue de cause juridique, et la demande d'annulation est sans objet ;
La demande M. X... tendant à voir interpréter le règlement de copropriété différemment n'est pas justifiée ; il ne peut en effet être suppléé à un silence des termes du règlement de copropriété sur la prestation de gardiennage par une interprétation, l'assemblée générale ayant seule pouvoir de modifier ce règlement en ce sens ;
Il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires de se déterminer, non pas sur l'existence ou non d'un bail, mais, si elle désire consacrer la fonction de gardiennage préexistante, sur les conditions d'un tel bail » (jugement p. 5, § 4, antépénultième et dernier, et p. 6, § 1 à 3).
ALORS, DUNE PART, QUE chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte aux droits librement consentis aux autres copropriétaires ; que Monsieur XY... faisait valoir, aux termes de ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 13, § 1 à 5 ; p. 14, § 1 et 2, et p. 15, § 2), que la mise à disposition du local litigieux au service de la gardienne étant la conséquence du propre choix des consorts Z..., elle s'imposait par conséquent à eux ; qu'en considérant dès lors que « le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, ne bénéficie donc d'aucun droit acquis à une telle utilisation de parties privatives sans contrepartie et sans limite dans le temps » (arrêt attaqué p. 7, § 1er), sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la mise à disposition du lot privatif par ses propriétaires au service du gardiennage ne résultait pas d'une décision librement consentie avant la mise en copropriété, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble de celles de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance sont déterminées par le règlement conventionnel de copropriété lequel peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires justifiées par la destination de l'immeuble ; que Monsieur XY... faisait valoir, à ce titre, dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 5, § 7, p. 14, § 6 au § dernier, p. 15, § 1er, p. 23, § 10 et denier §, et p. 24, § 1er) que l'existence d'un service de gardiennage dans le lot n° 8 étant expressément mentionné dans le plan annexé au règlement de copropriété, ce service faisait en conséquence partie de la destination de l'immeuble et répondait à son standing ; qu'en considérant dès lors qu'« aucune clause du règlement de copropriété n'instaure l'existence d'un service de gardiennage », après avoir elle-même relevé la mention du mot « gardien », au niveau du lot n° 8 (arrêt attaqué p. 7, § 1er), la Cour d'Appel a méconnu la valeur contractuelle dudit règlement en méconnaissance des dispositions de l'article 1134 du Code Civil et de celles de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
ALORS, DE TROISIEME PART ET A TITRE SUBSIDIAIRE, QU'il incombe aux juges du fond de rechercher l'intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester ; que Monsieur XY... faisait valoir dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 26 et 27) qu'il existait depuis l'origine de la copropriété un service de gardiennage et une concierge logée à titre gratuit dans un lot privatif affecté à cet usage par les consorts Z... eux-mêmes, vendeurs et rédacteurs du règlement de copropriété ainsi que cela n'avait jamais été contesté ni par les consorts Z..., ni par le Syndicat des copropriétaires ; que dans la mesure où le règlement de copropriété, dans le plan y annexé, faisait effectivement état de l'existence d'un gardien, il incombait à la Cour d'Appel, si elle estimait le règlement ambigu sur le service de gardiennage, de rechercher quelle avait été en tout état de cause la commune intention des parties quant à l'existence dudit service depuis l'origine de la copropriété ; que faute d'avoir procédé à cette recherche nécessaire, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1134 et 1156 et suivants du Code civil ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE la destination de l'immeuble est définie par le règlement de copropriété en considération de la nature de l'immeuble, de son implantation, de ses éléments d'équipement et de ses services collectifs tels que la présence ou non d'un service de gardiennage ; qu'en se bornant dès lors à considérer s'agissant d'un immeuble d'habitation bourgeoise de cinq étages avec ascenseur, composé au maximum de deux appartements par cage d'escalier, situé en plein centre de BOULOGNE BILLANCOURT dans une zone à la fois résidentielle et commerciale, à proximité immédiate du nouveau Centre Commercial de BOULOGNE, et dont le prix de vente des appartements dépasse les 6. 000 au m ², que « la présence ou non d'une gardienne est indifférente à la destination de l'immeuble lequel comporte 57 lots respectivement affectés à usage d'habitation, de commerce, de WC, de cave, de débarras ou de réserve » (arrêt attaqué p. 7, § 1er), sans s'expliquer autrement sur le prétendu défaut d'incidence d'un service de gardiennage sur la destination d'un immeuble d'habitation bourgeoise, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1995 ;
ALORS, ENFIN, QUE le juge ne saurait user de la faculté exceptionnelle de mettre les dépens ou partie des dépens à la charge du gagnant sans motiver sa décision ; que la Cour d'Appel a fait droit aux demandes de Monsieur XY... tendant, d'une part, à voir infirmer le jugement en ce qu'il avait dit que l'établissement d'un bail n'était pas soumis à autorisation de l'assemblée générale et, d'autre part, à voir confirmer le jugement en ce qu'il avait débouté les consorts Z... de leur demande d'annulation de la 18ème résolution de l'assemblée générale du 26 janvier 2004 ; qu'en condamnant dès lors Monsieur XY... à d'importants frais ainsi qu'aux entiers dépens, sans motiver autrement sa décision, la Cour d'Appel a méconnu les dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.
