LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la date du 19 septembre 2000 était la date limite de réalisation des conditions suspensives et celle du 4 octobre celle pour la signature de l'acte authentique qui pouvait intervenir plus tôt si les conditions suspensives étaient réalisées, que les conditions suspensives étaient réalisées le 19 septembre 2000 et qu'après plusieurs échanges entre les notaires des parties, M. X..., notaire de l'acquéreur avait fixé la date de la signature au 21 septembre 2000, que les époux Y... ne pouvaient, pour ne pas respecter cette date, se retrancher derrière des motifs inopérants tels que l'existence d'une éventuelle plus-value fiscale ou la détermination exacte de l'objet de la vente, ce qu'ils pouvaient aisément vérifier et ne constituait pas des conditions suspensives alors qu'ils ne s'étaient plus manifestés ni avant ni après le 4 octobre 2000, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les époux Y... avaient manqué à leurs obligations et devaient réparation du préjudice en résultant pour la SCI Tour du Donjon ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à la société France terrain informatique, d'une part, et à M. X... et la société civile professionnelle X..., ensemble, d'autre part, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. et Mme Y... à payer à la SCI Tour du Donjon la somme de 22.012,79 , à Maître X... la somme de 4.843,95 , à la Sarl Griffe CDM la somme de 38.112,25 avec intérêts légaux à compter du 26 janvier 2005 et à la société FTI la somme de 20.455,82 ;
Aux motifs que la date du 19 septembre 2000 était la date limite pour justifier de la réalisation des conditions suspensives et celle du 4 octobre la date limite pour la signature de l'acte authentique et que cette signature pouvait intervenir plus tôt si les conditions suspensives étaient réalisées ; que Maître X... avait fait parvenir le 18 septembre 2000 par télécopie aux époux Y... les pièces nécessaires ; que les quelques blancs dans le projet d'acte concernaient des précisions étrangères à l'objet de la transaction ; que si la date du 19 septembre retenue pour la signature était trop proche, eu égard notamment au décalage horaire, celle du 21 septembre ne l'était pas ; que le 19 septembre, Maître X... avait indiqué aux époux Y... que les conditions suspensives étaient réalisées et que les actes étaient prêts à la signature ; que les époux Y... auraient dû aussitôt signer les procurations authentiques et demander à Maître Z... de les envoyer à Maître X... ; qu'ils ne pouvaient se retrancher derrière les motifs énoncés par Maître Z... dans sa télécopie du 19 septembre ; que d'une part, le sort de l'incidence fiscale d'une éventuelle plus-value immobilière ne constituait pas une condition suspensive et qu'au demeurant, la cession n'engendrait aucune plus-value immobilière imposable, ce que les époux Y..., qui avaient « déjà traité des affaires immobilières en métropole sans aucunes difficultés particulières » pouvaient aisément vérifier grâce à leur titre de propriété ; que d'autre part, le bail commercial de 1998 ne portait que sur le lot n° 4 et que le lot n° 36 (cave) n'avait donc pas à être mentionné dans le projet de cession de ce bail ; qu'ils ne se sont plus manifestés ni avant ni après le 4 octobre 2000 ; que les époux Y... ont ainsi manqué à leur obligations et doivent réparation du préjudice subi par la SCI Tour du Donjon ;
qu'il ressort des pièces produites que la SCI a voulu signer l'acte authentique dans les meilleurs délais ; qu'elle a d'abord souhaité signer le 8 septembre ; qu'ensuite dans sa télécopie du 8 septembre 2000 le notaire précisa aux époux Y... que la SCI renoncerait à l'acquisition si l'acte n'était pas signé le 12 septembre ; que c'est elle-même qui, le 14 septembre 2000, fit sommation par huissier aux époux Y... de se présenter en personne ou par mandataire le 19 septembre en l'étude de Maître X... ; que c'est à sa demande que le notaire établit le 19 septembre un procès-verbal de défaut ; que c'est encore à sa demande que le 19 septembre, le notaire informa les époux Y... que faute par eux de se présenter le 21 septembre en son étude, la SCI se réservait le droit de leur réclamer des dommages-intérêts ;
que c'est par la faute des époux Y... que la vente et la cession concomitante du bail n'ont pas été régularisées le 21 septembre 2000 ; que l'absence de régularisation de la vente par acte authentique est imputable aux vendeurs et que la société FTI est fondée à leur demander réparation du préjudice que cette faute lui cause ;
ALORS D'UNE PART QUE si la signature d'un acte de vente peut intervenir dès que les conditions suspensives sont réalisées, aucune partie ne peut être obligée de signer l'acte tant que le délai fixé pour la signature n'est pas expiré ; qu'en jugeant les époux Y... responsables de l'échec de la vente litigieuse pour n'avoir pas permis la régularisation de celle-ci le 21 septembre 2000, date fixée unilatéralement par l'acquéreur malgré les réserves des vendeurs, tout en constatant que la date limite pour la signature de l'acte authentique était fixée au 4 octobre 2000, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1176 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le vendeur, domicilié Outre Mer, qui ne dispose pas d'un projet d'acte de vente complet, ni des documents qui doivent y être annexés, qui n'a reçu aucune information de son notaire sur sa situation fiscale au regard de la vente à venir et qui ne peut donc donner un consentement éclairé ne commet aucune faute en refusant de donner procuration pour régulariser la vente alors que le délai contractuellement fixé pour ce faire est encore de treize jours ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la date limite pour la signature de l'acte authentique était fixée au 4 octobre, que le notaire avait, à la demande du vendeur, fixé successivement trois dates pour signer l'acte authentique de vente sans disposer, à aucune de ces dates, des renseignements nécessaires pour établir des actes valables (superficie du bien vendu notamment), que le dernier projet d'acte adressé par ce même notaire le 18 septembre comportait encore des blancs et que la question de l'incidence fiscale pour les vendeurs d'une éventuelle plus-value immobilière avait été posée, sans qu'aucune réponse n'ait été donnée par le notaire, tenu à un devoir de conseil aux époux Y... ; qu'en jugeant cependant que les époux Y..., vendeurs, avaient dans ces circonstances manqué à leurs obligations en n'adressant pas au notaire, sur la seule affirmation de celui-ci que les actes étaient prêts à la signature, les procurations authentiques pour permettre la régularisation de la vente le 21 septembre 2000, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
ALORS ENFIN QU'est seul responsable de la non réalisation de la vente l'acquéreur qui renonce à acquérir avant l'expiration du délai prévu pour la régularisation de la vente ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la SCI la Tour du Donjon avait clairement manifesté son intention de renoncer à acquérir le bien objet du compromis du 9 août 2000 si l'acte de vente n'était pas signé le 21 septembre, cependant que la date limite pour régulariser la vente avait été fixée au 4 octobre ; qu'en jugeant néanmoins les époux Y... responsables de la non réalisation de la vente, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1147 et 1178 du Code civil.
