LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les travaux de rehaussement et d'agrandissement de la construction de la société Oasis avaient totalement privé la maison de M. X... de jour, de vue et d'ensoleillement, dans la mesure où les ouvertures de la façade arrière avaient été obturées et qu'il n'y avait plus aucun éclairement dans la cuisine, les wc et la douche ni de ventilation naturelle, et retenu que ces travaux révélaient un trouble anormal de voisinage, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les ouvertures pratiquées par M. X... l'avaient été illégalement, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Oasis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la SCI Oasis.
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a estimé que le rehaussement et l'agrandissement réalisés par la SCI OASIS révélaient un trouble anormal de voisinage et l'a condamnée envers M. X... à deux indemnités principales de 10. 000 ;
AUX MOTIFS propres QUE « du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l'absence de toute infraction aux règlements, n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage (Civ. 3ème, 24 / 10 / 90) ; qu'en l'espèce, si les travaux sont, aux dires de l'expert, en conformité avec le POS, ils ne le sont pas avec le permis de construire ; que l'expert indique en effet : « ce plan annexé au permis de construire n'est pas conforme à ce qui a été réalisé. La façade du terrain de la SCI OASIS a une longueur de 7, 30 mètres et non 6, 16 mètres. Le retour de la partie arrière sur 1, 83 mètres de la façade de l'immeuble de M. X... a en fait été réalisé sur toute la longueur de la façade arrière » ; que s'agissant du trouble anormal de voisinage, il est mis en évidence par l'expert qui indique : « Les travaux de rehaussement et d'agrandissement de la construction de la SCI OASIS ont totalement privé de jour, de vue et d'ensoleillement, la maison de M. X... dans la mesure où les ouvertures de la façade arrière ont été obstruées » ; qu'il ajoute qu'il n'y a plus aucun éclairement dans la cuisine, les wc et la douche et aussi plus de ventilation naturelle ; que l'obtention d'un permis modificatif ne fera pas disparaître le trouble occasionné ; que s'il n'y a pas lieu d'ordonner les démolitions, le préjudice subi par M. X... justifie la condamnation du jugement et les condamnations de la SCI OASIS à lui payer la somme de 10. 000 euros de dommages et intérêts pour le dommage déjà occasionné (…) » (arrêt, p. 5, § 6, 7 et 8, et p. 6, § 1, 2, 3 et 4) ;
Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE « la parcelle sise sur la Commune de SAINTE-LUCE cadastrée section H 720 ayant été vendue par Madame Chantal Z... épouse A... à la SCI OASIS, et cette dernière ayant été bénéficiaire du permis de construire délivré le 5 décembre 2002 par la mairie de SAINTE-LUCE, il convient de la mettre hors de cause ; que si, selon l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, les articles 676 et 677 du même code stipulent que le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours et fenêtres à fer maillé et verre formant ; que ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant ; que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à 24 décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est au rez-de-chaussée, et à 19 décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ; que l'expert judiciaire, qui a parfaitement rempli la mission qui lui avait été donnée et dont les conclusions seront homologuées, ainsi que les parties le sollicitent, dans son rapport du 5 avril 2004, rappelle que les deux ouvertures litigieuses ont été percées sur le mur arrière de la propriété X... non mitoyen et donnant directement sur la parcelle OASIS ; que nonobstant l'obturation des jalousies martiniquaises de la cuisine X... depuis 1989 et des WC et douche X... depuis 2003 par surélévations successives de la construction A... devenue OASIS, M. R. X..., qui a mis en place des jalousies martiniquaises sans respecter les prescriptions des articles 676 et 677 du Code civil, les défendeurs ont obtenu de la Mairie de SAINTE-LUCE le 6 mai 2004 un certificat de conformité pour les travaux autorisés par permis de construire n° PC9722702BR106 du 5 décembre 2002 sans pour autant avoir obtenu un permis modificatif ainsi que le préconise l'expert ; qu'il est patent que le mur X... n'étant pas mitoyen, la construction OASIS ne pouvait s'élever qu'à une distance légale de cette limite séparative ; que, de plus, la construction OASIS en retour sur partie arrière de la propriété X... prévue sur 1, 83 m a été réalisée sur toute la longueur de la façade arrière (rapport d'expertise B..., page 9 et rapport officieux C... du 28 avril 2004 page 2), et qu'à défaut de permis modificatif malgré l'obtention d'un certificat de conformité le 6 mai 2004 conforme de la construction OASIS au permis de construire initial du 5 décembre 2002 qui pourtant ne l'est pas, il est indéniable que M. R. X... subit un préjudice de jouissance certain à tout le moins depuis 2003 sinon 1989 ; que sa demande est justifiée, puisque ses deux pièces humides ne sont plus ni ventilées ni éclairées et qu'il convient de condamner la SCI OASIS à lui payer une indemnité réparatrice de 10. 000 euros, à défaut de faire droit à la demande de démolition de la construction (…) » (jugement, p. 2, antépénultième, avant-dernier et dernier § et p. 3, § 1 et 2) ;
ALORS QUE, premièrement, une partie ne peut être condamnée, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, pour avoir exhaussé et agrandi une construction entraînant une obturation des ouvertures réalisées par le voisin, dès lors que ces ouvertures ont été illégalement pratiquées, notamment en violation des articles 676 et 677 du Code civil ; qu'en statuant comme ils l'ont fait quand ils constataient que les ouvertures pratiquées par M. X... l'avaient été illégalement, en violation des articles 676 et 677 du Code civil (jugement, p. 3, § 1er), les juges du fond ont violé les règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage, ensemble des articles 676 et 677 du Code civil ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, à supposer même que les énonciations des premiers juges n'aient pas été reprises par les juges du second degré, l'arrêt n'en resterait pas moins sujet à censure, pour défaut de base légale au regard des règles gouvernant les troubles anormaux de voisinage et des articles 676 et 677 du Code civil, faute de s'être expliqué sur le point de savoir si la violation de ces deux textes par M. X..., lors de la réalisation des ouvertures, ne le privait pas d'un droit à réparation sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.
