LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que M. X..., au soutien de la réticence dolosive, dont il affirmait avoir été la victime, partait du postulat que la majeure partie des constructions édifiées sur la propriété qui lui avait été cédée avait été construite en toute illégalité et ne pourrait donner lieu à reconstruction après sinistre, mais que le permis de construire du 4 décembre 1987 suivi de la délivrance d'un certificat de conformité, entérinait l'existence, après travaux, d'une superficie habitable de 313 mètres carrés qui était ainsi reconnue par l'administration, ce que confirmait le procès-verbal d'audition de M. Y..., responsable du service des affaires juridiques à la direction départementale de l'équipement, qui évoquait une surface hors oeuvre nette (Shon) de 312,67 mètres carrés et que l'agrandissement de la partie habitable réalisé en 1993, à hauteur de 63,31 mètres carrés, sans autorisation administrative avait été porté à la connaissance de M. X... qui en avait profité pour obtenir une diminution de l'évaluation de la propriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, sans dénaturation, a pu en déduire que M. X... ne rapportait pas la preuve d'une réticence dolosive imputable aux vendeurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Z... la somme de 2 500 euros et à la SCP Roquebert et Massiano et à M. A..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP BACHELLIER et POTIER DE LA VARDE, avocat aux Conseils pour M. X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre les époux Z..., la SCP ROQUEBERT et MASSIANI et Me A....
AUX MOTIFS QUE le permis de construire délivré le 4 décembre 1987, à la suite d'une demande portant sur des aménagements intérieurs et des modifications de façades, qui a été régulièrement suivi de la délivrance d'un certificat de conformité, entérine l'existence, après travaux, d'une superficie habitable de 313 m² qui a ainsi été reconnue par l'administration que, sur ce point, la lecture du procès-verbal d'audition de Daniel Y..., responsable du service des affaires juridiques au Service de la Direction Départementale de l'Equipement, réalisée par le SRPJ de MARSEILLE, dans le cadre de l'information pénale est tout à fait nette : « le bâtiment, objet de la demande de permis de construire, est donc présenté comme existant pour une SHON de 312,67 m² ; s 'il advenait qu 'un sinistre détruise le bâtiment, en application des dispositions de l'article L. 111-3 du Code de l'urbanisme, sa reconstruction pourrait être autorisée pour ses parties régulièrement édifiées, sous réserve que le document urbanisme n 'interdise pas expressément cette reconstruction. La partie autorisée est celle objet du permis de construire du 14 décembre 1987 » ; que cette analyse est parfaitement corroborée par la note technique de l'expert B..., diligentée à la demande de Simon Z... et Gisèle C..., épouse Z..., dans laquelle il est indiqué que la propriété est à cheval sur deux zones de POS avec une surface totale de 17 740 m² ; qu'elle est composée de deux unités. foncières, autorisant chacune 250 m² de Bâti soit une construction maximum de 500 m² ce qui explique la délivrance du permis de construire pour 1987 pour une superficie de 1-3 m² ; que, dès lors, il apparaît que l'appelant est mal fondé à se prévaloir d'une réticence dolosive de Simon Z... et Gisèle C... épouse Z... dans la mesure où il apparaît que les constructions sont régulières à hauteur de 313 m ; qu'en l'absence de la justification d'un quelconque dol qui aurait pu être réalisé du fait des manquements des notaires à leur obligation de conseil et d'information, il doit également être débouté de ses demandes à l'encontre de la SCP Olivier ROQUEBERT et Joël MASSIANI et de Maître Michel A... ;
ALORS QUE d'une part il résulte des articles L. 421-1, R. 421-1-1, R.421-29 et R. 460-3 du Code de l'urbanisme, alors en vigueur, que le permis de construire n'est accordé que pour les travaux mentionnés dans la demande et le certificat de conformité atteste seulement de l'exécution de travaux conformes à l'autorisation donnée ; qu'ainsi , la Cour d'appel, en considérant que le permis de construire délivré le 4 décembre 1987, à la suite d'une demande portant sur des aménagements intérieurs et des modifications de façades, qui a été suivi de la délivrance d'un certificat de conformité, entérine l'existence, après travaux, d'une superficie habitable de 313 m² qui a ainsi été reconnue par l'administration, de sorte que Monsieur X... ne pouvait prétendre avoir été trompé sur la situation du bien vendu au regard des règles d'urbanisme, a violé les textes précités et l'article 1116 du Code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, en considérant qu'il résultait de la déclaration de Monsieur Y... de la DDE selon laquelle « le bâtiment, objet de la demande de permis de construire, est donc présenté comme existant pour une SHON de 312,67 m² », que le permis de construire entérinait l'existence d'une construction de 313 m² reconnue par l'administration, la Cour d'appel a dénaturé par omission cette déposition dans laquelle Monsieur Y... indiquait que la demande présentée laissait supposer qu'il n'y avait pas de création de SHON et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QU'enfin, en excluant toute réticence dolosive des époux Z... du fait de la régularité des constructions à hauteur de 313 m², sans répondre aux conclusions de Monsieur X... qui soutenait (p. 9) que toutes les annexes (pull-house, garage, atelier...) pour une superficie totale de 295 m² ont été réalisées sans permis, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
