LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le 23 octobre 2003, M. et Mme X... avaient fait part de leur offre d'acquérir le bien au prix proposé, que cependant il ressortait du projet de "compromis" adressé par l'agence à Mme
Y...
et de la lettre recommandée adressée par l'agence à cette dernière que les acquéreurs avaient posé des conditions qui excédaient les conditions suspensives ordinaires, notamment la condition d'obtention d'un permis de construire pour une extension de la maison, que dans son courrier à l'agence Mme Y... rappelait son souhait de rester dans les lieux jusqu'en juin 2004 en raison de ses enfants alors que les acquéreurs souhaitaient une prise de possession dès le mois de mars 2004, que si postérieurement Mme Y... avait changé de notaire et formulé certaines exigences concernant la répartition du prix entre elle et M. Z..., il était établi que les époux X... s'étaient engagés envers d'autres vendeurs et avaient tenté dans le même temps de faire baisser le prix de vente de l'immeuble litigieux, la cour d'appel, sans violer le principe de la contradiction ni modifier l'objet du litige, a pu en déduire que l'accord entre les parties n'était pas acquis en décembre 2003 et qu'il n'était pas établi que ce soit le comportement de Mme Y... qui soit à l'origine de la rupture des pourparlers et de l'échec de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société MSI Proveux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société MSI Proveux ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société MSI Proveux.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société MSI Proveux de sa demande de condamnation de Mme Y... à lui verser une somme de 15.300 à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs que le mandat donné par M. Z... et Mme Y... le 23 octobre 2002 précise que la vente doit être conclue au prix de 320.200 ; que le 23 octobre 2003, M. et Mme X... ont fait part à l'agence de leur volonté d'acquérir le bien au prix convenu ; que M. Z... a donné un accord sans réserve à cette proposition ; que Mme Y..., notamment par sa correspondance adressée le 13 novembre 2003 à l'agence immobilière n'a jamais donné un accord définitif à la vente, aucun compromis n'a été signé et la vente avec M. et Mme X... n'a pas abouti, de sorte qu'il ne peut être soutenu par la société MSI Proveux que la vente était parfaite ;
qu'il ressort du projet de compromis adressé par l'agence à Mme
Y...
et de la lettre recommandée adressée par l'agence Proveux, en réponse à Mme Y... que les acquéreurs avaient posé des conditions qui excédaient les conditions suspensives ordinaires, notamment la condition d'obtention d'un permis de construire pour une extension de la maison ; que par ailleurs, dans sa correspondance adressée à l'agence Proveux, Mme Y... rappelait son souhait de rester dans les lieux jusqu'en juin 2004, en raison de ses enfants, alors que les acquéreurs souhaitaient entrer dans les lieux dès le mois de mars ; qu'il se déduit de ces échanges que l'accord entre les parties n'étaient pas acquis en décembre 2003 ; que s'il résulte de la lettre adressée le 10 avril 2004 par la société Proveux à Mme Y... que celle-ci a changé plusieurs fois de notaire et formulé un certain nombre d'exigences quant à la répartition du prix entre elle et M. Z..., il est également établi d'une part qu'au moment de l'offre, les acquéreurs avaient formulé des conditions suspensives particulières (obtention d'un permis de construire), d'autre part que dès le mois d'avril, M. et Mme X... s'engageaient envers d'autres vendeurs et tentaient dans le même temps de faire baisser le prix de vente de l'immeuble vendu par M. Z... et Mme Y... de sorte qu'il n'est pas établi que ce soit le comportement de Mme Y... qui soit à l'origine de la rupture des pourparlers et de l'échec de la vente, aucune faute en lien avec l'échec de la vente n'étant démontrée, la responsabilité de Mme Y... ne saurait être engagée, le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué une somme de 15.300 à titre de dommages-intérêts à la SAS MSI Proveux ;
ALORS D'UNE PART QUE la vente est parfaite dès qu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en déboutant l'agence MSI Proveux de sa demande de dommages-intérêts, au motif que l'accord des parties n'étaient pas acquis en décembre 2003, après avoir cependant constaté que le 23 octobre 2003, les époux X... avaient fait part de leur volonté d'acquérir le bien au prix convenu, ce dont il résultait que la vente était parfaite à cette date, la cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE manque à son devoir de loyauté et à son obligation d'exécuter de bonne foi le mandat et engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de son mandataire, agent immobilier, le mandant qui le prive de son droit à commission en refusant de signer, avant l'expiration du mandat, le compromis de vente avec l'acquéreur qu'il lui a présenté malgré l'accord de celui-ci sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, il résulte des termes du litige que Mme Y... a refusé de signer le compromis de vente de l'immeuble aux époux X... malgré l'accord sans réserve de ces derniers sur la chose et sur le prix dès le 23 octobre 2003, privant ainsi l'agence MSI Proveux, dont le mandat expirait le 31 décembre 2003, de son droit à commission ; qu'en déboutant cependant l'agence immobilière de sa demande de dommages-intérêts, en se fondant sur le comportement, inopérant, des acquéreurs qui, lassés de l'attitude de la venderesse, se sont engagés envers d'autres vendeurs en avril 2004, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147, 1583 et 1998 du Code civil ;
ALORS ENSUITE, et en tout état de cause, QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dans ses conclusions d'appel, (p. 3 et 4 et p. 6 et 7), Mme Y... avait fait valoir que le fait générateur de la situation de blocage était la date de signature de l'acte notarié et de prise de possession des lieux qu'elle souhaitait voir fixée au 30 juin 2004 ; qu'elle n'a jamais fait état de la demande des acquéreurs qu'une condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire soit stipulée, ni imputé à cette condition l'échec de la vente ; qu'en relevant d'office, pour débouter l'agence immobilière de sa demande de dommages-intérêts, le moyen selon lequel l'absence d'accord entre les parties en décembre 2003 et l'échec de la vente résulterait de la formulation par les acquéreurs de la condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble l'article 7 de ce code ;
ALORS ENFIN QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel (p. 5), l'agence MSI Proveux avait rappelé qu'en décembre 2003, les acquéreurs avaient accepté toutes les conditions exigées par Mme Y..., notamment la fixation au 30 juin 2004 de la date de signature de l'acte notarié et de prise de possession des lieux ; que dans ses conclusions d'appel (p. 7), Mme Y... avait reconnu que les époux X... avaient accepté, avant le 30 décembre 2003, de fixer au 30 juin 2004 la signature de l'acte notarié et la prise de possession des lieux ; qu'en se fondant sur le souhait des acquéreurs d'entrer dans les lieux dès le mois de mars 2004, pour en déduire que l'accord entre les parties n'était pas acquis en décembre 2003 et débouter l'agence immobilière de sa demande de dommages-intérêts, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
