LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° G 08-13. 379 et n° E 08-13. 629 ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° G 08-13. 379 et le premier moyen du pourvoi n° E 08-13. 629, réunis, ci après annexés :
Attendu qu'ayant retenu qu'aucune résolution précise relative à une nouvelle répartition des charges de copropriété n'avait été soumise à l'assemblée générale du 4 août 1986, la cour d'appel, a, par ce seul motif, sans violer l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen du pourvoi n° G 08-13. 379 et le second moyen du pourvoi n° E 08-13. 629, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la cour d'appel ayant exactement retenu que l'article 23 du règlement de copropriété n'était pas contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et constaté que l'inadéquation de ce règlement par rapport à la réalité des constructions, n'était due qu'au défaut d'adoption, par des assemblées générales, des deux règlements modificatifs des 14 juin 1979 et 7 octobre 1979, ainsi qu'à l'absence de vote sur la répartition des charges lors de l'assemblée générale du 4 août 1986, le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° G 08-13. 379 par Me Balat, avocat aux Conseils pour MM. Y..., Z..., A..., B..., G..., H..., I..., J..., et Mmes C..., D..., E...
K..., L..., M..., N..., O..., P..., J....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes afférentes à la répartition des charges ;
AUX MOTIFS QUE même si la cour n'est pas saisie de l'examen de la régularité des délibérations n° 20, n° 23 et n° 25 de l'assemblée générale du 4 août 1986, la cour constate cependant, pour la délibération n° 20, que si l'ordre du jour envoyé aux parties est ainsi libellé, pour le bâtiment D : " adoption des modifications à apporter au règlement de copropriété et adoption du nouveau permis de construire (voir dossier joint) ", pour autant il résulte du texte même de cette délibération que le président de séance a observé que " pour la régularisation juridique de la situation de fait imposée à la copropriété... aucune résolution précise conforme à l'article 25- B de la loi de 1965 n'est présentée à l'assemblée " ; que les appelants sont donc fondés à prétendre que le projet de répartition des charges proposé par ce copropriétaire et joint à la convocation, n'était pas conforme au règlement de copropriété du 21 juin 1973, les modificatifs des 14 juin 1979 et 7 octobre 1980 n'ayant jamais été adoptés par une assemblée générale, n'étant donc pas opposables aux copropriétaires, qu'ainsi, l'assemblée générale ne s'est pas vu soumettre la nouvelle répartition des charges qui s'imposait, et ce, dans le respect du règlement de copropriété et de la loi d'ordre public du 10 juillet 1965 ; que la cour constate, en outre, que le texte de cette délibération n° 20 précise encore que Monsieur F... intervenant pour la SCI LE FABIANNES, bénéficiaire de l'autorisation de travaux, en réponse à la remarque du président concernant l'irrégularité de la délibération n° 20 dans son contenu, a fait état d'une lettre " qu'il a fait diffuser avec le complément d'ordre du jour, et qui n'est pas datée " ; que ces éléments, qui fondent la prétention des appelants, selon laquelle l'assemblée générale a été irrégulièrement convoquée, le projet de la nouvelle répartition n'était pas opérant, étant non conforme au règlement de copropriété du 21 juin 1973, commandent de retenir que l'article Il, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas en son cas, les termes " à défaut de décision ", imposant au moins une saisine régulière de l'assemblée générale, la jurisprudence visée par le syndicat des copropriétaires étant sans emport, puisque visant une situation dans laquelle faisait seule défaut la majorité requise pour délibérer ;
ALORS QUE les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décision qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'en estimant que l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 4 août 1986 n'avait pas été régulièrement saisie d'une demande de modification de la répartition des charges, de sorte qu'il ne pouvait être pris prétexte d'un refus de l'assemblée générale de modifier la répartition des charges pour justifier une saisine du tribunal dans le cadre des dispositions de l'article Il, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, cependant que la régularité de la saisine de l'assemblée générale litigieuse ne pouvait être remise en cause au mépris du délai susvisé, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)II est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande en annulation de l'article 23 du règlement de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE les intimés et le syndicat fondent aussi leur demande de confirmation par motifs substitués sur la prétendue nullité de l'article 23, alinéa 1er, du règlement de copropriété du 21 juin 1973, qui ne serait pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, concernant les charges générales ; qu'il est constant que les clauses d'un règlement de copropriété contraires aux articles visés par l'article 43 de la loi, dont l'article 10, alinéa 2, sont réputées non écrites, que cette absence de conformité peut être soulevée à tout moment ; qu'il est par ailleurs constant qu'une telle demande n'est pas soumise à la publicité imposée par les articles 30-5 du décret du 4 janvier 1955, 28-1 et 4 du même décret ; que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigé : " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, tel / es que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 " ; que l'article 23 du règlement de copropriété est rédigé comme suit : " conformément à l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les charges générales énoncées à l'article précédent seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot " ; que la cour constate que cet article 23 n'est pas contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, auquel il fait une référence expresse et se soumet, même si les termes de l'article 10 ne sont pas exactement reproduits, alors que le contenu même et la rédaction de cet article 23 ne sont pas en cause, pour ce qui est de la sémantique adoptée ; qu'en effet, les intimés remplacent seulement la violation de l'article 10 par cet article 23 du règlement de copropriété, dans la circonstance que la répartition des charges instaurées par l'article 23 " revient à appliquer des tantièmes de copropriétés qui n'ont pas été fixés en tenant compte de la consistance réelle, de la superficie et de la situation des lots, et des valeurs relatives entre ces lots " ; que " dès lors que la répartition de ces charges a été établie en tenant compte de lots qui devaient correspondre au projet de construction initiale et qui n'a pas été entièrement réalisée, la consistance réelle de ces lots n'a nécessairement pas été prise en compte " ; qu'" il en est de même de l'utilité des services et éléments pour chacun de ces lots " ; que toutefois, les appelants objectent justement que ce que mettent en cause les intimés, ce n'est pas le contenu même de l'article 23, dont le défaut de conformité par rapport à l'article 10 de la loi n'est pas démontré, mais les circonstances mêmes dans lesquelles la construction a été édifiée, sans respect du projet d'origine ; que ces vicissitudes du projet sont sans emport sur la validité de l'article 23 du règlement de copropriété du 21 juin 1973, qui doit s'apprécier au seul regard des lots que ce règlement, qui est la loi des parties, institue ; que l'inadéquation de ce règlement de 1973 par rapport à la réalité des constructions n'est due qu'au défaut d'adoption, par des assemblées générales, des deux règlements modificatifs des 14 juin 1979 et 7 octobre 1979, ainsi qu'à l'absence de vote sur la répartition des charges lors de l'assemblée générale du 4 août 1986 ; que ces éléments sont inopérants au regard de la régularité de l'article 23 du règlement de 1973 ;
ALORS QUE l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " et qu " ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ", et ajoute que " le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges " ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 12 novembre 2007, p. 13 § 5 et 6), les intimés faisaient valoir que la répartition des charges générales était illégale, puisqu'elle se référait à une répartition des tantièmes de copropriété dans les parties communes qui n'était plus proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, de sorte que l'article 23 du règlement de copropriété devait être tenu pour non écrit en ce qu'il méconnaissait les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en écartant cette demande, au motif que les " vicissitudes " du projet de construction, autrement dit les modificatifs de l'état descriptif de division, étaient " sans emport sur la validité de l'article 23 du règlement de copropriété du 21 juin 1973 " (arrêt attaqué, p. 38 § 4), cependant que la circonstance que la plupart des copropriétaires soient amenés à payer des tantièmes de charges ne correspondant pas à la superficie de leurs parties privatives avait nécessairement une incidence sur le litige et sur la validité de l'article 23 du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 par refus d'application.
Moyens produits au pourvoi n° E 08-13. 629 par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Mont des Oiseaux.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris et rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires en modification de la répartition des charges de copropriété ;
Aux motifs que, même si la Cour n'est pas saisie de l'examen de la régularité des délibérations n° 20, n° 23 et n° 25 de l'assemblée générale du 4 août 1986, la Cour constate cependant, pour la délibération n° 20 que si l'ordre du jour envoyé aux parties est ainsi libellé, pour le bâtiment D : « adoption des modifications à apporter au règlement de copropriété et adoption du nouveau permis de construire (voir dossier joint) », pour autant, il résulte du texte même de cette délibération, que le Président de séance a observé que « pour la régularisation juridique de la situation de fait imposée à la copropriété … aucune résolution précise conforme à l'article 25- B de la loi de 1965 n'est présentée à l'assemblée » ; que les appelants sont donc fondés à prétendre que le projet de répartition des charges proposé par ce copropriétaire et joint à la convocation, n'était pas conforme au règlement de copropriété du 21 juin 1973, les modificatifs des 14 juin 1979 et 7 octobre 1980 n'ayant jamais été adoptés par une assemblée générale n'étant donc pas opposables aux copropriétaires ; qu'ainsi l'assemblée générale ne s'est pas vu soumettre la nouvelle répartition des charges qui s'imposait et ce dans le respect du règlement de copropriété et de la loi d'ordre public du 10 juillet 1965 ; que la Cour constate en outre que le texte de cette délibération n° 20 précise encore que Monsieur F... intervenant pour la SCI Les Fabiannes, bénéficiaire de l'autorisation de travaux, en réponse à la remarque du Président concernant l'irrégularité de la délibération n° 20 dans son contenu, a fait état d'une lettre « qu'il a fait diffuser avec le complément de l'ordre du jour, et qui n'est pas datée » ; que ces éléments, qui fondent la prétention des appelants selon laquelle l'assemblée générale a été irrégulièrement convoquée, le projet de nouvelle répartition n'était pas opérant, étant non conforme au règlement de copropriété du 21 juin 1973, commandent de retenir que l'article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas en son cas sic, les termes « à défaut de décision » imposant au moins une saisine régulière de l'assemblée générale, la jurisprudence visée par le syndicat des copropriétaires étant sans emport puisque visant une situation dans laquelle faisait seule défaut la majorité requise pour délibérer ;
Alors, d'une part, qu'à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges lorsqu'elle autorise par ailleurs des travaux rendant nécessaire une telle modification, le Tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble procède à la nouvelle répartition nécessaire, à la demande de tout copropriétaire ; qu'en retenant, pour décider en l'espèce que le juge ne pouvait être saisi de ce chef, que le projet de nouvelle répartition des charges soumis à l'assemblée générale du 4 août 1986 n'était pas conforme au règlement de copropriété de 1973 qu'il avait précisément pour objet de modifier, sans indiquer autrement à quoi tenait cette absence de conformité rendant ineffective la saisine de l'assemblée générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors, d'autre part, qu'en justifiant que l'assemblée générale du 4 août 1986 n'avait pas été valablement saisie de la modification de la répartition des charges par le fait que sur la délibération n° 20 litigieuse, le Président de séance avait observé que « pour la régularisation juridique de la situation de fait imposée à la copropriété … aucune résolution précise conforme à l'article 25 b de la loi de 1965 » – lequel prévoit que n'est adoptée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci –, « n'était présentée à l'assemblée », quand le procès-verbal de l'assemblée mentionnait non seulement que le représentant du copropriétaire ayant soumis la résolution de travaux avait fait état, en réponse à la remarque du président, d'une lettre qu'il avait fait diffuser avec le complément d'ordre du jour et qui n'était pas datée, mais encore l'adoption par l'assemblée générale de ladite résolution d'autorisation des travaux non remise en cause, ce dont il ne résultait aucunement que l'assemblée générale n'avait pas été valablement saisie d'un projet de modification de la répartition des charges, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande en annulation de l'article 23 du règlement de copropriété du 21 juin 1973,
Aux motifs que l'article 23 du règlement de copropriété est rédigé comme suit : « conformément à l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les charges générales énoncées à l'article précédent seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot » ; que la Cour constate que cet article 23 n'est pas contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 auquel il fait une référence expresse et se soumet, même si les termes de l'article 10 ne sont pas exactement reproduits alors que le contenu même de la rédaction de cet article 23 ne sont pas en cause, pour ce qui est de la sémantique adoptée ; qu'en effet les intimés emplacent seulement la violation de l'article 10 par cet article 23 du règlement de copropriété, dans la circonstance que la répartition des charges instaurées par l'article 23 « revient à appliquer des tantièmes de copropriété qui n'ont pas été fixés en tenant compte de la situation réelle, de la superficie et de la situation des lots, et des valeurs relatives entre ces lots » ; que « dès lors que la répartition de ces charges a été établie en tenant compte de lots qui devaient correspondre au projet de construction initiale et qui n'a pas été entièrement réalisée, la consistance réelle de ces lots n'a nécessairement pas été prise en compte » ; qu'il en est de même de l'utilité des services et éléments pour chacun de ces lots ; que toutefois, les appelants objectent justement que ce que mettent en cause en cause les intimés, ce n'est pas le contenu même de l'article 23 dont le défaut de conformité par rapport à l'article 10 de la loi n'est pas démontré, mais les circonstances mêmes dans lesquelles la construction a été édifiée, sans respect du projet d'origine ; que ces vicissitudes du projet sont sans emport sur la validité de l'article 23 du règlement de copropriété du 21 juin 1973, qui doit s'apprécier au seul regard des lots que ce règlement, qui est la loi des parties, institue ; que l'inadéquation de ce règlement de 1973 par rapport à la réalité des constructions n'est due qu'au défaut d'adoption par des assemblées générales des deux règlements modificatifs des 14 juin 1979 et 7 octobre 19 80 ainsi qu'à l'absence de vote sur la répartition des charges lors de l'assemblée générale du 4 août 1986 ; que ces éléments sont inopérants au regard de la régularité de l'article 23 du règlement de 1973 ;
Alors que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ; qu'en retenant que les vicissitudes du projet étaient sans emport sur la validité de l'article 23 qui devait seulement s'apprécier au regard des lots institués par le règlement, tout en constatant la contradiction du règlement de 1973 avec les deux actes notariés publiés les 14 juin 1979 et 7 octobre 1980 ayant eu pour objet d'entériner les modifications à la composition des lots, ce dont il résultait que l'article 23, se référant aux lots tels que fixés par le règlement de copropriété, instituait une répartition des charges contraire à celle qui devait résulter de la valeur relative réelle des parties privatives à prendre seule en compte, la Cour d'appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
