LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'action engagée le 24 août 2001 en référé aux fins d'expertise avait interrompu le bref délai prévu à l'article 1648 du code civil, que les actes de vente comportaient une clause exonérant le vendeur de tout recours à raison d'un vice de construction, apparent ou caché, que la société Naxitis n'avait pas pour activité professionnelle la vente d'immeubles, qu'il ne pouvait être soutenu que cette société connaissait l'existence des vices et avait tenté de les dissimuler alors que l'expert avait relevé que les travaux réalisés antérieurement à la vente consistaient en une mise au propre de l'apparence, une mise aux normes des équipements et non en des travaux lourds impliquant les structures et leur éventuel diagnostic, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu déduire de ces seuls motifs que, s'agissant d'une action en garantie des vices cachés et non en manquement à l'obligation de délivrance, le syndicat des copropriétaires du 7 square Charles Laurent lot de volume 20 devait être débouté de ses demandes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 7 square Charles Laurent lot de volume n° 20 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 7 square Charles Laurent lot de volume n° 20 à payer à la société Natixis la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 7 square Charles Laurent lot de volume n° 20 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 554 (CIV. III) ;
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, Avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 7 square Charles Laurent lot de volume n° 20 ;
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires du 7 square Charles Laurent Lot de Volume 20 de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas discuté que tous les actes de vente des lots constituant la copropriété du 7 square Charles Laurent Lot de Volume n° 20 comporte une clause dite de « vente en l'état », exonérant le vendeur de tout recours notamment à raison d'un « vice de construction, apparent ou caché» ; que le syndicat des copropriétaires du 7 square Charles Laurent Lot de Volume 20 soulève l'inapplicabilité de cette clause en arguant de la qualité de vendeur professionnel de la société Natixis qui vient aux droits de la société Crédit National venderesse ; que cependant la société Natixis a pour objet social, selon l'extrait k bis produit :- l'exercice de toutes opérations de banque et opérations connexes au sens de la loi bancaire ;- la fourniture de tous services d'investissement ou de services connexes au sens de la loi du 2 juillet 1996 ;- l'exercice de toutes opérations de courtage ;- la prise de participation dans les sociétés, groupements ou associations de toute nature se rapportant directement ou indirectement aux activités énoncées ci-dessus ;que les terrains d'assiette de l'ensemble immobilier du 7 square Charles Laurent (nom du fondateur du Crédit National) ont été acquis en 1922, 1929, 1945 et 1950 ; que les immeubles ont initialement abrité les services administratifs de la société, puis à compter de 1947, permis d'assurer le logement de ses effectifs dans le contexte de pénurie d'après-guerre ; qu'après reconstruction, de 1969 à 1972, d'une partie des bâtiments (dont celui objet de la présente instance), la location a été ouverte à des tiers ; qu'en 1994, le Crédit National a procédé à la vente de l'ensemble par l'intermédiaire de la société Gerer, jusqu'alors gestionnaire dudit ensemble ; qu'il se déduit de ce qui précède que la société Natixis, qui est un établissement financier, n'a pas pour activité professionnelle la vente d'immeubles ; que l'opération de construction réalisée au début des années 1970 s'inscrit dans la gestion de son patrimoine immobilier et n'a pas été réalisée dans un but de revente, les immeubles étant restés la propriété du Crédit National pendant près de 25 ans avant d'être vendus par lots ; que ni l'objet social, ni l'activité réelle de l'intimée ne caractérisent un vendeur professionnel ou une compétence spécifique dans le domaine de l'immobilier faisant présumer la connaissance des vices cachés ; que la société Natixis est donc fondée à se prévaloir de la clause de non-garantie ; qu'il ne peut pas plus être soutenu que la société Natixis connaissait le vice lors de la vente et avait tenté de le dissimuler au moyen des travaux de rénovation entrepris préalablement à cette vente ; qu'en effet, l'expert (rapport, pp.277 à 279) indique que les désordres existant avant la vente (décollement de pierres de façade et de rives, bris de glaces séparatives) n'étaient pas de nature à évoquer une défaillance structurelle des balcons, les décollements de pierres étant fréquents en raison de leur forte exposition aux intempéries et les bris de glaces, en faible nombre et survenus avant tout affaissement de balcons, pouvant s'expliquer par des défauts de pose ou des causes externes tels des chocs ; que l'expert conclut que les travaux réalisés « consistaient en une mise au propre de l'apparence, une mise aux normes des équipements et non des travaux lourds impliquant les structures et leur éventuel diagnostic et prise en compte » ; qu'en l'absence de qualité de vendeur professionnel, l'obligation de sécurité ne peut être utilement invoquée ;
1°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p.5, alinéas 4 et 5, et p.53, alinéa 2), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la société Natixis avait procédé au remboursement de travaux destinés à réparer les désordres litigieux, ce dont il déduisait que cette société avait reconnu par là même sa responsabilité dans les désordres ; qu'en laissant ce moyen sans aucune réponse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE tout vendeur est débiteur d'une obligation de sécurité à l'égard de l'acquéreur ; qu'en limitant le champ de l'obligation de sécurité aux seuls vendeurs professionnels, la cour d'appel a violé les articles 1603, 1135 et 1147 du code civil.
