LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 février 2008), que M. X..., propriétaire d'un appartement donné à bail aux époux Y..., a délivré aux locataires un congé avec offre de vente ; qu'arguant de ce que l'offre ne visait pas le parking et la cave loués, les locataires ont contesté la validité du congé ;
Attendu que pour déclarer ce congé valable, l'arrêt retient que l'argumentaire des locataires destinataires du congé n'apparaît pas mieux fondé sur le caractère prétendument incomplet de l'offre comme ne visant pas tous les locaux loués, la reprise portant sans équivoque possible sur le logement loué, avec parking et cave ainsi que les occupants ne pouvaient l'ignorer, outre l'absence de démonstration d'un quelconque grief ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au bailleur de faire connaître aux locataires les conditions de la vente projetée pour le local pris à bail, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le congé faisait mention du parking et de la cave donnés en location, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu'il a déclaré le congé pour vendre délivré par M. X... aux époux Y... valable, l'arrêt rendu le 5 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Choucroy, Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour les époux Y....
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir confirmé le jugement du 6 juin 2006 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 31 octobre 2004, ordonné l'expulsion des époux Y... et les a condamnés solidairement à payer 10. 609, 76 uros à Monsieur X... au titre du solde des loyers et charges échus au 7 février 2006,
AUX MOTIFS QUE « (...) il n'apparaît pas, à l'examen du jugement prononcé le 6 juin 2006 et des pièces versées aux débats que l'argumentaire des époux Y..., locataires, puisse prospérer, tant en fait qu'en droit ; Quen effet, le commandement de payer régulièrement délivré le 31 août 2004 et visant la clause résolutoire figurant au bail étant demeuré infructueux dans les deux mois régulièrement impartis pour le règlement, ladite clause a normalement produit ses effets au 31 octobre 2004 ; (..) Que quelles qu'aient pu être les méthodes du gestionnaire mandaté par le bailleur, force est de constater que les appelants ne sont pas fondés à arguer d'une prétendue renonciation du bailleur à solliciter une révision du loyer comme prévu au bail liant les parties ; (...) Que ni la remise de quittances ni l'absence d'acte manifestant sans équivoque une volonté formelle du bailleur de renoncer à toute révision indiciaire ne permettent de caractériser, au plan strictement juridique, ce qui constituerait une renonciation à un droit ; Qu'à ce sujet, l'argumentaire des appelants ne repose à leur convenance que sur une simple présomption inopérante, la renonciation à un droit ne pouvant se présumer ni se déduire d'une omission de son exercice ; (...) Que les appelants ne sauraient tirer argument de ce qu'ils ne peuvent eux-mêmes qualifier que de renonciation « verbale » pour extrapoler l'existence d'un « contrat de fait » (sic) alors que le contrat de location constituant loi des parties stipule expressément aux conditions particulières que le loyer est payable d'avance avec révision pouvant intervenir chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du contrat, sans qu'aucune notification ne soit nécessaire, avec réactualisation en fonction de l'indice national du coût de la construction ; (...) Qu'en l'espèce, seul le refus des locataires de s'acquitter de l'arriéré réclamé au titre de la révision légale sur 5 ans apparaît délibéré, et ce d'autant que, préalablement au commandement de payer du 31 août 2004, ces locataires ont reçu plusieurs courriers explicatifs, notamment les 17 mai 2004 (date d'A. R.), 24 juin et 5 juillet 2004 ; Qu â cet égard, il a déjà été relevé à juste titre que le mode de calcul était justifié dès lors que les indices de référence leur avaient été communiqués et que la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil ne jouait que pour le loyer et non pour l'indexation ; Qu'il en découle exactement que le loyer servant de base au calcul à partir de 1999 était effectivement celui résultant de l'indexation à compter de 1995 ; (..) ; (...) Qu'en ce qui concerne la détermination de l'arriéré locatif des époux Y... en matière d'indexation de 1999 à 2004, de loyers et provisions sur charges de septembre 2004 à février 2006, aucune cause de réformation ne peut être relevée à l'examen des pièces produites de part et d'autre ;
Qu'après déduction des acomptes sur provisions sur charges déduits à hauteur de 2. 073, 22 uros, il en résultait exactement un solde débiteur de 10. 609, 76 uros à la date de plaidoirie devant le Tribunal saisi (28 mars 2006), date retenue à bon droit comme point de départ des intérêts légaux équivalant à une mise en demeure de payer ; (..) Que sur ce plan, les appelants principaux tentent vainement de contourner l'illégalité de la consignation totale effectuée pendant 18 mois à hauteur de 8. 232, 30 uros mais sans autorisation judiciaire préalable, de même d'ailleurs qu'ils n'avaient pas estimé opportun de saisir la juridiction compétente dans les deux mois ayant suivi le commandement précité ni, a fortiori, auparavant en dépit de leur contestation partiellement justifiée en l'absence de régularisation des charges par le bailleur ; Qu'en outre, l'examen de la procédure de première instance démontre que leur demande de délivrance de reçus et quittances constitue une demande nouvelle en toute hypothèse infondée au vu des remises dont l'intimé justifie après règlements effectifs. »
ALORS D'UNE PART QUE le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que les exposants faisaient expressément valoir en pages 15 et 16 de leurs conclusions récapitulatives (prod.) que l'attitude du bailleur ayant consisté pendant 10 ans à émettre des quittances valant appels de fonds et à remplir les attestations annuelles de la Caisse d'allocations familiales, en les envoyant parfois lui-même à cet organisme était de nature à constituer un faisceau de présomptions suffisant pour confirmer une volonté expresse de ce dernier de renoncer à l'application des indexations annuelles pré-vues au bail et non pas un simple oubli ; Qu'en énonçant, sans répondre à ce moyen, que ni la remise de quittances ni l'absence d'acte manifestant sans équivoque une volonté formelle du bailleur de renoncer à toute révision indiciaire ne permettent de caractériser au plan strictement juridique ce qui constituerait une renonciation à un droit, l'argumentaire des appelants ne reposant que sur une simple présomption inopérante, la renonciation à un droit ne pouvant se présumer ni se déduire d'une omission de son exercice, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Nouveau Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que les exposants faisaient encore valoir, en page 18 de leurs conclusions récapitulatives (prod.), qu'il résultait des souches de trois carnets de reçus produits le 13 juin 2007 par le bailleur lui-même et concernant les quittances émises par lui de juin 1994 à décembre 1998 pour trois logements, dont le leur, que les loyers des deux autres logements ont fait l'objet d'augmentations, à la différence du leur ; Qu'ils en concluaient que ces souches apportaient la preuve que c'était bien volontairement que le bailleur ne leur avait pas appliqué les révisions annuelles prévues au bail ; Qu'en s'abstenant totalement de s'expliquer sur ce moyen fondé sur des éléments de preuve fournis par le bailleur lui-même, la Cour d'appel a encore violé les articles 455 et 458 du Nouveau Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir validé le congé pour vendre délivré aux époux Y... le 2 novembre 2005,
AUX MOTIFS QUE « (..) il y a lieu de rappeler que les époux Y... n'ont d'abord élevé de contestations qu'au sujet du prix, qu'ils qualifiaient d'excessif, ce dont le premier juge les a déboutés car ils ne produisaient aucun élément de comparaison ; Qu'étant rappelé que, dans le cadre du contrôle a priori, la charge de la preuve d'une fraude, qui ne se présume pas, incombe aux locataires, force est de constater que les appelants se bornent à produire des plaquettes ou publications d'annonces locales censées constituer un dossier comparatif ; (..) Que de tels éléments ne constituent pas une base de comparaison fiable et surtout ne peuvent sérieusement être opposés à l'avis de valeur établi in concreto pour le bien mis en vente par le Groupement Vauclusien d'Expertise Notariale, ou encore à l'évaluation notariale établie après consultation du fichier immobilier des notaires ; Qu'il s'avère que le prix mentionné au congé (290. 000 uros) n'est pas le double de celui du marché comme prétendu par les appelants mais n'excède que de 30. 000 uros l'évaluation supérieure, étant observé de surcroît qu'il ne s'agit que d'un prix proposé avant toute négociation ; (..) Que l'argumentaire élargi des locataires destinataires du congé n'apparaît pas mieux fondé sur le caractère prétendument incomplet de l'offre comme ne visant pas tous les locaux loués, la reprise portant sans équivoque possible sur le logement loué, avec parking et cave en l'occurrence, ainsi que les occupants ne pouvaient l'ignorer, outre l'absence de démonstration d'un quelconque grief ; Qu'au contraire, ces éléments justifient d'autant plus le prix porté au congé, ce que les appelants se gardent bien d'observer ; (..) Qu'au plan formel, les appelants font état de l'irrégularité censée affecter la validité du congé pour vendre et l'assignation en validité du 17 août 2006 ; Que toutefois la procédure de première instance ayant abouti au jugement du 6 juin 2006 démontre que les époux Y... ont directement et uniquement contesté au fond ledit congé en arguant d'un prix dissuasif ; Que par ailleurs, et après avoir déjà contesté le prix par courrier adressé à l'huissier de justice dès le 20 décembre 2005, les locataires allaient normalement constituer avocat et faire valoir des défenses au fond sur l'assignation en validité ; Qu'en conséquence, toute nullité éventuelle aurait non seulement été couverte, mais de plus aucun grief utile n'aurait pu en être tiré, et il s a vère que c'est précisément pour parer à une telle impossibilité que les locataires ont cru pouvoir invoquer un droit au maintien dans les lieux pour trois ans à compter du 1er juillet 2006 ; (...) Que ce moyen, tiré d'une prétendue caducité ou encore annulation de fait du congé par le bailleur qui n'aurait pas eu la volonté de vendre procède en l'occurrence d'une autre extrapolation des locataires pour les besoins de leur cause ; Qu'en effet, le courrier simple tiré sur formulaire informatisé le 3 juillet 2006 se cantonnait à l'indication du montant de l'échéance mensuelle à partir du 1er juillet 2006, échéance dont les époux Y... demeuraient en tout état de cause redevables puisqu'ils se maintenaient encore de leur propre initiative dans les lieux en dépit du congé et du jugement les ayant déboutés de leur première demande de nullité ; Qu'au surplus, les intéressés sont dans l'incapacité d'expliquer pour quel motif le bailleur, censé leur reconnaître un droit au maintien dans les lieux, les aurait fait assigner dès le mois suivant en validité de congé ; (..) Que, dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel, le congé pour vendre dont s'agit sera validé et produira son plein et entier effet. » ;
ALORS D'UNE PART QUE l'offre de vente contenue dans le congé doit correspondre exactement aux locaux loués et, partant, faire état de l'intégralité des locaux donnés à bail ; Qu'en déboutant les exposants de leur contestation prise du défaut de mention dans l'offre de vente de tous les locaux loués au motif que la reprise portait sans équivoque possible sur le logement loué, avec parking et cave en l'occurrence ainsi que les occupants ne pouvaient l'ignorer, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que les exposants faisaient expressément ressortir en pages 26 et 27 de leurs conclusions récapitulatives (prod.) le fait que les deux estimations produites par le bailleur, faites sans visite des lieux, reposaient sur des hypothèses erronées, d'une part, et avaient été réalisée un an après la délivrance du congé, d'autre part ; Qu'en s'abstenant totalement de s'expliquer sur les anomalies ainsi soulevées par les conclusions dont elle était saisie, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Nouveau Code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE la sanction du défaut de notification distincte du congé à chacun des époux est l'inopposabilité au conjoint non destinataire et non pas la nullité ; Qu'il en résulte que ce moyen peut être soulevé en tout état de cause, même après défense au fond et même pour la première fois en cause d'appel ; Qu'en déboutant les exposants de leur contestation relative au défaut de notification distincte du congé à chacun d'entre eux au motif que la procédure de première instance ayant abouti au jugement du 6 juin 2006 démontre qu'ils ont directement et uniquement contesté au fond ledit congé en arguant d'un prix dissuasif, d'une part, et que toute nullité éventuelle aurait non seule-ment été couverte mais de plus qu'aucun grief n'aurait pu en être tiré, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1751 du Code civil.
