Donne acte aux consorts X..., Y... et à Mme Z... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. B... pris en qualité d'administrateur judiciaire de la SNC Laverie A... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve du fait d'un tiers susceptible de constituer une cause exonératoire, que l'expertise judiciaire permettait d'établir sans équivoque que la cause essentielle des désordres dans l'immeuble X... était l'absence d'étanchéité sur la façade enterrée et au droit de la traversée du mur par le conduit d'évacuation des eaux et que les travaux réalisés par la collectivité locale avaient permis de supprimer les apports d'eau dus aux fuites des réseaux, que les désordres empêchaient partiellement l'usage de l'immeuble loué et d'autre part qu'ayant relevé que la délivrance de commandements de payer, la déclaration de créances dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire et les demandes de condamnation des loyers impayés échus caractérisaient l'acquisition d'un droit au bail de la SNC A..., la cour d'appel qui n'a pas modifié l'objet du litige, et qui n'était pas tenue de s'expliquer sur une pièce qu'elle décidait d'écarter, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Z..., les consorts X... et Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z..., des consorts X... et Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour les consorts X..., Y... et Mme Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a dit que les locaux loués par Monsieur X... et Madame Y... sont affectés de vices et défauts qui, les rendant partiellement inexploitables, ouvrent droit à garantie pour les preneurs, de les AVOIR condamnés solidairement à effectuer les travaux de reprise tels que préconisés par l'expert dans son rapport dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement et au delà, sous astreinte provisoire de 150 euros par jours de retard, de les AVOIR condamnés solidairement à payer aux demandeurs la somme de 5. 000 euros au titre de leur préjudice commercial ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'en ce qui concerne la responsabilité des bailleurs des locaux X... comme des locaux Z..., l'argumentaire des appelants ne repose sur aucune pièce nouvelle susceptible de remettre en cause les conclusions expertales sur lesquelles les premiers juges ont fondé leur appréciation sur l'imputabilité des désordres à l'absence d'étanchéité des locaux et à leurs défauts intrinsèques, qui ont de fait perduré bien après les travaux réalisés par la commune ; que les bailleurs ne rapportent pas plus qu'en première instance la preuve du fait d'un tiers (en l'occurrence d'après eux, la collectivité territoriale) susceptible de constituer une cause exonératoire au sens de l'article 1725 du code civil ; que l'expertise judiciaire a permis d'établir sans équivoque possible que l'immeuble X..., bien que relativement récent, étant dépourvu de véritable étanchéité sur la façade enterrée et au droit de la traversée du mur par le conduit d'évacuation des eaux ; que ces désordres empêchant partiellement l'usage de l'immeuble loué, les premiers juges, faisant à bon droit application de l'article 1721 du code civil, ont mis à la charge des bailleurs les travaux préconisés par l'expert ; que l'expertise judiciaire a par contre fait ressortir le caractère totalement impropre à un usage commercial ou d'habitation de l'immeuble Z... (remontées capillaires par les murs en pierre maçonnée, arrivées d'eau par le dallage), anciennement utilisé comme serre mais subissant des infiltrations d'eau sur carrelages, infiltrations qualifiées en définitive de rédhibitoires ainsi qu'il résulte d'attestations d'anciens locataires ; que les travaux importants nécessités par une telle impossibilité pour tout locataire d'user du bien loué en contrepartie du paiement du loyer ont été comme de droit mis à la charge de Jeannine Z..., laquelle persiste à tenter de se décharger de toute responsabilité en invoquant la défectuosité du réseau d'écoulement des eaux de pluie de la communauté d'agglomération : sans produire davantage de preuve tangible et alors que son immeuble est toujours affecté de graves désordres en dépit des travaux publics effectués ; que compte tenu de l'argumentaire encore soutenu par les consorts Y... comme par Jeannine Z..., il importe de rappeler que les désordres dans leurs immeubles respectifs ont été constatés par l'expert judiciaire le 16 septembre 2004 pendant les travaux de réfection du réseau public que ceux-ci persistent à incriminer ; que de surcroît, les constats d'huissiers successifs des 23 juin 2005 et 9 septembre 2005 annexés au rapport d'expertise établissent la persistance des désordres et infiltrations ; qu'un nouveau constat a encore été dressé le 4 novembre suivant ; en conséquence, que les bailleurs appelants devront faire exécuter à leurs frais les travaux de reprise tels que préconisés par l'expert et qu'ordonnés par le tribunal sous astreinte, et qu'ils auraient dû réaliser avant de louer ou avant de contraindre les locataires à saisir la juridiction ; qu'à cet égard, il leur appartiendra d'exécuter cette condamnation en faisant leur affaire personnelle de toute difficulté administrative ou autre sans pouvoir s'en prévaloir d'avance pour tenter d'y échapper ; que les locaux loués par J. Z... présentant des désordres tels qu'ils ne peuvent en aucun cas être affectés à l'usage auquel ils étaient destinés contractuellement, le grief que celle-ci a cru pouvoir tirer d'un changement de destination des lieux pour tenter de justifier une résiliation du bail a été écarté à juste titre ; qu'au demeurant, cette demande de résiliation ne paraît pas plus fondée au visa d'une clause résolutoire dans le cadre d'un bail verbal ; qu'en tout état de cause, elle ne saurait obtenir un quelconque règlement de loyer ou fixation de créance de ce chef avant d'avoir mis les lieux en conformité avec la moindre utilisation locative commerciale ou autre, ce qui n'est toujours pas advenu ; que la SNC LAVERIE A... ne peut être qualifiée d'occupante sans droit ni titre pour aucun des locaux concernés ; qu'en effet, hormis sa présence dans les lieux au vu et au su des bailleurs le paiement des loyers et leur encaissement par les bailleurs, comme la délivrance de commandements de payer, la déclaration de créances dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la SNC ou encore les demandes de condamnation au titre de loyers échus impayé de cette société et de son administrateur judiciaire permettent de caractériser l'acquisition d'un droit au bail non sérieusement contestable ; en outre, que l'examen des pièces produites par les appelants à titre incident ne permet pas de remettre en question les bases d'évaluation du préjudice financier imputé par les premiers juges à J. Z... et du préjudice commercial imputé aux consorts Y... ; en effet, que ces appelants ne sauraient ignorer ou disconvenir que l'entreprise précitée a également subi des difficultés inhérentes à ses activités, liées à la conjoncture économique locale ou imputables à une concurrence locale plus efficace que prévu ; que l'actualisation des sommes allouées au titre des arriérés locatifs à l'usufruitier Alain X... par jugement du 22 novembre 2006 s'impose, contrairement à la suspension de toute perception de loyers excluant toujours qu'il puisse être fait droit aux réclamations de Jeannine Z... ; qu'il est justifié à l'égard de la SNC A... de loyers échus et impayés s'élevant désormais, au 1er octobre 2007, à 10. 940, 60 euros ; qu'en conséquence, son administrateur judiciaire sera condamné ès-qualités au paiement de cette somme à A. X... ; qu'en outre, la fixation de la créance de ce dernier sur la SNC A... à la somme de 6. 908, 40 euros au 31 mai 2006 ne peut qu'être maintenue en l'état de la procédure affectant cette société ; que l'acquisition de la qualité de preneur par ladite société n'affecte pas l'obligation contractée personnellement par Irène A... signataire pour sa part du bail écrit consenti par les consorts Y... ; que dans ces conditions sa condamnation au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 1er octobre 2007 sera actualisée à hauteur de 18. 220 euros ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ; qu'en condamnant les consorts X..., en leurs qualités de bailleurs, à effectuer des travaux de reprise et à indemniser les époux A..., Maître B... et Maître D..., mandataires judiciaires de la SNC LAVERIE A..., preneurs, au titre de désordres provenant du caractère défectueux des réseaux pluvial et d'assainissement longeant les façades des immeubles et dont la responsabilité incombait exclusivement, à la commune et à la communauté d'agglomération, tiers au contrat de bail, aux motifs inopérants qu'en dépit des travaux publics déjà effectués des infiltrations persistaient, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1719, 1721 et 1725 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les consorts X... faisaient valoir qu'à la suite d'une déclaration de travaux déposée par Madame Z... en mairie de Saint Jean du Gard, il avait été répondu, par arrêté du 24 avril 2007, notamment qu'« aucun travaux ne devra affecter le revêtement en béton de la rue » et qu'ils étaient donc placés dans une situation où la collectivité locale leur interdisait d'exécuter les termes du jugement ; qu'en se bornant à énoncer qu'il appartiendra aux bailleurs d'exécuter la condamnation en faisant leur affaire personnelle de toute difficulté administrative ou autre sans pouvoir s'en prévaloir d'avance pour tenter d'y échapper, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les bailleurs ne se trouvaient pas dans l'impossibilité d'exécuter leur condamnation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1142 du code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans les écritures ; que pour justifier de ce qu'ils ne pouvaient être tenus de refaire des travaux d'étanchéité préconisés par l'expert, les consorts X... produisaient en appel une attestation du maire de Saint Jean du Gard en date du 5 mars 2007 qui certifiait que les travaux concernant l'assainissement collectif-réseau pluvial avaient été réalisés par l'entreprise Cabrit, qu'ils concernaient la reprise du collecteur d'assainissement et du réseau pluvial, rue Négronne et qu'une pente bétonnée de chaque côté, créant un avaloir central, permettait l'écoulement des eaux de surface et de ruissellement ; qu'en retenant dès lors qu'en ce qui concerne la responsabilité des bailleurs des locaux X..., l'argumentaire des appelants ne repose sur aucune pièce nouvelle susceptible de remettre en cause les conclusions expertales sur lesquelles les premiers juges ont fondé leur appréciation sur l'imputabilité des désordres à l'absence d'étanchéité des locaux et à leurs défauts intrinsèques, qui ont de fait perduré bien après les travaux réalisés par la commune, la cour d'appel a violé les articles 4, 455 et 563 du code de procédure civile ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE les juges du fond sont tenus de s'expliquer sur les éléments de preuve régulièrement produits devant eux ; qu'en ne s'expliquant pas sur l'attestation du maire de Saint Jean du Gard en date du 5 mars 2007 qui démontrait qu'aujourd'hui les immeubles étaient à l'abri des infiltrations souterraines et de surface, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN, QUE l'accomplissement de l'une ou l'autre des formalités énoncées à l'article 1690 du Code civil ne peut devenir inutile pour rendre la cession du droit au bail opposable au propriétaire que si celui-ci a non seulement eu connaissance de cette cession mais l'a, également, acceptée sans équivoque ; qu'en retenant, pour dire que la SNC LAVERIE A... ne pouvait être qualifiée d'occupante sans droit ni titre, que l'encaissement des loyers par les bailleurs, la délivrance de commandements de payer, la déclaration de créances dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la SNC ou les demandes de condamnation au titre de loyers échus impayés de cette société permettaient de caractériser l'acquisition d'un droit au bail non sérieusement contestable cependant que les bailleurs avaient invoqué le non respect des conditions contractuelles d'opposabilité de l'apport du droit au bail et que de l'encaissement des loyers, de la délivrance de commandements de payer, de la déclaration de créance et des demandes de condamnation au titre de loyers échus impayés de cette société ne se déduisait pas une acceptation sans équivoque de la cession du droit au bail, la cour d'appel a violé l'article 1690 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les locaux loués par Jeannine Z... sont affectés de vices et défauts les rendant inexploitables et ouvrent droit à garantie pour les preneurs, de l'AVOIR condamnée à effectuer les travaux de reprise tels que préconisés par l'expert dans son rapport dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement et au delà, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard et de l'AVOIR condamnée à payer aux demandeurs la somme de 10. 088 euros au titre de leur préjudice financier ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'en ce qui concerne la responsabilité des bailleurs des locaux X... comme des locaux Z..., l'argumentaire des appelants ne repose sur aucune pièce nouvelle susceptible de remettre en cause les conclusions expertales sur lesquelles les premiers juges ont fondé leur appréciation sur l'imputabilité des désordres à l'absence d'étanchéité des locaux et à leurs défauts intrinsèques, qui ont de fait perduré bien après les travaux réalisés par la commune ; que les bailleurs ne rapportent pas plus qu'en première instance la preuve du fait d'un tiers (en l'occurrence d'après eux, la collectivité territoriale) susceptible de constituer une cause exonératoire au sens de l'article 1725 du code civil ; que l'expertise judiciaire a permis d'établir sans équivoque possible que l'immeuble X..., bien que relativement récent, étant dépourvu de véritable étanchéité sur la façade enterrée et au droit de la traversée du mur par le conduit d'évacuation des eaux ; que ces désordres empêchant partiellement l'usage de l'immeuble loué, les premiers juges, faisant à bon droit application de l'article 1721 du code civil, ont mis à la charge des bailleurs les travaux préconisés par l'expert ; que l'expertise judiciaire a par contre fait ressortir le caractère totalement impropre à un usage commercial ou d'habitation de l'immeuble Z... (remontées capillaires par les murs en pierre maçonnée, arrivées d'eau par le dallage), anciennement utilisé comme serre mais subissant des infiltrations d'eau sur carrelages, infiltrations qualifiées en définitive de rédhibitoires ainsi qu'il résulte d'attestations d'anciens locataires ; que les travaux importants nécessités par une telle impossibilité pour tout locataire d'user du bien loué en contrepartie du paiement du loyer ont été comme de droit mis à la charge de Jeannine Z..., laquelle persiste à tenter de se décharger de toute responsabilité en invoquant la défectuosité du réseau d'écoulement des eaux de pluie de la communauté d'agglomération : sans produire davantage de preuve tangible et alors que son immeuble est toujours affecté de graves désordres en dépit des travaux publics effectués ; que compte tenu de l'argumentaire encore soutenu par les consorts Y... comme par Jeannine Z..., il importe de rappeler que les désordres dans leurs immeubles respectifs ont été constatés par l'expert judiciaire le 16 septembre 2004 pendant les travaux de réfection du réseau public que ceux-ci persistent à incriminer ; que de surcroît, les constats d'huissiers successifs des 23 juin 2005 et 9 septembre 2005 annexés au rapport d'expertise établissent la persistance des désordres et infiltrations ; qu'un nouveau constat a encore été dressé le 4 novembre suivant ; en conséquence, que les bailleurs appelants devront faire exécuter à leurs frais les travaux de reprise tels que préconisés par l'expert et 18 qu'ordonnés par le tribunal sous astreinte, et qu'ils auraient dû réaliser avant de louer ou avant de contraindre les locataires à saisir la juridiction ; qu'à cet égard, il leur appartiendra d'exécuter cette condamnation en faisant leur affaire personnelle de toute difficulté administrative ou autre sans pouvoir s'en prévaloir d'avance pour tenter d'y échapper ; que les locaux loués par J. Z... présentant des désordres tels qu'ils ne peuvent en aucun cas être affectés à l'usage auquel ils étaient destinés contractuellement, le grief que celle-ci a cru pouvoir tirer d'un changement de destination des lieux pour tenter de justifier une résiliation du bail a été écarté à juste titre ; qu'au demeurant, cette demande de résiliation ne paraît pas plus fondée au visa d'une clause résolutoire dans le cadre d'un bail verbal ; qu'en tout état de cause, elle ne saurait obtenir un quelconque règlement de loyer ou fixation de créance de ce chef avant d'avoir mis les lieux en conformité avec la moindre utilisation locative commerciale ou autre, ce qui n'est toujours pas advenu ; que la SNC LAVERIE A... ne peut être qualifiée d'occupante sans droit ni titre pour aucun des locaux concernés ; qu'en effet, hormis sa présence dans les lieux au vu et au su des bailleurs le paiement des loyers et leur encaissement par les bailleurs, comme la délivrance de commandements de payer, la déclaration de créances dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la SNC ou encore les demandes de condamnation au titre de loyers échus impayé de cette société et de son administrateur judiciaire permettent de caractériser l'acquisition d'un droit au bail non sérieusement contestable ; en outre, que l'examen des pièces produites par les appelants à titre incident ne permet pas de remettre en question les bases d'évaluation du préjudice financier imputé par les premiers juges à J. Z... et du préjudice commercial imputé aux consorts Y... ; en effet, que ces appelants ne sauraient ignorer ou disconvenir que l'entreprise précitée a également subi des difficultés inhérentes à ses activités, liées à la conjoncture économique locale ou imputables à une concurrence locale plus efficace que prévu ; que l'actualisation des sommes allouées au titre des arriérés locatifs à l'usufruitier Alain X... par jugement du 22 novembre 2006 s'impose, contrairement à la suspension de toute perception de loyers excluant toujours qu'il puisse être fait droit aux réclamations de Jeannine Z... ; qu'il est justifié à l'égard de la SNC A... de loyers échus et impayés s'élevant désormais, au 1er octobre 2007, à 10. 940, 60 euros ; qu'en conséquence, son administrateur judiciaire sera condamné ès-qualités au paiement de cette somme à A. X... ; qu'en outre, la fixation de la créance de ce dernier sur la SNC A... à la somme de 6. 908, 40 euros au 31 mai 2006 ne peut qu'être maintenue en l'état de la procédure affectant cette société ; que l'acquisition de la qualité de preneur par ladite société n'affecte pas l'obligation contractée personnellement par Irène A... signataire pour sa part du bail écrit consenti par les consorts Y... ; que dans ces conditions sa condamnation au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 1er octobre 2007 sera actualisée à hauteur de 18. 220 euros ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ; qu'en condamnant Madame Z..., en sa qualité de bailleur, à effectuer des travaux de reprise et à indemniser les époux A..., Maître B... et Maître D..., mandataires judiciaires de la SNC LAVERIE A..., preneurs, au titre de désordres provenant du caractère défectueux des réseaux pluvial et d'assainissement longeant les façades des immeubles et dont la responsabilité incombait exclusivement, à la commune et à la communauté d'agglomération, tiers au contrat de bail, aux motifs inopérants qu'en dépit des travaux publics déjà effectués des infiltrations persistaient, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1719, 1721 et 1725 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE Madame Z... faisait valoir qu'à la suite d'une déclaration de travaux qu'elle avait déposée en mairie de Saint Jean du Gard, il avait été répondu, par arrêté du 24 avril 2007, notamment qu'« aucun travaux ne devra affecter le revêtement en béton de la rue » et qu'ils étaient donc placés dans une situation où la collectivité locale leur interdisait d'exécuter les termes du jugement ; qu'en se bornant à énoncer qu'il appartiendra aux bailleurs d'exécuter la condamnation en faisant leur affaire personnelle de toute difficulté administrative ou autre sans pouvoir s'en prévaloir d'avance pour tenter d'y échapper, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les bailleurs ne se trouvaient pas dans l'impossibilité d'exécuter leur condamnation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1142 du code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans les écritures ; que pour justifier de ce qu'ils ne pouvaient être tenus de refaire des travaux d'étanchéité préconisés par l'expert, Madame Z... produisait en appel une attestation du maire de Saint Jean du Gard en date du 5 mars 2007 qui certifiait que les travaux concernant l'assainissement collectif – réseau pluvial avaient été réalisés par l'entreprise Cabrit, qu'ils concernaient la reprise du collecteur d'assainissement et du réseau pluvial, rue Négronne et qu'une pente bétonnée de chaque côté, créant un avaloir central, permettait l'écoulement des eaux de surface et de ruissellement ; qu'en retenant dès lors qu'en ce qui concerne la responsabilité des bailleurs des locaux Z..., l'argumentaire des appelants ne repose sur aucune pièce nouvelle susceptible de remettre en cause les conclusions expertales sur lesquelles les premiers juges ont fondé leur appréciation sur l'imputabilité des désordres à l'absence d'étanchéité des locaux et à leurs défauts intrinsèques, qui ont de fait perduré bien après les travaux réalisés par la commune, la cour d'appel a violé les articles 4, 455 et 563 du code de procédure civile ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE les juges du fond sont tenus de s'expliquer sur les éléments de preuve régulièrement produits devant eux ; qu'en ne s'expliquant pas sur l'attestation du maire de Saint Jean du Gard en date du 5 mars 2007 qui démontrait qu'aujourd'hui les immeubles étaient à l'abri des infiltrations souterraines et de surface, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN, QUE l'accomplissement de l'une ou l'autre des formalités énoncées à l'article 1690 du Code civil ne peut devenir inutile pour rendre la cession du droit au bail opposable au propriétaire que si celui-ci a non seulement eu connaissance de cette cession mais l'a, également, acceptée sans équivoque ; qu'en retenant, pour dire que la SNC LAVERIE A... ne pouvait être qualifiée d'occupante sans droit ni titre, que l'encaissement des loyers par les bailleurs, la délivrance de commandements de payer, la déclaration de créances dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la SNC ou les demandes de condamnation au titre de loyers échus impayés de cette société permettaient de caractériser l'acquisition d'un droit au bail non sérieusement contestable cependant que les bailleurs avaient invoqué le non respect des conditions contractuelles d'opposabilité de l'apport du droit au bail et que de l'encaissement des loyers, de la délivrance de commandements de payer, de la déclaration de créance et des demandes de condamnation au titre de loyers échus impayés de cette société ne se déduisait pas une acceptation sans équivoque de la cession du droit au bail, la cour d'appel a violé l'article 1690 du code civil.
