LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 13 novembre 2007),
que M. X..., propriétaire des lots n° 101 à 106 constituant le bâtiment B de la copropriété le Sybille, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation des décisions prises sur l'ordre du jour complémentaire par l'assemblée générale du 1er février 1996, puis de la décision de l'assemblée générale du 27 mars 2004 ayant autorisé le syndic à engager une action en justice contre lui, ainsi qu'en retrait du bâtiment B de la copropriété, et subsidiairement en reconnaissance d'un droit de jouissance exclusif sur les parties communes de ce bâtiment ;
Sur le premier moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à organiser la scission de la copropriété et de le condamner sous astreinte à rétablir le passage concernant le couloir et l'escalier communs aux bâtiments A et B, alors, selon le moyen :
1° / qu'un bâtiment peut être retiré d'un syndicat de copropriété pour constituer une propriété séparée dès lors que la division de la propriété du sol est possible ; qu'en affirmant néanmoins, pour refuser d'organiser le retrait du bâtiment B de la copropriété Le Sybille, que la condition tenant à la divisibilité de la propriété du sol n'était pas satisfaite, après avoir pourtant constaté que la division était difficilement envisageable et supposerait la constitution de servitudes réciproques pour permettre à chaque partie de copropriété de disposer des mêmes avantages d'accès qu'actuellement, ce dont il résultait que la division était parfaitement possible, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 28 et 29-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2° / que le juge prononce la division de la copropriété si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement de son fonctionnement normal ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour refuser de prononcer la division de la copropriété de l'immeuble Le Sybille, que les difficultés de celle-ci n'empêchaient pas son fonctionnement, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le conflit opposant les copropriétaires permettait le fonctionnement normal de la copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 29-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
3° / que le juge prononce la division de la copropriété si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement de son fonctionnement normal ; que la division de la copropriété n'est pas subordonnée à la résolution du litige opposant les copropriétaires, mais seulement à l'inefficacité de toute autre mesure pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété ; qu'en relevant néanmoins, pour refuser de prononcer la division de la copropriété de l'immeuble Le Sybille, que la division ne permettrait pas de mettre un terme aux difficultés des parties, dès lors que le problème de copropriété se transformerait en problème de servitude, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé l'article 29-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Mais attendu que l'article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, n'était pas applicable au litige lors de la première procédure initiée par une assignation du 11 juin 1996 ; que ce texte figurant à la section II de la loi " dispositions particulières aux copropriétés en difficultés ", qui exige la désignation préalable d'un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires si son équilibre financier est gravement compromis ou s'il est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, n'était pas non plus applicable à l'instance initiée par l'assignation du 28 mai 2004 fondée sur la seule mésentente entre copropriétaires ; que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur X... tendant à organiser la scission de la copropriété LE SIBILLE et de l'avoir condamné, sous astreinte, à rétablir le passage concernant le couloir et l'escalier communs aux deux bâtiments A et B ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le Tribunal a pertinemment retenu qu'il était difficilement envisageable de diviser le sol de la copropriété, ce qui au surplus supposerait nécessairement la création de servitudes réciproques ; qu'il s'est tout aussi pertinemment interrogé sur les accès au bâtiment A depuis le bâtiment B l'escalier dès lors qu'il avait été constaté, lors d'un transport sur les lieux effectué le 31 janvier 1997 par le Juge de la mise en état, que dans cet escalier se trouvaient des portes donnant sur les caves, le local commercial et la terrasse du bâtiment A, mais que ces portes étaient alors « condamnées » par des meubles placés devant ; qu'il a exactement déduit de ces éléments que n'étaient pas remplies les conditions pour que puisse être retiré de la copropriété le bâtiment B « avec sol, couret et terrain attenants », selon la demande de Monsieur X... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble en copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible le propriétaire d'un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ; que l'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous le copropriétaires ; qu'en application des dispositions de l'article 29-4 de la loi du 10 juillet 965, sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à l'article 28 de la loi et consignant l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ; que Monsieur X... se fonde sur ces textes pour obtenir la sortie du bâtiment B, dont il est propriétaire, de la copropriété LE SIBILLE ; que, comme il a été vu ci-dessus, la vue des lieux du 31 janvier 1997 a permis au Tribunal de constater que la séparation du sol de la cour commune apparaît difficilement envisageable compte tenu de la configuration des lieux et notamment de l'accès situé dans le même angle tant pour la montée du bâtiment B que pour les sous-sols du bâtiment A ; que, comme l'a remarqué le Tribunal, une telle division « supposerait donc nécessairement la création de servitudes réciproques pour permettre à chaque partie de copropriété de disposer des mêmes avantages d'accès qu'actuellement » ; qu'il en résulte que le problème actuel de copropriété, à supposer qu'une division soit possible, serait reporté dans un problème de servitude ; que, de plus, au-delà de la division au niveau de la cour commune, il convient de s'interroger sur les accès aux caves, au local commercial et à la terrasse du bâtiment A depuis le bâtiment B, prévue au règlement de copropriété ; que, dès lors, la condition première de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 pour un retrait de la copropriété du bâtiment B n'est pas réalisée ; que, par ailleurs, les conditions de l'article 29-4 de la même loi ne sont pas plus réalisées ; que les difficultés que traverse la copropriété LE SIBILLE n'empêchent pas son fonctionnement, comme le démontre la production des procès-verbaux des assemblées générales tenues chaque année ; qu'enfin, comme il vient d'être vu, la partition ne permettrait de toute façon pas de mettre un terme à ces difficultés ; qu'en conséquence, il convient, là encore, de débouter Monsieur X... de sa demande ;
1°) ALORS QU'un bâtiment peut être retiré d'un syndicat de copropriété pour constituer une propriété séparée dès lors que la division de la propriété du sol est possible ; qu'en affirmant néanmoins, pour refuser d'organiser le retrait du bâtiment B de la copropriété LE SIBILLE, que la condition tenant à la divisibilité de la propriété du sol n'était pas satisfaite, après avoir pourtant constaté que la division était difficilement envisageable et supposerait la constitution de servitudes réciproques pour permettre à chaque partie de copropriété de disposer des mêmes avantages d'accès qu'actuellement, ce dont il résultait que la division était parfaitement possible, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 28 et 29-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2°) ALORS QUE le juge prononce la division de la copropriété si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement de son fonctionnement normal ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour refuser de prononcer la division de la copropriété de l'immeuble LE SIBILLE, que les difficultés de celle-ci n'empêchaient pas son fonctionnement, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le conflit opposant les copropriétaires permettait le fonctionnement normal de la copropriété, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 29-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
3°) ALORS QUE le juge prononce la division de la copropriété si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement de son fonctionnement normal ; que la division de la copropriété n'est pas subordonnée à la résolution du litige opposant les copropriétaires, mais seulement à l'inefficacité de toute autre mesure pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété ; qu'en relevant néanmoins, pour refuser de prononcer la division de la copropriété de l'immeuble LE SIBILLE, que la division ne permettrait pas de mettre un terme aux difficultés des parties, dès lors que le problème de copropriété se transformerait en problème de servitude, la Cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé l'article 29-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur X... tendant à lui voir reconnaître un droit d'usage privatif sur les parties communes du bâtiment B et de l'avoir condamné, sous astreinte, à rétablir le passage concernant le couloir et l'escalier communs aux deux bâtiments A et B ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur X... ne peut pas prétendre se faire reconnaître un droit d'usage privatif sur les parties communes du bâtiment B, consistant essentiellement dans l'escalier visé ci-dessus, dès lors qu'il ne conteste pas avoir lui-même condamné les portes de cet escalier donnant sur diverses parties du bâtiment A ; qu'il argue vainement de la possibilité d'acquérir le droit de jouissance par prescription trentenaire puisqu'il ne démontre pas que les accès au bâtiment A par l'escalier du bâtiment B ont été fermés pendant trente années ou plus ; que cette demande a encore à bon droit été rejetée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur ce point, Monsieur X... ne précise pas le fondement de sa demande ; que, par ailleurs, cette demande fait fi du règlement de copropriété initial et de la présence d'accès au bâtiment A au niveau des caves, du local commercial et de la terrasse ; que si la montée d'escalier et les paliers ne desservent que l'appartement de Monsieur X..., c'est uniquement parce que celui-ci a condamné les portes d'accès au local commercial et à la terrasse et cela depuis plusieurs années, comme le révèle la vue de lieu du 31 janvier 1997 et les courriers de réclamation du syndic ultérieurs ; que le fait que Monsieur X... supporte seul actuellement les charges correspondantes à cette partie de l'immeuble ne fait que répondre à cet usage privatif qu'il s'est octroyé, sans l'accord des autres copropriétaires ; que dans ces conditions et en l'état des pièces produites, rien ne justifie l'octroi d'un droit de jouissance exclusif à Monsieur X... sur l'escalier et les paliers du bâtiment B ;
ALORS QUE Monsieur X... faisait valoir que l'usage des parties communes du bâtiment B ne présentait aucune utilité pour les autres copropriétaires, dès lors qu'il était propriétaire de tous les lots de ce bâtiment ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour refuser de lui reconnaître un droit d'usage privatif sur les parties communes du bâtiment B, qu'il ne contestait pas avoir condamné les portes de cet escalier donnant sur le bâtiment A, sans répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
