LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que si les consorts X... se prévalaient d'une offre de vente qui leur aurait été faite directement, sans avant-contrat, par la notification du projet d'acte de vente par la société civile immobilière Ile-de-France (la SCI) et acceptée par eux, ce dont il résultait une vente parfaite, ils ne versaient aucun nouveau contrat écrit signé des deux parties, succédant au contrat préliminaire du 8 octobre 2005, un tel contrat étant obligatoire en matière de vente en l'état futur d'achèvement, ni d'accord entre les parties prorogeant leurs conventions, que, tout en invoquant la caducité du contrat préliminaire précité et l'existence, non démontrée, d'un autre contrat, ils ne cessaient dans les courriers échangés avec le notaire ou le promoteur et dans leurs écritures de se référer à cette convention et qu' à supposer que le défaut de régularisation de la vente par la SCI soit constitutif d'un trouble pour les demandeurs, ce trouble ne saurait, dans ces circonstances être regardé comme manifestement illicite la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige ni rendre obligatoire la signature d'un nouveau contrat préliminaire, a pu débouter les consorts X... de leur demande tendant à ce qu'il soit fait injonction à la SCI de s'abstenir de vendre le bien litigieux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il n'y avait pas de motif légitime à conserver les preuves de faits afférents à la cession du bien litigieux à des tiers alors que la prétention des consorts X... à voir régulariser la vente à leur profit ou à indemniser un préjudice à défaut, apparaissait manifestement vouée à l'échec à raison de la caducité du contrat préliminaire du 8 octobre 2005 et de l'absence de tout contrat de vente signé des parties ultérieurement, la cour d'appel, qui n'a pas exigé la rédaction d'un nouveau contrat préliminaire, en a souverainement déduit qu'il ne pouvait être enjoint à la SCI de produire le contrat préliminaire et le contrat de vente signés avec un tiers, en 2006 et 2007 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. Y... et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. Y... et Mme Z... à payer à la société Ile-de-France la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour
M. Y... et Mme Z...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... et Mademoiselle Z... de leur demande tendant à ce qu'il soit fait injonction à la SCI ILE DE FRANCE de s'abstenir de vendre et de procéder à l'enregistrement de tout acte de vente portant, en tout ou partie, sur les lots n° 1006, n° 1037 et n°1098 concernant un appartement, un box automobile intérieur et un stationnement automobile extérieur, sis dans un ensemble immobilier "LE CLOS VILLAGE" à COIGNIERES (78)
AUX MOTIFS QUE "les consorts X... soulèvent la nullité de l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2007 motif, pris tout d'abord, de la violation du principe du contradictoire et des droits de la défense, lors de l'audience qui s'est tenue le 31 mai 2007 devant le Président du Tribunal de grande instance de VERSAILLES du fait de la production le jour même des conclusions et des pièces de la SCI ILE DE FRANCE;
Mais, Monsieur Y... reconnaît lui-même dans ses écritures en se référant à une attestation, qu'il lui avait été donné le choix de solliciter un renvoi ou plaider immédiatement ; il a décidé de ne pas faire renvoyer l'affaire ; dans ces conditions, il ne peut être reproché au magistrat d'avoir violé le principe du contradictoire et les droits de la défense;
Les appelants font ensuite grief au premier juge d'avoir fondé sa décision sur une erreur de fait, en retenant que Monsieur Y... était signataire du contrat de réservation. ce faisant, les appelants exercent un appel-nullité, ouvert en cas d'excès de pouvoir du juge ou de violation d'un principe essentiel et qui n' est recevable qu'en l'absence de toute voie de recours légalement ouverte; tel n'est pas le cas en l'espèce;
Enfin, les consorts X... reprochent au juge d' avoir omis de répondre au moyen soulevé in limine litis par la SCI LE DE FRANCE selon lequel Monsieur Y... serait irrecevable à agir du fait qu'il n'est pas signataire du contrat préliminaire du 8 octobre 2005 et aurait outrepassé sa compétence;
Mais, ce grief n'est pas plus fondé que les précédents; que la procédure de référé étant orale et la SCI ILE DE FRANCE n'ayant pas soutenu ce moyen à l'audience, le juge n'avait pas à en faire état et ni à fortiori, à y répondre ; qu'il n'apparaît pas, par ailleurs, que le juge des référés ait empiété sur la compétence du juge du fond, s'étant essentiellement cantonné à examiner les moyens qui lui ont été soutenus;
La demande de nullité de l'ordonnance rendue le 14 juin 2007, formée par les consorts X... n'est pas justifiée et sera, par conséquent, rejetée ;
Il résulte des écritures échangées par les parties devant la Cour, que celles- ci s'accordent sur le fait que le contrat préliminaire de pré-commercialisation, souscrit par Mademoiselle Z..., seule, le 8 octobre 2005 est caduc du fait du défaut de réalisation de la condition suspensive tant au vu des dispositions légales que contractuelles;
Monsieur Y... et Mademoiselle Z... se prévalent d'une offre de vente qui leur aurait été faite directement, sans avant-contrat, par la notification du projet d'acte de vente par la SU LE DE FRANCE, offre qu'ils ont acceptée de sorte qu' en présence d'un échange de volonté sur la chose et le prix, la vente est parfaite;
Mais, il importe de relever que les consorts X... ne versent aux débats aucun nouveau contrat écrit signé des deux parties, succédant au contrat préliminaire du 8 octobre 2005, sachant qu'en matière de vente en l'état d'achèvement un tel contrat est obligatoire, les textes qui l'instaurent étant d'ordre public; qu'ils ne sont pas supplétifs de la volonté des parties, dès qu'il ressort de l'économie générale du contrat, comme c'est le cas ici, que la vente envisagée entre dans le cadre de leurs prescriptions;
Encore, si d'un commun accord les parties entendent proroger leurs conventions, c'est à la condition évidente de souscrire un avenant fixant une nouvelle date limite de vente; par ailleurs, tout en invoquant la caducité du contrat préliminaire du S octobre 2005 et l'existence d'un autre contrat, non démontrée, les consorts X... ne cessent dans les courriers échangés avec le promoteur ou le notaire et dans leurs écritures, de se référer à cette convention et à ses conditions ainsi qu'aux prescriptions du Code de la construction et de l'habitation, en particulier les articles L 261-l 5, R 261-30 et R 261- 31;
En l'état des éléments soumis à la Cour, force est de constater que l'obligation de la SCI LE DE FRANCE de vendre le bien, objet du contrat préliminaire du 8 octobre 2005, frappé de caducité, apparaît sérieusement contestable au sens de l'article 808 du Code de procédure civile; Il en est de même sur le fondement de l'article 809, alinéa 2 qui permet, dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, au juge d' ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire;
Enfin, les appelants sollicitent la production de pièces, sous astreinte, notamment le contrat préliminaire de vente, ainsi que le contrat de vente lui-même, signés en 2006 voire en 2007, avec un tiers acquéreur, ainsi que les montants de cession, les nom et adresse des bénéficiaires; L'article 145 du Code de procédure civile conditionne la demande à l'existence d'un motif légitime; Il n'est manifestement pas justifié par les consorts X... d'un tel intérêt compte tenu de la caducité du contrat préliminaire du 8 octobre 2005 et de l'absence de tout contrat de vente, signé des parties, ultérieurement".
ET AUX MOTIFS ENVENTUELLEMENT ADOPTES QU"il est constant que, dans le cadre du contrat préliminaire de pré-commercialisation du bien en cause signé des parties le 8 octobre 2005, Mademoiselle Z... s'est engagée à solliciter un prêt de 195.600,00 pour financer son acquisition, et que l'obtention du prêt dans un délai de deux mois à compter de la signature, soit en l'espèce le 8 décembre 2005, constituait une condition suspensive dont la défaillance déliait les parties de leur engagement.
Il est tout aussi constant que la seule demande de prêt dont justifie Mademoiselle Z... a été déposée le 27 mars 2006 auprès de la Banque Postale, alors même qu'elle s'était obligée à obtenir le financement avant cette date.
Il y a de ce seul fait une contestation sérieuse sur l'existence de l'obligation de la SCI ILE DE FRANCE de signer un acte de vente du bien objet du contrat préliminaire.
D'une part, la vente forcée sollicitée ne peut constituer l'une des mesures prévues à l'article 808 du nouveau Code de procédure civile, d'autre part la contestation sérieuse interdit d'ordonner l'obligation de faire visée à l'article 809 alinéa 2.
Par ailleurs, à supposer que le défaut de régularisation de la vente par la SCI soit constitutif d'un trouble pour les demandeurs, ce trouble ne saurait, dans ces circonstances, être regardé comme manifestement illicite".
ALORS D'UNE PART QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties; que Mademoiselle Z... et Monsieur Y... demandaient, sur le fondement de l'article 809, alinéa 1er, du Code de procédure civile à titre de mesure conservatoire en raison du péril imminent, qu'il soit enjoint à la SCI ILE DE FRANCE de s'abstenir de vendre les biens litigieux à des tiers; de sorte que la Cour d'appel qui pour rejeter cette demande retient l'existence d'une obligation sérieusement contestable "sur le fondement de l'article 809, alinéa 2 autorisant le juge d'ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire", a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
ALORS D'AUTRE PART QU'aux termes de l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, la vente d'immeuble à construire peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble; de sorte que la Cour d'appel qui, pour statuer comme elle l'a fait et décider que l'obligation litigieuse est sérieusement contestable, retient qu'en matière de vente d'immeuble à construire, le contrat préliminaire de réservation est obligatoire, a violé par fausse application la disposition précitée, ensemble article 808 du Code procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... et Mademoiselle Z... de leur demande à ce qu'il soit enjoint à la SCI ILE DE FRANCE de leur transmettre le contrat préliminaire de vente ainsi que le contrat authentique de vente , tous deux signés en 2006 voire en 2007 avec un tiers acquéreur
AUX MOTIFS PROPRES QUE "les consorts X... soulèvent la nullité de l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2007 motif, pris tout d'abord, de la violation du principe du contradictoire et des droits de la défense, lors de l'audience qui s'est tenue le 31 mai 2007 devant le Président du Tribunal de grande instance de VERSAILLES du fait de la production le jour même des conclusions et des pièces de la SCI ILE DE FRANCE;
Mais, Monsieur Y... reconnaît lui-même dans ses écritures en se référant à une attestation, qu'il lui avait été donné le choix de solliciter un renvoi ou plaider immédiatement; il a décidé de ne pas faire renvoyer l'affaire; dans ces conditions, il ne peut être reproché au magistrat d'avoir violé le principe du contradictoire et les droits de la défense;
Les appelants font ensuite grief au premier juge d'avoir fondé sa décision sur une erreur de fait, en retenant que Monsieur Y... était signataire du contrat de réservation. ce faisant, les appelants exercent un appel-nullité, ouvert en cas d'excès de pouvoir du juge ou de violation d'un principe essentiel et qui n'est recevable qu'en l'absence de toute voie de recours légalement ouverte; tel n'est pas le cas en l'espèce;
Enfin, les consorts X... reprochent au juge d' avoir omis de répondre au moyen soulevé in limine litis par la SCI LE DE FRANCE selon lequel Monsieur Y... serait irrecevable à agir du fait qu'il n'est pas signataire du contrat préliminaire du 8 octobre 2005 et aurait outrepassé sa compétence;
Mais, ce grief n'est pas plus fondé que les précédents; que la procédure de référé étant orale et la SCI ILE DE FRANCE n'ayant pas soutenu ce moyen à l'audience, le juge n'avait pas à en faire état et ni à fortiori, à y répondre; qu'il n'apparaît pas, par ailleurs, que le juge des référés ait empiété sur la compétence du juge du fond, s'étant essentiellement cantonné à examiner les moyens qui lui ont été soutenus;
La demande de nullité de l'ordonnance rendue le 14 juin 2007, formée par les consorts X... n'est pas justifiée et sera, par conséquent, rejetée;
Il résulte des écritures échangées par les parties devant la Cour, que celles- ci s'accordent sur le fait que le contrat préliminaire de pré-commercialisation, souscrit par Mademoiselle Z..., seule, le 8 octobre 2005 est caduc du fait du défaut de réalisation de la condition suspensive tant au vu des dispositions légales que contractuelles;
Monsieur Y... et Mademoiselle Z... se prévalent d'une offre de vente qui leur aurait été faite directement, sans avant-contrat, par la notification du projet d'acte de vente par la SU LE DE FRANCE, offre qu'ils ont acceptée de sorte qu' en présence d'un échange de volonté sur la chose et le prix, la vente est parfaite;
Mais, il importe de relever que les consorts X... ne versent aux débats aucun nouveau contrat écrit signé des deux parties, succédant au contrat préliminaire du 8 octobre 2005, sachant qu'en matière de vente en l'état d'achèvement un tel contrat est obligatoire, les textes qui l'instaurent étant d'ordre public; qu'ils ne sont pas supplétifs de la volonté des parties, dès qu'il ressort de l'économie générale du contrat, comme c'est le cas ici, que la vente envisagée entre dans le cadre de leurs prescriptions;
Encore, si d'un commun accord les parties entendent proroger leurs conventions, c'est à la condition évidente de souscrire un avenant fixant une nouvelle date limite de vente; par ailleurs, tout en invoquant la caducité du contrat préliminaire du S octobre 2005 et l'existence d'un autre contrat, non démontrée, les consorts X... ne cessent dans les courriers échangés avec le promoteur ou le notaire et dans leurs écritures, de se référer à cette convention et à ses conditions ainsi qu'aux prescriptions du Code de la construction et de l'habitation, en particulier les articles L 261-l 5, R 261-30 et R 261- 31;
En l'état des éléments soumis à la Cour, force est de constater que l'obligation de la SCI LE DE FRANCE de vendre le bien, objet du contrat préliminaire du 8 octobre 2005, frappé de caducité, apparaît sérieusement contestable au sens de l'article 808 du Code de procédure civile; Il en est de même sur le fondement de l'article 809, alinéa 2 qui permet, dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, au juge d'ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire;
Enfin, les appelants sollicitent la production de pièces, sous astreinte, notamment le contrat préliminaire de vente, ainsi que le contrat de vente lui-même, signés en 2006 voire en 2007, avec un tiers acquéreur, ainsi que les montants de cession, les nom et adresse des bénéficiaires; L'article 145 du Code de procédure civile conditionne la demande à l'existence d'un motif légitime; Il n'est manifestement pas justifié par les consorts X... d'un tel intérêt compte tenu de la caducité du contrat préliminaire du 8 octobre 2005 et de l'absence de tout contrat de vente, signé des parties, ultérieurement".
ET AUX MOTIFS ENVENTUELLEMENT ADOPTES QU"il est constant que, dans le cadre du contrat préliminaire de pré-commercialisation du bien en cause signé des parties le 8 octobre 2005, Mademoiselle Z... s'est engagée à solliciter un prêt de 195.600,00 pour financer son acquisition, et que l'obtention du prêt dans un délai de deux mois à compter de la signature, soit en l'espèce le 8 décembre 2005, constituait une condition suspensive dont la défaillance déliait les parties de leur engagement.
Il est tout aussi constant que la seule demande de prêt dont justifie Mademoiselle Z... a été déposée le 27 mars 2006 auprès de la Banque Postale, alors même qu'elle s'était obligée à obtenir le financement avant cette date.
Il y a de ce seul fait une contestation sérieuse sur l'existence de l'obligation de la SCI ILE DE FRANCE de signer un acte de vente du bien objet du contrat préliminaire.
D'une part, la vente forcée sollicitée ne peut constituer l'une des mesures prévues à l'article 808 du nouveau Code de procédure civile, d'autre part la contestation sérieuse interdit d'ordonner l'obligation de faire visée à l'article 809 alinéa 2.
Par ailleurs, à supposer que le défaut de régularisation de la vente par la SCI soit constitutif d'un trouble pour les demandeurs, ce trouble ne saurait, dans ces circonstances, être regardé comme manifestement illicite Enfin, il n'y a pas de motif légitime à faire conserver des preuves de faits afférents à la cession du bien en cause à des tiers alors qu'en l'état, la prétention de Monsieur Y... et Mademoiselle Z... à voir régulariser la vente à leur profit ou à indemniser un préjudice à défaut, apparaît manifestement vouée à l'échec".
ALORS D'UNE PART QU'aux termes de l'article L.261-15 du Code de la construction et de l'habitation, la vente d'immeuble à construire peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble; de sorte que la Cour d'appel qui pour statuer comme elle l'a fait, retient qu'en matière de vente en l'état d'achèvement, le contrat préliminaire de réservation est obligatoire et qu'en l'espèce, le contrat préliminaire est frappée de caducité, a violé par fausse application la disposition précitée, ensemble article 145 du Code procédure civile.
ALORS D'AUTRE PART QUE s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ; de sorte qu'en se bornant à constater l'absence de contrat de vente signé des parties pour statuer comme elle l'a fait, la Cour d'appel s'est déterminée au vu de la seule absence de preuve des faits que la mesure d'instruction sollicitée avait précisément pour objet d'établir et a ainsi violé l'article 145 du Code de procédure civile.
